房贷细则依旧“难产” 固定利率成“枷锁”

　　叶国靖

　　2009年元旦将至，对于很多存量房贷客户而言，贷款利率往往在这一天进行统一调整。然而，新版房贷实施细则仍未明朗，各家银行似乎仍在与房贷客户“捉迷藏”。

　　此前出台的财政部新政提出，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

　　不过，本报记者在调查中发现，在房贷新政的具体实施过程中，怎样才能把新老房贷一碗水端平，被视为各家银行细则落地的最大挑战之一。围绕该问题，各家银行默契地形成了“攻守联盟”。

　　一碗水能否端平？

　　胡炯是国内最大房贷经纪机构之一的上海华燕置业发展有限公司的总裁，他在接受《第一财经日报》采访时表示，各家商业银行出台实施细则，既要考虑监管层的意思，又要兼顾其他银行的态度，这在客观上推迟了新老房贷细则与尺度明朗化。

　　“从目前的迹象来看，关于存量客户是否同样享受优惠以及‘普通自住房和改善型普通自住房’的认定标准，多数银行仍然一如既往地含糊不清。”

　　胡炯称，存量房贷客户如何调息，对于银行业而言确实很棘手：如果大规模给予基准利率基础上的7折优惠，那么银行的业绩势必受到较大影响；但是如果某行调息门槛偏严，则可能造成一大批存量客户流失，这批客户可能涌向规定偏松的银行。

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司总经理苏晓江告诉《第一财经日报》，围绕个人住房抵押贷款业务，以银行为核心的各方以层层返还的利润为纽带，最终形成了复杂的利益生态。各大银行对存量客户的房贷政策及“首套房”界定标准的表态，近期明朗化的可能性偏小。“据我个人了解的情况，农历春节之后或可明朗。”

　　那么，新老房贷执行细则“难产”的原因何在呢？苏晓江个人认为，一方面是银行存贷款息差缩小让商业银行风险加大。银行的利润主要是来自于存贷差，而目前贷款利率与存款利率差别已经较小，银行的利润空间也相应减少。另一方面，对房价未来预期的不明朗也让银行趋于谨慎。居民购房贷款是优质资产有两个不可忽视的决定性前提，那就是贷款人稳定的还款能力和贷款人持续的还款意愿。一旦这两个前提中的任何一个失衡，优质资产就有可能转化成不良资产。

　　据本报记者了解，个别股份制商业银行已经开始松动，其优质存量客户可以主动向贷款银行提交相关材料，申请调整房贷利率，即存量房贷利率也可以调整为基准利率的0.7倍。

　　尴尬的固定利率房贷

　　11月27日，央行大幅降息1.08个百分点，力度之大让市场始料未及，这是自1997年10月23日以来单次最大降息幅度。来自凯弈投资的统计数据显示，经过多次利率下调，目前5年期以上贷款基准利率为6.12%，已经回到2004年10月29日公布的贷款基准利率。如果给目前的贷款基准利率打7折，贷款利率为4.281%，这个水平远低于2002年2月21日公布的贷款利率5.76%（当时贷款利率从未执行下浮）。而2002年之后开始持续升息，历经9次从5.76%调整至7.83%。

　　上述中国银行内部人士称，一些客户认为降息的趋势已经十分明显，继续坚守固定利率贷款风险较大，纷纷希望能改为浮动利率业务。在上海，个别银行可由客户自主申请，开始接受固定利率房贷转投浮动利率的相关业务。

　　上海中原物业代理有限公司交易监管部副总监祝满清补充说，当降息潮一波一波袭来时，之前风行一时的固定利率房贷如今却成不少“房奴”的“枷锁”。许多贷款客户在2007年度升息过程中申请了固定利率产品。在目前降息通道之中，这部分贷款存量客户如再沿用固定利率，势必造成损失。

　　此外，胡炯透露，从目前各家银行的市场倾向来看，各地分行拿捏房贷新政的尺度不尽相同。比如，一度在沪上失势的个人住房抵押“无交易转按揭”，即所谓的“平转”，在个别银行已经悄悄被重新激活。换言之，如果存量客户在原银行不能享受0.7倍的优惠利率，那么这些客户可能将贷款转到其他政策相对宽松的小银行。

　　作为“转按揭贷款”的衍生产品，“无交易转按揭”贷款指借款人在上家银行正常贷款期内且借款合同生效满一年（含）后，经下家银行审批同意，借款人向下家银行借款用于归还其在上家银行剩余个人住房抵押贷款的全部或部分，并由借款人将原抵押房产全部抵押给下家银行的融资活动。

　　“尽管优惠后的浮动利率吸引着大量固贷族，但是，存量客户‘冲动的惩罚’需要支付一笔违约金。根据当初不同的合同规定，违约金是根据贷款金额和期限来计算的，收取一定比例。”胡炯称。

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