房贷新政细则难产背后：控风险VS保增长

　　就在银行围绕央行的“房贷新政”讨论细则的时候，银监会下达的一纸通知让本不平静的市场再起波澜。

　　一家股份制银行相关负责人透露，银行已经收到银监会下达的通知。按照通知要求，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行2007年央行和银监会共同下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。

　　银监会在通知中还要求，商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例；要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

　　政策侧重点不同？

　　按照10月22日央行公布的政策，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，央行规定，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　央行还要求金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　对比上述两份通知，银监会的通知实际上是将20％首付款以及贷款利率优惠适用范围限定在了“首次利用贷款购买自住房”的情形内。

　　央行22日晚间发布该政策时称，金融机构将会在10月27日前完成实施细则的拟定工作。但直至28日晚间，鲜有几家银行对外公布房贷细则，仅有的一家农行在公布细则之后突然又表示暂不予公布，原因是监管部门有新要求。

　　央行相关部门人士就上述问题接受《第一财经日报》采访时表示，对于银监会向银行下发通知一事不予评论，称具体细则还需由银行自己制定。监管部门有关人士认为，银行不一定会因此为难，因为操作上并没有对立之处。

　　“实际上是在央行的政策基础上进一步‘收紧了’风险。”一位接近央行的人士如此看待银监会的上述要求。

　　兴业银行资金营运部宏观分析师鲁政委认为，央行的出发点是为了防止经济过度波动，有鼓励银行开展房贷业务的意味，以避免可能出现的房地产行业崩盘，而银监会的着眼点更多在于银行的风险防范。从短期的政策目标上来看，可能侧重点略有不同，但长期的侧重点肯定都会维护金融体系的稳定。

　　此前，银监会主席刘明康在2008年第三季度经济金融形势通报会上提出，要继续把信用风险防范作为当前银行业主要任务抓紧抓好。在银监会此后的专题会议上，刘明康还指出，要研究采取审慎监管措施，促进房地产市场健康发展。

　　两个热点话题

　　早在银监会下达通知之前，市场上已经掀起对央行“房贷新政”的争议，关注的焦点之一是对于“普通自住房”和“改善型普通自住房”该如何界定，对此监管部门并未作出过公开说明。有市场人士提出，监管部门应当对上述概念有一个统一的“说法”。

　　不过，上述监管部门有关人士认为，对于上述概念不应由监管部门出台统一的规定，而应当由各家银行根据具体业务情况来制定细则，只要符合国家产业政策、宏观政策的导向就可以。

　　该人士表示，定义“改善型普通自住房”这些概念，由监管部门乃至于某家银行总行来统一出台规定都不切实际，监管部门只能出台政策导向，各家商业银行总行出台相应业务细则的大框架，下面分支机构乃至客户经理在此基础上应有更为具体的小框架。

　　“去年那个（二套房）的政策出来的时候，大家就吵说要统一、要明确，要定一个明确的东西，但这不花上百页纸怎么说得清？会导致整个操作成本非常之高。”上述监管部门有关人士说。

　　市场讨论的另一个问题是房贷利率下浮下限低于同期存款基准利率。根据央行22日发布的规定，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。按照最新的基准利率计算，期限5年以上的商业性个人住房贷款利率下限为5.04%，低于同期限存款基准利率5.13%。

　　在上述监管部门有关人士看来，此次商业性个人住房贷款利率下限的调整，相当于该品种的利率管制有一定程度的放松，银行可有较大的空间自主确定贷款利率；对于首付款的规定也比较宽松，银行可以根据自己的风险策略、宏观政策导向、与客户的长期业务关系来把握。

　　不过，上述接近央行的人士认为，即使有银行将部分房贷的利率定到贷款基准利率的70%，也并不意味着一定会做“亏本买卖”，一方面一笔贷款可能会带动其他业务，另一方面，由于住房贷款往往长达20年至30年，随着利率政策的变化，贷款利率也会不断调整，在此过程当中，银行不一定会“亏”。

　　然而，鲁政委认为，不大可能出现银行之间大幅降低房贷利率、大打“价格战”的现象，因为在经济向下时期，银行的风险防范意识增强，都不大愿意大幅增加房地产领域的贷款。

　　“要知道，现在银行业分析师评估一家银行，就盯着‘房贷’和‘外贸’两块的贷款。”一位银行工作人员称。

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