全年GDP增速回落至9.6%左右 通胀压力基本消除

　　　今年以来，受美国房地产市场衰退和次贷危机影响，全球经济增速明显放缓，国际金融市场急剧动荡，发达国家金融体系受到重创，而我国又遭遇严重自然灾害袭击。面对国内外一系列影响经济发展的不利因素，我国政府适时调整宏观调控政策方向，使我国经济继续保持平稳较快发展态势，出现了国内需求稳步增长、物价总水平涨幅得到控制、房地产价格涨势放缓等符合宏观调控预期要求的发展情况。

但与此同时，也存在着外需与投资实际增速下降过快，资本市场持续波动和低迷、企业利润增长减缓等问题。

　　展望四季度，美国金融危机的影响正在从金融体系向实体经济扩散，越来越多国家将受到危机的冲击，影响我国经济稳定发展的不确定因素明显增加，国际经济环境变化对我国的影响逐步加大。受外部需求和投资需求明显减弱影响，我国经济增速将进一步放缓，全年GDP增速将回落至9．6％左右，但消费需求仍会继续稳定增长，物价水平也将继续回落。与此同时，银行流动性依然富裕，人民币仍旧处于升值通道之中，股市将持续弱势格局，房地产市场调整将进一步延续，工业生产和盈利继续减速，银行业赢利空间或受挤压，国际市场拓展风险与机遇并存。

　　□中国建设银行研究部课题组

　　一、名义投资增速将有所放缓，但不会出现大幅下滑

　　前三季度，国内外经济形势不断变化，中央适时调整宏观调控政策方向，加大固定资产投资调控力度，加之灾后重建和投资品价格上涨较快等因素影响，固定资产投资仍保持较快增长。1－9月份，全社会固定资产投资同比增长27％。

　　尽管当前投资名义增速较高，但如果剔除投资品价格上涨因素，投资实际增速自2006年起已呈现逐渐减缓趋势，而今年以来投资实际增速放缓更为明显，前三季度城镇固定资产投资实际增速同比仅为17．3％，增幅同比下降5．1个百分点。

　　虽然目前中央正在积极采取措施促进投资需求快速增长，但由于有关政策贯彻落实还需要一定时间，因此在短期内还难以扭转投资需求弱势增长趋势，预计四季度名义投资增速将有可能放缓，但不会出现大幅度下滑状况，全年城镇固定资产投资增幅将回落至26％左右。

　　首先，从作为主要投资品的水泥需求量看，由于其不宜长期存储，且进、出口比例较低，因此基本上可将其产量视为需求量。今年以来，我国水泥产量增速明显放缓，前三季度同比累计仅增长6．9％，增幅比上半年下降1．82个百分点。与此同时，下半年以来我国钢材、平板玻璃等投资品产量同比增幅也逐月大幅度减少，其中9月份钢产量同比还减少9．1％。近年来，投资实际增速与水泥产量增幅具有同向变化趋势，从目前水泥产量增速呈现持续减缓趋势看，未来投资实际增速还可能继续减弱。

　　其次，建筑业是从事固定资产建造的重要行业，其行业投资增速变化与投资需求高低关系密切。当固定资产投资需求不断增加时，建筑业就会加快增加投资速度，进一步提高行业供给能力。然而近年来，特别是今年以来，建筑业投资增速呈现持续下降态势，前9个月投资增幅同比仅增长3．1％，增速同比下降21．1个百分点。9月末，建筑业企业景气指数和企业家信心指数分别为135．3和127．7，比6月末分别下降8．9和5．9点。建筑业景气度下降变化，预示着其市场需求在不断减弱，未来固定资产投资增速有可能出现下滑趋势。

　　第三，受商品房销售面积持续下降影响，9月份以来占城镇投资完成额20％以上的房地产投资增速大幅度减缓，第三季度末累计增速同比为26．5％，比第二季度末下降7个百分点，其中9月份增速仅为5．7％，呈增幅快速下降态势。当前，影响房地产投资增长的主要因素是市场需求不断减弱，房地产企业资金回笼困难。今年以来，受市场交易量萎缩影响，作为其重要资金来源的定金和预交款累计增速大幅下降，前9个月同比减少2％，增幅比上半年减少16．4个百分点。近年来，定金和预交款增幅变化对房地产投资增速的影响虽有所减弱，但对房地产投资增长变化趋势的影响仍然存在，在当前定金和预交款同比增速已出现负增长情况下，房地产投资难以继续保持去年以来30％左右的高增长速度，这也将影响到城镇固定资产投资的稳定增长。

　　　第四，近3个月以来，钢材价格大幅度下降，建筑用螺纹钢和线材价格跌幅分别达31％和25％，并还将继续下跌。同时，由于煤炭库存量持续增加，价格开始回落，使得水泥生产成本有所降低，销售价格也必然有所下降。可以预计，四季度投资品价格涨幅将继续回落，今年以来推动投资名义增速快速增长的价格因素影响作用将有所减弱，投资名义增速将有所放缓。

　　第五，今年以来，特别是9月份推动投资快速增长的行业，主要有采矿业、电力、钢铁和有色金属等行业，这些行业前三季度累计增速分别为41．6％、14．7％、29．2％和50．5％，增幅同比分别上升18．4、4．1、16．2和19．3个百分点，其中9月份这些行业同比增速分别达67％、43％、45％和64％。在国际初级品价格大幅度回落且电力、钢铁和有色金属等行业产能过剩情况下，这些行业投资难以继续保持较高增长速度。

　　二、消费持续增长态势不会改变，但名义增速将有所放缓

　　前三季度，居民消费需求快速增长，社会消费品零售总额同比增速达22％，增幅同比上升6．1个百分点，扣除价格因素，实际消费增速为15％，同比增加3．2个百分点。从总体上看，今后一定时期内，居民消费需求持续增长态势仍将继续保持。

　　目前影响消费需求增长的主要因素：一是居民收入增速明显放缓，消费信心不断降低。前9个月，城镇居民人均可支配收入同比增长14．7％，增幅同比下降2．6个百分点；扣除价格因素实际增长7．5％，增速同比回落5．7个百分点。

　　二是居民金融资产损失严重，消费需求不断紧缩。今年以来，我国股市大幅度下挫，距最高点的最大跌幅已超过70％，接近1929年美国股灾时道琼斯指数跌幅，最大市值损失近24万亿元，接近2007年国内生产总值。尽管近期政府不断推出稳定资本市场发展的政策措施，但四季度，在国际金融危机影响不断扩大，影响我国资本市场稳定发展的重要问题没有解决情况下，市场信心仍然难以恢复，居民金融资产损失难以减轻，甚至不排除继续扩大的可能。前9个月，居民家电消费同比增幅回落0．7个百分点，商品房销售面积同比更是减少14．9％，8、9两个月份全国汽车销量同比还出现负增长，这表明居民在金融资产减少后，正在不断压缩消费支出，预计四季度在股票市场仍然十分低迷情况下，居民紧缩消费支出的趋势仍将延续。

　　三是居民消费价格指数（CPI）快速回落，也会影响到消费总额名义增速持续上升。目前，CPI涨幅已出现持续降低趋势，根据以往消费总额名义增速与CPI涨幅同向变化规律，预计四季度随着CPI涨幅回落，居民购买食品等所需消费支出将不断减少，消费总额名义增速将会有所放缓。

　　三、出口增速将保持基本稳定，贸易顺差继续扩大

　　外贸经济发展出现了进口增幅提高、出口增速降低、贸易顺差减少的新的变化形势。

　　目前，受美国房地产市场衰退和金融危机影响，发达国家经济增速明显放缓，失业率不断提高，消费需求持续降低。9月份，美国失业率为6．1％，同比上升1．4个百分点，达近年来较高水平。人民银行第三季度调查显示，反映海外需求的出口订单指数为2．6％，下一季度出口订单预期指数为4．0％，分别比上季度回落2．6和2．2个百分点，均跌至2005年7月汇率形成机制改革以来的最低值。

　　尽管我国外贸出口形势不容乐观，但四季度外贸出口增速仍有可能保持基本稳定，预计全年外贸出口增幅在22％左右。主要原因：一是近期不断调整外贸政策，将有利于外贸出口稳定增长。财政部、国家税务总局自8月1日起将部分纺织品和服装的出口退税率由11％提高到13％后，11月1日还将调高部分纺织品、服装、玩具等劳动密集型和高技术含量、高附加值商品的出口退税率，这次出口退税涉及商品数量约占海关税则商品总量25．8％。今后，还有可能适当提高高附加值机电产品出口退税率，支持优势企业和产品出口。二是随着11、12月份感恩节和圣诞节来临，西方国家进入传统的消费旺季，消费品市场需求将有所加大。在发达国家受金融危机影响后，高档享受型的消费可能受到抑制，而用于生活必需品的物美价廉的中国商品需求还有可能增加。

　　随着我国加工贸易出口增速减缓，进口材料需求也在不断减少，特别是在目前我国投资需求和高档消费需求不断减弱的情况下，我国外贸进口增速难以持续高速增长。前三季度外贸进口累计增速虽达29％，但比上半年仍下降1．6个百分点，呈现增长减缓态势。预计四季度，外贸进口增速将继续放缓，全年累计增幅为27％左右。今年以来，国际大宗商品价格暴涨骤跌，其中原油价格上半年暴涨到每桶147美元以上，受其影响，前三季度我国进口原油和进口成品油数量仅增长8．8％和16．5％，但进口总额却分别增长70．5％和88．8％。下半年国际大宗商品价格骤然暴跌，10月16日纽约市场油价已跌破70美元。由于初级品进口金额占进口商品总额比重达三分之一，其近期价格大幅回落，有可能会使其四季度进口金额较前期有所减少。

　　自2001年来，我国四季度贸易顺差都增长较快，今年四季度仍将延续这一变化规律。尽管今年以来我国外贸出口增速有所放缓，且外贸进口增速已高于出口增幅，但由于去年外贸出口总额达12178亿美元，远大于9560亿美元的进口总额，按全年外贸进、出口增速分别为27％和22％测算，全年贸易顺差总额将达2700亿美元以上，继续呈现扩大趋势。

　　四、物价涨幅将进一步回落，高通胀压力基本消除

　　今年以来，CPI呈现先扬后抑走势，4月份最高涨幅曾达到8．5％，9月份涨幅回落至4．6％，前三季度累计上涨7％。预计四季度，影响CPI上涨的因素将继续减少，CPI涨幅将继续回落，全年增幅将在6％左右。

　　首先，今年我国粮食有望实现连续五年增产增收，总产有可能超1998年历史最高水平。同时，全球小麦显著增产，美国农业部在最新供需报告中将2008／09年度全球小麦产量数据上调了390万吨，达到创纪录的6．802亿吨。当前，国际粮食价格大幅度回落，我国粮食市场价格基本稳定，特别是去年以来推动食品价格大幅上涨的猪肉价格已出现下降走势，这将有利于我国食品价格涨幅逐渐减缓。

　　其次，9月份以来，受国际金融机构流动性短缺加剧和对全球经济增长明显放缓预期影响，大量资金纷纷撤离国际商品市场，大宗商品价格暴跌，9月份国际大宗商品价格指数（RJ／CRB）下跌11．8％，达到指数创立50多年最大单月跌幅。能源和原材料价格迅速回落，将有利于我国走高的工业品出厂价格指数（PPI）放缓上升步伐，减轻CPI上涨传导压力。特别是化肥等农业生产资料价格的涨幅回落，将有利于降低农业生产成本，促使农产品价格保持基本稳定。

　　第三，在我国外贸出口形势日益严峻情况下，企业会将部分出口商品转到国内市场，特别是在我国前几年投资建设的项目投产后，国内商品市场供应将进一步加大，在消费品市场供大于求矛盾越来越突出情况下，市场价格竞争将达到白热化程度，总体价格水平将难进一步提高。

　　尽管我国生产要素价格还需进一步理顺，从节约资源角度考虑，一些能源、资源品市场价格还有待提高。在增加农民收入、理顺农产品和工业品价格关系方面，一些农产品价格也还有进一步上涨的可能性。但从总体上看，随着世界经济增速明显放缓，经济发展所需商品需求将有所减弱，特别是在经济不景气、居民消费水平降低情况下，消费品市场总体上将呈现供大于求局面。因此综合分析影响CPI变化的主要因素，可以认为目前全球经济已进入“滞”与“缩”阶段，中国高通货膨胀压力近期内基本消除。

　　五、企业景气持续回落，工业生产和盈利将进一步减速

　　三季度，全国企业景气指数为128．6，比二季度回落8．8个百分点，比一季度回落7．6个百分点，比上年同期回落16．1个百分点；预计四季度，我国企业生产经营面临的内外部经济环境将更为严峻，工业企业生产减速、企业盈利增速下滑的趋势难以改变，企业景气回落的幅度将进一步加大，全年工业企业利润增速可能会下滑到18％左右。

　　一是受美国次贷危机引发的全球金融危机影响，美国、欧盟等世界主要国家和地区的消费会进一步递减、经济进一步走向衰退，外部需求将持续回落，进一步抑制工业企业特别是外向型工业企业的生产，降低企业的生产和出口。从1－8月份看，钢材、机械、纺织、轻工等行业产品出口交货值增速比上年同期分别回落7．2、9．3、7．6和8．7个百分点。

　　二是受全球经济放缓和我国宏观经济自身周期调整的影响，企业家信心指数将进一步降低，对市场发展前景可能会进一步看淡，一些主要行业投资需求会有一定回落，可能对相关产业链需求带来负面影响，导致企业景气指数有所回落。如房地产行业的调整会影响相关建材、装修及家庭消费增长。

　　三是在全球经济放缓和外需萎缩的背景下，我国出口企业可能变出口为内销，将大幅增加国内供给，使产能过剩状况进一步加剧，将加剧市场竞争，减少企业的盈利空间。工业企业亏损面进一步扩大，部分行业盈利进一步下滑。

　　四是成本难以转嫁，企业盈利更加困难。三季度，我国企业生产环节中工业品出厂价格与其成本构成中的生产资料、原材料、燃料、动力价格涨幅“剪刀差”进一步扩大，同时与最终消费品价格涨幅的“剪刀差”也在扩大。表明企业成本提高难以通过价格向市场转嫁的问题更加突出，企业销售价格难以消化成本，使得中下游企业利润空间进一步受到挤压。

　　五是尽管国际石油、粮食等大宗商品价格开始出现大幅回落、贷款利率三次下调，但由于企业采购、生产有一定周期、存量贷款调息在明年，这些形成的企业成本下降的利好因素可能显现在明年，对今年四季度的利润拉动不明显。

　　六、银行流动性依然富余，“双率”仍有下调可能

　　上半年，人民银行5次调升法定存款准备金率，上收银行体系流动性1．27万亿元。随着美国次贷危机加剧与蔓延，全球经济下行趋势不断显现，为适应国内外形势变化，给国民经济平稳较快发展创造良好的资金面环境，9月份以来，人民银行连续下调法定存款准备金率及存贷款基准利率，推增了银行体系流动性，特别是中小银行流动性得到了改善，但实体经济资金面却呈收窄之势。

　　5月份以来，M1、M2同比增长不断下滑，M2同比增长由年初的18．94％下降至9月末的15．29％，M1同比增长由年初的20．72％下降至9月末的9．43％，这固然与金融机构外汇存贷款增多，外汇占款相对减少，基础货币投放外在压力有所减轻等因素有关外，M1同比增长幅度下降远大于M2也表明实体经济中流通中的资金不断减少，实体经济资金面收窄。前9个月，人民币新增贷款3．48万亿元，较去年同期增长3．36％，在国际金融市场动荡，我国资本市场疲弱，其它资金运用渠道受限情况下，9月末，金融机构人民币存贷比仍降至65．17％，存差扩大到了15．85万亿元历史最高点位。在实体经济资金需求旺盛，前期中小银行流动性收紧，银行间交易利率理应不断抬高状况下，与银行间市场人民币交易成交量大幅增长对应的是，银行间交易利率一直处于较低点位。而7月初以来的超额储备不断上攀，9月末银行体系超额储备增长至近万亿元。这些都表明银行体系流动性增添之势。

　　我国银行体系流动性富余格局近期依然不会发生改变。其一，推增银行体系流动性的重要源头，国际收支双顺差仍然持续。虽然我国主要对外贸易顺差来源欧美经济趋于下行，影响到我国出口，但随着我国与世界全方位、多层次、宽领域的交流合作，我国对外贸易方式、对外贸易差额国别分布也在不断发生变化，不断趋于优化，外贸顺差对美国、欧盟等发达经济体的依赖不断下降。随着我国出口退税等调整措施力度的不断增大，出口成本国际竞争力增强，对外贸易投资及海外工程服务大幅增加等，使我国对外贸易依然会呈现顺差态势。而我国经济保持了较好增长速度，经济面依旧稳健，人民币升值趋势不变等，也会依旧吸引外商直接投资在内的国际资本进入境内，我国资本项目顺差状况也仍将持续。今年1－9月，外商直接投资较去年同期大增57．51％，达到743．74亿美元，其中60％以上的外商直接投资来源于亚太地区，来自于欧美地区的外商直接投资占比减少。其二，虽然今年在去年3．63万亿元基础上，计划上调新增贷款2000多亿元，但受国内外经济下行态势影响，为规避金融风险，稳健经营，各家银行均加强了对新增贷款的风险控制，预计四季度贷款虽有一定的增幅，但也难以大幅削减趋于增加的流动性。其三，股市走弱、房市走软，股市、房市等分流银行体系流动性大为减少，更多的社会资金回流到银行体系，将推增银行体系流动性。虽然债券市场交易趋于活跃，但毕竟资金基本上是在银行体系内运行，只影响到银行体系的变现程度，流动性仍旧在银行体系内。其四，预计准备金率的继续下调，也将继续扩增银行体系流动性。其五，国际金融市场动荡加剧，境外投资风险加大，也增加了银行体系流动性境外输出的风险。

　　过多的流动性累积于银行体系内在削弱商业银行盈利能力的同时，也影响到金融资源的配置效率和货币政策传导效果。为使实体经济资金需求得到有效满足，减少外围因素对我国的影响，促进国民经济平稳较快增长，放松银根、刺激经济的政策意图会越来越强烈，预计年内央行仍有可能继续下调存贷款基准利率、法定存款准备金率，四季度新增贷款较去年同期会有所增加，实体经济资金面紧张局面有望得到一定程度的缓解。为减少外汇储备增加导致的基础货币被动投放对我国经济的影响，在鼓励金融机构更多地使用外汇存贷款的同时，央行将会更多地采取公开市场操作方式调节经济资金面。

　　七、人民币仍旧处于升值通道，但市场运行态势将显著改善

　　除一季度人民币对欧元、日元汇率有所贬值外，1－9月，人民币对美元汇率升值7．13％，对欧元汇率升值6．67％，对日元汇率升值0．38％。受全球金融市场加剧动荡等因素影响，三季度人民币对欧元汇率大涨8．92％，但对美元、日元汇率升值幅度收窄。人民币对美元汇率升值0．62％，对日元汇率仅微升0．26％。人民币对美元汇率最大波动幅度仅为0．96％，对美元升贬值交易日几近相当，人民币波动幅度减缓，与上半年表现状况迥然不同，人民币汇率一改单边市场走势，显著步入双边波动时期，国际热钱对人民币套汇难度大大增加。

　　展望四季度，人民币升值趋势仍将不改，人民币汇率双向波动更趋显著。其一，尽管全球经济呈不断下行走势，美国、欧盟、日本等发达经济体经济走软，对融入世界程度不断加深的我国经济会产生一定的影响，但我国工业化、城市化、信息化的趋势不会逆转，而且可以更好地协调起来，投资、消费、净出口拉动经济增长的“三驾马车”作用分布更加均衡，第三产业发展潜力巨大及产业区域间的转移等，均有助于推动我国经济继续平稳较快增长，为人民币升值继续奠定宏观面基础。其二，人民币升值的资金面支撑仍然存在。9月末，国家外汇储备达到1．91万亿美元，较上年同期增长32．92％。基于国际收支双顺差的持续，我国外汇储备会继续攀高，给人民币升值提供稳固资金面基础。其三，虽然我国为改善进出口环境及状况力图减缓人民币升值，但因遭受次贷危机而面临严峻困境的欧美，会通过各种措施要求人民币升值，四季度人民币升值的外在压力将会增大。其四，市场机制作用增强，国际经济金融形势变化加剧等，使人民币汇率双向波动增强这一格局会继续下去，人民币汇率变动将告别单边市场态势。

　　综合多方面因素考虑，特别是考虑到发源于美国的9月份以来愈演愈烈的全球性金融风暴因素影响，四季度人民币升值幅度会有所提高，人民币汇率波动幅度增大，双向波动趋势增强。预计四季度人民币对美元汇率升值约1．5%－2％，全年对美元汇率升值8．5％左右，人民币对美元汇率全年波动区间为7．31－6．7元人民币／美元。

　　八、股票市场将持续弱势格局，但债券市场将受更多追捧

　　虽然中国经济基本面依然稳健，股票市场运行机制日益完善，印花税大幅下调，股市交易成本下降，上市公司分红意识增强，新股发行得到适度控制，股市市盈率由年初的50多倍下降到目前的10多倍，A股市场释放了相当风险，许多个股甚至跌到“大小非”也不愿减持的低位区域，银根放松、刺激经济增长的政策措施不断出台等有利于支撑股市上行的因素依然存在或不断涌现，但我国股市短期内依然难以摆脱弱势格局。其一，我国经济金融融入国际程度不断加深，全球经济下行趋势不断展现，特别是9月份以来全球金融风暴加剧，世界主要股市出现加速下跌，对我国股市后市走势会产生相当影响。其二，与去年相比，尽管银行体系流动性依然富余，但货币供应量M1增速明显放缓，流入虚拟经济中的资金大幅减少，加之QFII资金不规则进出A股市场加强，不利于股市回稳上行。其三，对股市运行有深刻影响的“大小非”问题依然存在，在宏观经济面处于下行状态下，必然制约股市反弹力度。其四，受经济面因素影响，作为股价重要物质支撑基础的企业利润增长下滑。

　　我国经济发展中的直接融资比重提高趋势并没有因为股市低迷筹资减弱而受到多大的影响，8月末，直接融资占比达到25％，较年初大幅增加，主要是因为今年以来债券市场得到了很大的发展。1－9月，银行间债券市场债券发行量达5．1万亿元，较上年同期增长8．28％。但银行间债券市场发行的债券短期化趋势不断显现，银行间发行1年及以下期限债券占比59．76％，较上年同期增加9个多百分点。前9个月，银行间市场现券交易同比增长160．94％，质押式债券回购交易同比增长27．09％，买断式债券回购交易同比增长103．77％。银行间债券指数、交易所国债指数总体呈现升幅走势，交易所国债指数升幅超过3％，银行间债券指数升幅超过4％，债券价格稳中趋升。受流动性总体充裕因素影响，银行间市场交易利率保持平稳，波动幅度收窄。年初以来，债券收益率基本上一路下行，特别是9月份以来，债券收益率陡峭下行趋势明显。

　　考虑到目前股市低迷，其融资功能大大减弱，但直接融资比重提高是发展大趋势，预计四季度，银行间债券发行同比会有较大增长幅度，银行间市场交易将进一步活跃，银行间交易利率仍旧保持较小幅度变动。随着CPI进一步回落，保经济增长成为政策面的重点，在银根放松、降息预期加重等因素作用下，债券市场将会进一步呈现强势扩展，债券价格上提，债券收益率将加速下移。

　　九、房地产市场调整将进一步延续，房价普跌不可避免

　　三季度，我国房地产市场持续低迷，市场调整进一步加深。一是交易清淡，企业景气下滑明显。至季度末，我国本年购置土地面积增速从2月份的35．8％下滑至9月末的－2．9％，首度出现了自去年5月以来的减速情况；商品房销售面积同比累计减速14．9％，减幅在上季度基础上进一步增加7．7个百分点；全国商品房空置面积同比增长10．2％，比二季度提高了8个百分点；国房景气指数已连续第10个月回落，9月为101．15，同比回落3．84点；三季度房地产业企业家信心指数为96．4，下滑至临界线下，较二季度回落22个百分点。

　　二是房地产投资、开发速度进一步放缓。至季度末，我国房地产开发投资总额虽同比增长，但累计增速比上季度下滑7个百分点。商品房、住宅本年新开工面积增速在二季度下滑基础上又分别下降8．9和8．4个百分点，商品房、住宅本年竣工面积增速也下滑了4．1和5．3个百分点，并呈逐月下滑趋势。

　　三是房地产企业开发资金进一步趋紧。9月末，我国房地产开发投资总额增速累计为26．5％，全国房地产开发企业实际到位资金同比增长10．7％，二者差15．8个百分点，差额比上半年扩大5．1个百分点。

　　四是整体房价同比仍有涨幅，但环比呈现逐月下降趋势。三季度，我国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅继续回落，月度同比分别上涨7％、5．3％和3．5％，月涨幅环比分别下降1．2、1．7和1．8个百分点。同时，继8月首现整体房屋销售价格环比下降0．1％后，9月环比又下降了0．1％。

　　五是房价结构性波动更加显著，房价下降面进一步扩大。三季度各月，我国70个大中城市中，房价同比涨幅超过10％的城市数量从6月份的12个进一步下降到8、6和4个，此类城市9月占比仅为5．7％，价格环比下降的城市在6月份的16个进一步增加到17、25和24个，此类城市9月覆盖面已达34％，房价同比下降的城市也从6月的1个增加到9月的4个。

　　　　但总体看，多年来快速持续上涨的房价形成的我国房价与居民可支配收入的突出矛盾仍没有得到根本性的缓解，房价过高、购房需求不足问题仍是我国房地产市场进一步调整的主要压力所在。三季度以来进一步演化的全球金融危机给世界经济带来的重创，以及我国经济出现的周期调整，也会对房地产市场形成新的调整预期。

　　预计四季度，在这些因素的作用下，我国房地产市场进一步调整的趋势将会持续。

　　一是房地产销售低迷，市场交投清淡的局面短期内很难改变。主要原因是受美国、英国等主要国家房地产市场恶化效应、股票市场财富缩水、经济信心减弱等因素影响以及对房价下调的进一步期待，居民的购房意愿会进一步减弱、市场观望情绪加大，从而进一步抑制购房需求，影响房地产销售。按惯例9、10月是我国房地产销售黄金季节，但市场反应冷淡，房屋销售持续锐减，土地交易也日趋冷淡。表明我国居民购房态度更趋谨慎，未来市场会持续一定时间的低迷。

　　二是我国房价将面临一个从持续上涨向同比下跌的转折，整体房价涨幅进一步下调，降价面将进一步扩大。今年尽管我国房地产价格同比涨幅逐步下调，但房价整体水平仍居高位。今年前三季度，70个大中城市房屋销售价格同比上涨8．5％，涨幅仍比上年同期高1．8个百分点；特别是一些主要城市，如上海、北京等，房价收入比仍处较高水平，使得购买需求不足，价格支撑基础薄弱。7月以来上海房价已连续三个月环比下降；8月份，北京房价首现环比持平的局面，9月份环比又下降0．2％，因此价格回归是必然过程；同时市场观望气氛浓郁、调整预期强烈，加之我国持续推出的中低价位、中小户型普通住宅以及廉租住房和经济适用住房的保障性住房建设措施，以及中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中进一步明确的土地流转政策等，都将对未来房价调整起到积极作用。可以预见，房价可能逐步向普跌方向演化。

　　三是房地产企业经营压力增大，投资开发进一步放缓。今年以来，随着我国房地产企业资金运行环境的变化，持续走低的房产销售，我国房地产企业资金收紧问题日益突出，经营压力进一步加大。目前，我国又面临国际经济金融动荡加剧，世界经济进一步低迷，国内经济增长开始减速的复杂环境，市场投资、消费需求面临进一步减弱。这些因素将会进一步影响房地产销售，降低房地产企业进一步投资、开发的信心。

　　同时，我们也看到，近期我国宏观调控政策面发生了较大变化，一方面我国从紧货币政策开始松动，进一步放宽了信贷规模，并在9、10两月多次下调存款准备金率、商业贷款及住房公积金贷款利率、免征利息个人所得税以及降低房地产交易税费；另一方面地方政府纷纷出台政策，提振当地房地产市场。如厦门、南京、西安、长沙、沈阳、上海等地区分别从购房补贴、降低或减免交易税费、提高公积金贷款上限等不同方面出台措施。从理论上看，降息、免税这些措施对房地产市场具有较大的正面影响，不仅可以降低企业财务成本和个人买房成本，缓解资金流动性不足压力，在一定程度上会增加房地产交易量。但是，当前国际国内宏观形势不确定性风险加剧，我国房地产市场环境发生了较大变化，特别是目前我国房地产价格水平仍然偏高，价格调整压力较大，减息作用只能体现在新增贷款上，因此，短期看，这些调控措施带来的实际效果有限。

　　（撰写人员：郭世坤、蒋清海、贾铁真、朱红艳、董积生）