长沙地王年底交付开发 北辰实业面临不确定挑战

　　一旦长沙新河三角洲宗地在年底前全部交付使用，北辰实业将面临交纳剩余地价款的局面。

　　长时间荒草丛生的新河三角洲地块最近出现新的迹象，工地上架起10台塔吊，10月27日，中国经济时报记者在项目现场看到，虽然塔吊并没有运作，却已经竖立起用钢筋搭建起来的地基。

　　新河三角洲宗地地理位置优越，位于长沙主城区北路浏阳河与湘江交汇处，两面临江，属于湘江风光带城区景观的龙头位置，2007年7月该地块拍出92亿元的天价，楼面地价每平方米高达3千余元，成为长沙地王。

　　长沙市国土资源局提供给记者的信息显示，新河三角洲宗地并没有开工建设，目前在建的是市政配套工程“两馆一厅”（展览馆、图书馆、音乐厅），该配套工程也是长沙城市建设的新亮点和湘江滨水区景观建设的重要节点。

　　相关负责人告诉本报记者，北辰实业曾希望长沙市政府能够加快拆迁速度，确保土地能够在今年年底前交付使用，长沙市国土资源局从来没有见过北辰提交的退地方案。

　　上述信息得到长沙市规划局的证实，“北辰实业并没有开始在新河三角洲宗地施工，目前还处在报建阶段，长沙市规划局将对北辰报上来的资料进行审核，由于涉及到人车竖向分流，这种城市立体开发模式的设计过程比较复杂，需要的审批时间也会长一些。”长沙市规划局的相关负责人在接受记者采访时说。

　　记者在采访中了解到，北辰实业递交给长沙市规划局的报建资料中对新河三角洲宗地的建筑形态、道路规划做出一些微调，并没有改变小区的容积率和整体规划。

　　“由于新河三角洲地块上曾经聚集了一批国有和集体所有制企业，拆迁必然涉及到国有企业的改制和职工安置，今天上午（10月29日）我们正在开会讨论如何解决拆迁户的安置问题。现阶段的进展情况表明，新河三角洲地块上原有企业职工的安置问题已经基本解决，今年年底前能将剩余的地块交付给北辰实业。”长沙市规划局的人士表示。

　　依据长沙市人民政府国有土地供应签报审批单及《付款与交地协议》的要求，长沙市有关部门对北辰实业采取分期交地、分期付款，直至全额地价款到位的方式，这意味着北辰实业需要在长沙市有关部门向其交付全部土地后的5个工作日内支付剩余的地价款29亿元。

　　“我们将土地分成多块分批出让，就是考虑到北辰实业开发新河三角洲项目的资金压力太大，容许北辰实业分期交付地价款也是对他们的支持，在我们将全部土地交付给北辰实业后，开发商需要按照相关规定支付剩余的地价款，今年年底前新河洲三角洲宗地将正式开工建设。”上述人士称。

　　新河三角洲土地的开发已经箭在弦上，北辰实业是否已经做好充足准备？北辰实业资本市场部的胡先生告诉中国经济时报记者，依据9月份北辰实业发布的公告，将在今年年底前开始对新河三角洲地块首期地进行开发。

　　“北辰实业第三季度的季报表明，北辰三季度期末现金余额为48亿2千万元，完全有能力支付剩余的地价款，加上其它项目销售情况良好，公司的资金流运作良好。”胡先生说。

　　项目前景存在不确定性

　　新河三角洲宗地并不是长沙去年拍出的土地中地理位置最好的地，这在长沙本地开发商中已经达成共识。一位本地开发商告诉中国经济时报记者，由于土地面积大，起拍价较高，本地的开发商并没能参与竞拍，最终参与竞拍、向长沙市土地交易中心支付10亿元竞价保证金的都是外地开发商及其长沙子公司，包括长沙世纪金源房地产开发有限公司、金融街控股股份有限公司、北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限公司联合体。

　　“当天拍出的价格不仅超出我们本地开发商的预期，估计也超出了长沙市政府的预料，92亿元的价格几乎是起拍价的一倍。”这位不愿意透露姓名的本地开发商表示，许多本地的开发商都曾因此备受鼓舞，大家普遍看好长沙房地产市场的前景。

　　该开发商认为，长沙房地产市场起步晚、发展速度慢，房价一直在低位徘徊，这次竞拍拍出的天价地显然给长沙楼市注入了一针兴奋剂。

　　然而，这样的好日子并没有持续太长时间，全国楼市便进入滞销期，各地均出现入市交易的房地产项目数量不断增加，而成交量不断萎缩的情况，供过于求的局面在第二套房贷新政实施后被凸显出来，长沙房价放慢上升脚步。

　　“长沙的开发商长期坚持扛着不降价的策略，一直到今年9月有开发商支持不住，不得不降价促销，拉动一些新开盘的项目低价入市，事实上长沙房价刚开始涨的时候就被国内楼市整体下行的大趋势给拉了下来。”长沙本地的开发商向记者感叹，为了回笼资金，一些项目不得不按成本价出售。

　　与新河三角洲仅一河之隔的湘江世纪城目前的在售楼房均价为每平方米4200元，离江边比较远的楼房起价已低至每平方米3200元。10月25日，售楼小姐还信誓旦旦地向记者强调不会参加长沙房交会，却在10月30日给记者发来短信称，房交会期间购房有优惠，部分房源折后可直减两万或三万元。

　　“新河三角洲的位置确实比湘江世纪城要好一些，距离‘两馆一厅’更近，又处在湘江风光带城区景观的龙头位置，房价比湘江世纪城略高很正常，但要是超出太多可能会比较难卖。”长沙本地的开发商并不看好新河三角洲的开发前景。他分析说，如果长沙楼市的现状不能得到改观，北辰想通过卖房子盈利的可能性不大，而一旦长沙房价趋于稳定后开始报复性上涨，新河三角洲地块的价值极有可能上扬，“短期盈利困难，未来依然存在上升空间”。