交行版房贷细则VS农行版 未“松”二套房贷

　　几经等待，继农行之后的第二份银行房贷细则终于正式露面。昨日傍晚，交通银行发布新闻稿称，根据央行和银监会的有关政策，其已于近期出台房贷新政实施细则。

　　细则规定，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%，其他客户首付比例和利率政策继续执行央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下称359号文)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号，下称452号文)规定。

　　未“松”二套房贷

　　“相比农行版，交行显得比较谨慎，并没有放松二套房贷，且更好把握了央行和银监会之间的平衡。”对此，一股份制银行风险管理部人士评价。

　　似乎正是对其所述的“平衡”对应，交行也称其制定此细则，依据不仅是《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发〔2008〕302号，下称302号文），还包括《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》（银监发〔2008〕71号，下称71号文）。而此前，便有银行人士指，细则难以出台的原因之一就是监管层部门的意见可能存在冲突。

　　据了解，央行10月22日下发的302号文未直接提及二套房贷，仅表述为“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，有银行理解为此前的359号文和452号文就此作废。但银监会10月24日下发的71号文则要求除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行359号文和452号文。

　　而根据359号文和452号文，交行对其他客户（包括二套房贷）执行的应该是：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；如属于首套利用贷款购置但不是普通住房的，则可能依据的是：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　与之相比，农行版细则明显宽松：农行对首套购置为非普通住房的，首付款比例原则上不低于25%；购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。

　　此外，交行实施细则还规定了个人住房公积金贷款利率具体标准和汶川地震灾区居民贷款政策执行标准。

　　未提“改善型”自住房

　　值得注意的是，与交行副行长钱文挥在其三季报业绩发布会上所述的“‘改善型’住房难界定”一致，昨日交行发布的新闻稿中也未出现“改善型”住房这一字眼，而且也未明确“如何界定首次利用贷款购买普通自住房”。

　　钱文挥此前曾表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他举例说，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次（贷款购房）”、“自住”、“普通（住房）”的概念，银行可给予贷款利率、成数上的优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋更大的别墅，这样的需求显然不能被称为“改善型购房”。

　　至于什么是“首次利用贷款购买普通自住房”，上述银行人士认为，“既然是贷款，其依据的应该是央行征信系统，这也与银监会的提法类似，也与359和452号文一致。这也就是说如一个人以前没有利用贷款已购置过一套住房，如其在购买第二套普通自住房时使用贷款，也可判定为是首次利用贷款购房而享受优惠政策。”

　　对此，一房贷公司人士则暗示，“如果你已经贷款购房但只要未计入征信系统，仍可以享受到优惠利率。”

　　而事实上，不论是央行还是银监会在最新文件中都有明确规定。央行在302号文中要求，“要加强与地方房产管理部门的合作，及时获取居民房产产权登记信息，准确区分借款人是否属首次购房，并将个人住房贷款的相关信息及时录入信贷征信系统。”银监会71号文也要求，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明严格甄别。要求银行严肃查处假权证、假按揭、假首付等骗取银行贷款的行为。