四大关键词待解 银行房贷细则错过首班车

　　10月27日，央行的房贷新政临界点。

　　按照央行10月23日上午召集商业银行举行的临时会议透露的信息，商业银行务必于27日之前，制定出房贷实施细则，并提交给央行。这距新政颁布日（22日）仅有两个工作日的时间。

　　但27日，记者致电多家国有商业银行和股份制商业银行获悉，他们还未有细则出台，“要等等看”。各银行分支行也表示，还未收到各总行的细则。

　　商业银行集体观望

　　其实，27日的结果早在业内预料之中。而央行的屡次房贷新政亦表明，在只提出原则而缺少细则的情况下，市场要么“从宽发落，一放到底”、要么鉴于政策压力而陷入观望状态。

　　而本次政策操作的难度，让商业银行选择了后者。

　　27日，记者致电的多家商业银行均表示，细则还没有制定出台。至记者发稿时止，尚未有商业银行明确回答已经定好细则。多家银行的个贷部门负责人均表示，要等等看，观察一下市场反应。

　　虽然个别商业银行总行人士告诉记者，本项政策从27日起已经开始执行，但是在缺少细则的情况下，其口头传达的执行命令变得有点纸上谈兵。

　　商业银行的集体观望，让这项定于27日正式实施的新政陷入暂时尴尬。

　　只所以选择观望，商业银行人士告诉记者，有三方面原因。

　　首先，央行只给出了原则，而对于很多核心概念没有具体定义。

　　其次，按照23日的临时会议精神，细则交由商业银行自行制定。而商业银行由于同质化竞争激烈，既担心自己的标准太松，被同业“诟病”，又担心标准太高，客户流失。

　　再次，央行从颁布文件，到正式实施，只给出了两个工作日的调整时间，如此短的时间情况下，完成整套系统调试和风险定价的换算，对商业银行难度巨大。

　　四个关键词

　　商业银行人士告诉记者，本次新政的难度，上述三大原因中，概念不清是最主要的问题。

　　最敏感而难于定义的概念，集中于“四大中心词”：自住、普通、首次、改善。

　　由于央行并没有具体定义“四大中心词”，让商业银行的细则缺乏掌握的依据，并且对2007年颁布的“二套房”标准是否需要继续执行带来了疑问。

　　某商业银行个贷部门负责人认为，“首次”和“改善”两者也难兼顾。如果承认改善型住房符合贷款支持的要求，可以执行贷款优惠利率和20%的首付款，那么就意味着对“首次购房”的强调虚有其名，也意味着“二套房”政策需要做出修改。

　　另外，对于“自住”与“非自住”，也是很难界定的。商业银行人士看来，只要不以投资为目的的，都属于自住的范畴，只要客户给出“改善住房的理由”，理论上可以无限购买多套房产，就等于不再区分所谓的“二套房”与否。

　　此外，什么是“普通”住房，也很难界定，各地标准不一，让总行也难于对不同地区的分支机构统一标准要求。

　　对于本次新政，商业银行人士称：“其实，‘自住’和‘改善’是个筐，什么都可以装进去。”他认为，只要出现“自住”、“改善”这两个关键词，其余的标准等于都是“白谈”。

　　提振内需与风险权衡

　　消息人士透露，在新政22日出台之前，10月17日，央行曾征求驻京的大型国有银行和银监会的意见，当时遭遇了部分反对意见。在此问题上，商业银行认为，支持房地产市场发展、防止房价过快下跌，提振内需，他们给予理解和支持；但如下调幅度过大，则存在市场风险。

　　而银监会也对此新政提出了许多审慎的意见。

　　22日出台的新政表明，这些意见并未被央行完全采纳。

　　10月23日，央行紧急下发通知，知会各商业银行相关负责人召开临时会议，传达了两点核心意见：一是细则由商业银行自行制定，二是必须于27日前制定出细则，并予以实施。

　　但商业银行人士告诉记者，如果细则交由银行指定，结果一定是按照最宽的结果去执行。原因很简单：尽管大家已经看到了房地产的市场风险，但是相较于其他行业，房地产的信贷依然属于优质资产，没有人会愿意放弃，不放弃的结果“只有PK价格”。

　　也许正是鉴于此种担忧，10月24日，银监会紧急召集五大国有银行行长开会。会议内容尚不可知，但消息人士透露，银监会从风险监控的角度考虑，其实颇多担忧，并一直重申不放弃“对二套房”等政策的把关。

　　这种担忧与商业银行的担忧不谋而合。

　　商业银行人士认为，在当前的情况下，房地产市场的风险加剧，如果单纯从风险角度考虑“银行不应该下调首付比例和降低利率，而应该提高首付款比例和提高风险定价”。

　　而从政策设计上，尽管央行将选择权交给了商业银行，但商业银行人士指出，实际上在市场竞争面前“大家并没有选择的能力，只能下调”。而这必将加大商业银行的信贷风险。

　　而进一步需要考虑到是，目前放松信贷的情况下，商业银行是否具有独立的风险定价能力，进一步而言，保持经济增长与银行风险之间，该如何权衡；如果放松信贷，是否会付出更大的风险代价。