广东十三市房地产市场清冷

　　本报记者 黄 磊 广州报道

　　11月5日，广州市国土房管局发布土地挂牌出让公告，花都区总用地面积23万平方米的住宅地块，定于12月2日挂牌出让。

　　三幅地的楼面低价均为1250元/平方米。

　　土地出让市场一向是楼市走势的风向标，降价售地开发商是否埋单还不得而知。而珠三角楼市长于全国市场的发展历史，也使得这里成为全国房地产市场走势的风向标。

　　本报从各相关部门获得了珠三角区域内以及周边省内十三个地市房地产市场的上半年数据分析结果。数据显示出，珠三角的开发商们都在遭遇寒冬。

　　中心区的清冷

　　在具有风向标意义的广州和深圳之外，其他几个城市的情况同样不容乐观。

　　合富辉煌东莞市场研究部获得分析报告显示，2008年上半年东莞住宅销售面积减少四成。

　　东莞市政府公开拍卖的地块有83宗，但实际成交的地块只有72宗，这意味着有12.5%的土地流拍。即使成交的338.6万平方米的面积，也大多以底价或者稍高于出让价底价成交。

　　分析报告显示，上半年东莞住宅签约总金额约为93.5亿元，同比减少34.9%，环比减少了52.4%，“开发商面临巨大的资金压力”。

　　“佛山的商品住宅成交均价较最高点已经跌18.23%。”佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克在《佛山上半年楼市分析》中表明。

　　事实上，佛山上半年GDP增幅仍然居于珠三角前列。全社会固定资产投资638.95亿元，增长15.4%。然而，这与同比下降了41%的商品住宅成交面积形成了鲜明的对比。

　　珠海有自己的特色，旺盛的建设场面在清淡的市场中依旧。

　　在珠海，本报记者看到由珠海统计局方面做出的，上半年房地产市场分析报告中显示，珠海上半年，“投资较快增长和销售低迷”形成反差；而“企业方面资金不断吃紧，房价高位滞涨”。

　　这份统计数据显示，上半年全市商品房施工面积达968万平方米，同比增幅在45%；上半年销售面积却已经萎缩了近10%。“发展商投资热情不减，但购房者观望情绪浓，市场销售下降。”报告显示。

　　即使在这样的情况下，珠海的房价仍然处于同比高速上升的通道中。全市新建商品住房交易均价6226元/平方米，同比上涨24.1%。上涨的还有空置面积。据珠海市统计局统计，仅上半年，全市一年以下商品房空置面积同比增长了78.4%，比年初增长了2倍。

　　分析报告显示，中山市自今年3月份以来，全市住宅成交宗数一直徘徊在2300-2700宗，成交面积25万-28万平方米，成交显示出样“疲态”。

　　而中山市的城区相对于镇区来说，有着更为明显的遇冷迹象。上半年城区成交宗数跌幅达到61%之多。上半年6个月，有4个月成交面积跌幅在50%以上。

　　周边：平静中的紧张

　　各地市房协上半年房地产市场的汇总分析报告，结果同样不容乐观。

　　江门市房协统计得到，仅仅第二季度江门就完成开发投资总额37亿元，同比增幅127.41%，其中住宅投资总额占其中近86%的份额，同比增幅也在151%之多。然而，竣工的住宅面积出现了近15%的跌幅。报告分析，“买房观望较多，开发商放缓开发速度，不肯轻易降价。”

　　广东省内产业转移重要目的地之一的肇庆，也呈现出“空置继续加大、商品住宅价格缓降”的势头。另外一个目的地韶关的情况似乎要好一些，在商品房销售面积同比增长28%的情况下，价格回落的幅度并不大。

　　同时，韶关房协的分析报告也提出，“上半年韶关市商品房新开工面积增加、投资额增大，而销售却无大幅增加，势必导致商品房空置面积增加。建议开发商控制好开发节奏。”

　　本报获得梅州市建设局房地产市场管理科的分析报告，在“措施及建议”项中，强调“加强对商品房预售项目审批后的跟踪管理，防止新的‘烂尾楼’出现，已经批准预售的商品房项目，不得再用土地使用证办理抵押贷款”。

　　阳江市区内在建、续建的项目27个，而其中尚未完善基建审批程序正在施工的有14个。“如果上述项目不能尽快完善基建审批程序开工，今年底进入市场的商品住宅将大幅减少。”

　　十三个市中的另外两个市情况总算稍好。

　　汕头市以往的刚性需求支撑的房价，在今年的上半年并没有受到太大的影响；而湛江方面，因为广东省内诸多大项目的落户，湛江房协统计的结果是，全市上半年房地产开发投资增长仍然有一个近六成的增幅，而且房价上涨也处于一个增速之中。但从趋势上看，湛江商品房竣工面积连续3年低于销售面积的增长。供需比上，2006年是1:1.8，2007年是1:1.6，2008年上半年是1:1.5。

　　“房地产业首先有很强的区域性特征。”蔡穗声告诉记者，“但在区域特征外，是一致的市场规律在作用。”