广州房价跌跌不休 市场信心不足依旧沉寂

　　贯穿2008年广州楼市的主线是一条趋势向下的曲线。在去年广州房价冲高直上11574元/平方米以后，从今年1月开始，广州楼价就一直是“跌跌不休”。尽管楼价在下调，然而市场却依旧保持沉寂，楼价也在各种博弈中继续回落，并逐步向消费能力靠拢。

　　开发商积极促销 楼价仍频频下探

　　从今年1月起，广州各大媒体上又开始频繁出现各种各样的促销广告，“买房送车位、送家电”、“即将成本价开盘”等各种广告再次出现在市民的视野中，甚至有楼盘打擦边球推出“分期首付”的办法招徕顾客。业界分析认为，这是因为从2007年10月以后，广州楼市就进入了调整期，楼市成交量以及价格都开始下滑。销售市场低迷，回笼资金慢，开发商的资金压力开始凸显，于是只有选择促销来“保温”市场。

　　在一系列促销攻势之后，广州房地产市场也曾出现过短暂的“回暖”迹象。根据统计，6、7、8月楼市成交量也陆续回升到60万平方米左右，价格也基本徘徊在每平方米9000多元。但到了9月份，广州楼价更下探至8244元/平方米，比8月份的9078元/平方米大幅下降了834元/平方米；与去年同期的9686元/平方米相比，更狂降了1442元/平方米。

　　此外，在今年广州楼市中，尤其值得一提的是限价房。今年初，全国首个限价房保利西子湾在广州开卖，紧接着包括万科、中海、龙光在内的限价房项目陆续上市，数千套限价房入市，从而拉低了周边商品房销售价格。然而随着商品房价格不断下滑，限价房的价格优势减弱，也出现了部分滞销现象。

　　市场信心不足 等待更有诚意降价

　　随着房价的不断回落，各种“抄底”的言论也开始出现，但是市场似乎并不为所动，不少市民认为现在楼价远超过大多数人消费能力，并不打算购买，也期待开发商更有诚意的降价。

　　在广州楼巴聚集的宏城广场，已经难以见到排队候车看房的热闹景象。上周末，记者在宏城广场看到，除了那些超低价格的郊区楼盘还有不少市民看盘外，其余的各大楼巴上只有寥寥数人。

　　事实上，价格便宜的郊区盘也正在成为广州楼市成交的主力军。根据阳光家缘统计，限价房峰景华庭、广州雅居乐花园、碧桂园凤凰城、恒大山水城和雅居乐荔尚国际等楼盘，分别以335套、320套、231套、209套及158套的签约量位居11月的销售前五位。

　　不过，不少市民都认为，广州房价还是比较高，尤其是市区内的房价基本没有下降，仍旧超出市民的购买能力。广州市合富辉煌集团市场研究部对市民未入市原因的调查也显示，有接近50%的潜在客户回答为楼价仍然偏高，也有10%左右的客户是因为担心房价还会再降，所以选择继续观望。

　　后市取决于政策利好能否释放有效需求

　　在房地产市场陷入低迷之后，各种利好政策也开始陆续出台，利率下调及首次置业者首付比例的下降，降低了购房门槛和供楼成本，而且广州也将提高公积金住房贷款最高限额，从过去个人40万元提高到50万元，夫妻合计贷款额上限从65万元提高到80万元。

　　但从短期来看，这些并没有让开发商感到暖意。受宏观经济影响，炒房者将因投机能力下降而不同程度的退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，需求方短期内难以走出观望。而且在明年资金继续不足的情况下，降价促销以求快速回笼资金仍是房地产的主题。富力地产联席董事长、总裁张力在接受媒体采访时也表示，资金紧张是目前众多开发商面临的最大问题。2009年将是更为困难的一年，明年、甚至后年都是房地产企业的调整期，明年底楼价将到底并站稳。广州中原地产等机构也预测，由于郊区区域番禺、花都、增城等所占的供应比例大幅增加，因此2009年的整体均价将比2008年下降10%至15%。

　　事实上，市场需求还是存在的，只是没有释放出来。广州合富辉煌首席分析师黎文江分析认为，广州户籍人口正以年均10万人的速度在不断增加，以人均居住面积25平方米计算，每年至少要净增250万平方米住宅，这还未估算常住人口、流动人口每年增长的需求。这些购买欲望并没有消失，只不过他们在等待购房时机。现在关键是如何提振市场信心，让有效需求释放出来。对此，广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同建议，除了开发商要主动把房价回调到合理的区间外，政府也应该在楼市跟随经济发展下行之时，及时采取有效措施，保障宏观经济平稳运行，从而稳定房地产市场，防止楼市“大落”。