南京开发商觊觎政府收购"大单" 房源价格成关键

　　房源价格成关键因素

　　郝倩

　　在南京市政府预备掏出“真金白银”购入4000套商品房作为保障性住房之后，开发商立刻作出了积极响应。

　　根据当地政府12月16日公布的“简报”：政府收购商品房源1760套，加之个人提供用于拆迁安置以及廉租房的房源334套，合计2094套——这意味着这次收购保障性住房，开发商的房源占到了80%以上，其中鼓楼区和城南的两家楼盘被收购的房源总数超过了800套。

　　同期可作比较的另一组数据显示：同在一届由南京市政府主办的“好房换购”会上，居民愿意拿旧房子抵押贷款购买新居或旧居的申报登记共有535套，楼盘直销则成交了37套。二者相加，体现在市场上的真实成交为政府收购房源的1/3左右。

　　与不少城市正在酝酿，或已经明确宣布由财政拨款购买市场存量作为保障房相比，南京市几乎是在一周之内完成确定收购、制定细则以及最终收购房源等诸多事宜，各开发商则踊跃拿出合乎标准的房源希望一次性卖给政府。根据经办人对《第一财经日报》透露的信息，这些房源往往在房价上都作出了“降幅10%至15%”的妥协。

　　南京楼市11月份日认购量一直维持在200套左右的高位，同时11月该市商品住宅成交量高达3817套，创下最近半年以来月成交量之最。这一迅猛态势一直持续到12月份。当地有专家指出成交量放大与政策暖风频出关系密切。

　　价格成政府收购房源焦点

　　如何令一处位置不错但已有20年房龄的旧房产生新价值——假设旧房可以抵押贷款买新房，或许可以成为楼市的新增长点。很多城市已经意识到了这一点。而南京作的努力，是市民可以通过一个官方主办的“好房换购会”的交易平台，将原有的旧房兑换出价值，即通过“政府部门提供担保、减免部分服务费用、开发企业提供最高3年贴息”等形式换购新房或者是旧屋——此间，无论是最终通过换购方式成交，还是开发商直接销售的，都将直接有利于整体市场的成交量。

　　在政府的强力推动下，两届好房换购会共实现销售近300套商品房源。虽然换购会上的房源销售量有限，但是，却吸引了约3万人次进场，现场登记4000余条换购信息。当地政府认为，这足以充分说明住宅市场的改善型需求潜力巨大。

　　所谓4000套大单，正是当地政府在这一背景之下，为推进市民“以旧换新”而添的一把柴火。

　　12月10日，市政府开始收购房源的第一天，有50多位市民登记房源，开发商则有1500多套房源加入登记。而南京房地产交易市场相关人士对本报记者介绍说：之所以开发商的房源占多数，是因为更多的个人房源与政府心理价位没有达成一致。而目前的统计数据上升到2000余套，作为实物配租廉租房源和拆迁安置房源。

　　“必须接近封顶、价格必须低于同区域整体均价”，这是此次收购的标准之一，而价格更是成为最终决定政府与卖家是否能达成合作的关键。

　　“开发商提供的房子主要用于拆迁安置，套型、价格等方面要比廉租房宽松一些。”相关人士对本报记者介绍说。据称，购入的拆迁房面积一般在70到110平方米之间，以毛坯房为主。而若要与政府达成合作，可能已登记房源还要有“10%到15%”的房价降幅。而已登记的房源面积约在50到140平方米。

　　根据相关统计,在此次商品房收购中，凯旋门和时光澔韵两个楼盘的房源占了大头，城南的时光澔韵楼盘这次拿出了三期即将开盘的近400套房源，面积为80到110平方米左右；凯旋门楼盘也有超过400套的小户型正在和收购方商谈具体价格。

　　记者通过南京市网上备案了解到：时光澔韵纳入网上销售总套数为2207套，目前可售套数为869套，其中住宅类均价为5744元/平方米，已经低于南京市物价局之前对该盘核定的5860元/平方米的基准价。

　　最新的进展是，当地的房管部门正在紧急磋商，有望针对这2000余套房源实行税费减免，从而进一步降低政府收购房源的价格。

　　政府“大单”非救市良药

　　与用3%的利润吸引开发商进入保障房开发相比，政府直接购买市场存量更容易令人兴奋，南京是第一个公开作出尝试的城市。此外，根据该市江宁区的举措，如果开发企业资金的确比较紧张，并无力支付工程款，该区政府可拿出5000万元资金，前提是开发商将房产抵押给房产局，而这一资产若不能在6个月内被赎回，则通过拍卖处理。这一做法也被质疑是否在帮助开发商“过年关”。

　　“我们在近期内举办了多场交流会，包括企业与银行的交流，以及企业与政府部门的交流，但是在房企与政府部门的沟通中，通常很难达成一致，症结就在于政府一直在强调保障性住房，但是企业在强调房子难卖。双方的着眼点完全不同。”华东某市房地产协会的工作人员对本报记者坦言。

　　当开发商对资金的饥渴成为关键时，他们更加焦急地等待“大单”的来临。

　　上海市房管部门也于上月明确表示，根据明年的工作要求，房管部门需要加快保障安居工程工作，其中就包括采用收购、改建、配建以及转租等多种方式来解决这一问题。对此，上海易居房地产研究院院长张永岳认为：9000亿元安居工程的重点应侧重廉租房建设，经济适用房建设规模偏大，需要适当控制。

　　“地方政府可以考虑向部分符合经济适用房政策标准的群体发放货币补贴，让其去市场上买房，或者收购部分滞销的普通住宅项目以做经济适用房分配，以减轻经济适用房建设对普通商品住宅市场正常运行的影响，长沙、重庆、郑州等城市已开始进行这方面的有益尝试。”张永岳称。

　　但是政府“大单”并非救市良药。

　　“更多的是一种心理抚慰，因为大举购入保障房会令人轻松联想到政府会在来年有更大的投资。”南京市一家全国性营销机构分析师对本报记者坦言，但她认为真正的市场动因还是卖家与买家达成一致，在心理价位上不要产生太大落差，这才是交易形成的关键。

　　在政府大单收入保障房时，价格是双方协议的焦点所在；在市场层面上，价格的激烈博弈体现的更为明显。从12月份该市房地产交易得表现来看，价格与交易量的跷跷板效应体现得愈加明显：12月8日成交了586套，12月11日则成交460套。记者通过南京市网上备案了解到，成交数据的急剧放大，与个别楼盘降价销售密不可分。其中，一家长江以北的楼盘一天内销售出283套房源，而这一楼盘的销售价格从近5000元/平方米一路走低，当价格调整至3000元/平方米时，销售开始放量。

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