降息“复”降息 房贷也成“政策市”

   【具体】活期存款利率保持不变 住房公积金贷款降0.18%
   【股市】历次存款准备金率调整后的股市表现
   【评论】央行还会降息 否则银行会出事
   【解读】央行百日内五次降息 全力保增长
   【影响】将拖累保险公司业绩 五大行业机会涌现
   【点评】冷数据集体俯冲 急降息吹政策暖风
   【专题】央行百日内五次降息 全力保增长
    把握政策市，是2008年无数股民的操作准则。

　　2008年，央行在4年后重新进入降息通道；5年以上期限存贷款利率一度出现倒挂；“房贷新政”紧急出台……诸多相关政策的迅速转向，引发客户重新审视“定息房贷”以及“提前还款”等措施的利弊。

　　2009年，房贷客户是该“解套”定息房贷、还是该提前还贷，或是选择贷款“转会”？在做出决定前，需要对宏观经济走势有所判断。

　　关键词1

　　定息房贷 “定转浮”抓住降息利好

　　政策性事件：2008年，央行连续5次下调人民币贷款基准利率，5年期以上贷款利率由去年年底的7.83%一路下滑至5.94%。

　　事件影响：降息对于大部分房贷客户来说是“利大于弊”，但定息房贷客户则面临不小的损失。以客户贷款100万、10年期为例，若选择浮动利息，在2008年的连续降息后，月供将减少近千元、承担的总利息支出减少超过10万元。

　　银行推“转贷款”业务

　　据记者从招行、光大、建行等银行了解到，去年下半年到今年年初，在加息预期仍旧浓烈之际办理定息房贷的客户，其平均签约利率达到7%左右，远高于现行利率。

　　上述银行一位房贷客户经理表示，银行方面已经开通了“定息房贷转浮息房贷”的业务，目的即在于帮助客户规避定息房贷所带来的损失。

　　根据目前上海各银行间 “转贷款”的相关政策，只要贷款人提出书面申请，一般都可以转换成功，在转成浮息利率后，享受的利率下浮最大幅度为15%。对于首套房贷的定息房贷，是否能按国家发布的房贷新政执行基准下浮30%的浮息房贷，仍需通过相关审批后，按照最终的审批决定进行操作。

　　同时，也有部分银行规定定息房贷客户必须正常还款1年以上才可转成浮息贷款，但一般不收取违约金等费用，因此转房贷对客户而言没有成本。

　　定息仍有“翻身”之时

　　值得注意的是，定息房贷客户是否转成浮息，不应该仅仅考虑当前的成本。

　　“ 目前，最乐观的预期是到明年年中世界经济可以稳定下来，同时明年上半年欧美等主要经济体不会出现深度衰退。”中信嘉华银行首席经济策略师廖群对记者表示，在美国接近零利率的货币政策背景下，明年下半年世界可能重新面临通胀。这也就是说，到明年下半年，人民币可能重新回到加息通道。

　　银行业内人士对此亦表示认可，现在的利率政策是国家为刺激经济采取的非常之举，待利率多次下调并“触底”后，届时申请固定房贷，会比较划算。

　　“理论上讲，客户与银行签订定息房贷后，是不好随便放弃的”，一银行房贷部总经理认为，客户明年是否选择定息房贷，以及选择定息年限如何测定，必须随时掌握中国整体经济形势及货币政策后再给予定论。

　　即使明年世界经济增长前景仍不乐观（继续降息），当前也不是所有的定息房贷客户都适合转成浮息。如2006年早期选择办理固定房贷利率的客户，按照当年5年以上固定优惠利率6.08%，仍比现在5年以上基准利率6.72%低64个基点。

　　关键词2

　　提前还贷 利率“倒挂”激活闲散资金

　　政策性事件：2008年10月，央行和财政部联手推出楼市救市政策，其中规定房贷利率下浮最大幅度由15%提高到30%

　　事件影响：人民币5年期存款利率和下浮后的同期限贷款利率出现“倒挂”：当时贷款基准利率是7.47%，打过7折之后是5.229%，与5年期存款基准利率5.58%相比，低了0.351个百分点。

　　用理财收益抵消利息

　　在经历了2008年的“倒挂”事件后，“谨慎对待提前还贷”的观点开始受到银行客户的重视。虽然央行的再度降息很快改变了这一极端现象，但这也证明在特殊经济时期，闲散资金创造的价值也有可能抵消利息支出。

　　在利率“倒挂”期间，假如客户手中有100万元，打算购买一套总价100万元的住房，如果从银行贷款80万，之后将未使用的80万元在银行办理5年期定期存款。这样他每年可以从银行获得利差800000×0.351%＝2808元，如果是10年期贷款，获益近3万元。

　　招行理财顾问认为，以之前5年以上贷款基准利率6.12%计算，部分贷款人可以享受到7折后的优惠利率是4.28%，而当前银行理财市场上不缺年收益率5%以上的产品。即便投资者不投资银行理财产品，在降息预期和CPI下滑的情况下，债券市场也存在投资价值。本报综合中信证券、中金公司的分析报告发现，机构普遍预测明年债券市场的收益率可能达到5%以上。

　　同时，如果客户是利用了公积金和商业贷款混合的组合贷款形式，提前还贷就更“没有必要”。数据显示，去年公积金的收益平均水平在1.8%~2.2%之间，但公积金贷款的利率却要比商业贷款低，这就意味着投资者的贷款成本比纯粹的商业贷款要低，“套利”空间更大。

　　“存抵贷”一举两得

　　“提前还贷有一个重要前提——没有其他更好的投资理财渠道”，深发展房贷部人士表示。

　　值得注意的是，当前客户投资渠道的确不宽泛，对于大部分房贷客户而言，与其将资金投入资本市场去博取高风险收益，不如把钱还银行“安稳”。实际上，对于这部分客户，考虑一下目前银行均有推出的 “存抵贷”等品种，也不失为一个两全的选择。

　　所谓“存抵贷”，即将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。当存款余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息将作为理财收益返还到账户上。但活期账户上的资金并未真正动用。用此业务，使投资者在账户里保留一定金额的余钱，一旦行情来临，也不耽搁投资。

　　关键词3

　　房贷“转会”择机搬家锁定优惠

　　政策性事件：不久前出台的房贷新政规定，对符合条件的房贷客户，可执行首付2成，贷款利率下浮30%的优惠条件。

　　影响：银行万亿存量房贷将重新定价，在部分银行对存量房贷该不该优惠还有些迟疑时，一些小银行已经展开了对客户的争夺。

　　中小银行暗中争夺客户

　　理论上讲，房贷新政应该于明年1月1日正式执行，但目前银行方面的态度是，符合普通商品房概念的首套房客户，7折利率优惠应该没有问题，但在存量房贷上各银行意见不一，银行更倾向于不打折，前提是各家银行“统一操作”。

　　对于银行而言，下调利率将面临利润大幅缩小的压力；不下调，客户有可能被其他银行挖走。

　　目前，市场一度传闻上海多家银行曾有“价格联盟”，即各家银行都不会给存量客户最低折扣。尽管这样，业务规模相对较小的银行，仍旧希望借此争夺一部分客户。目前，很多客户其实已经收到中小银行的短信广告——如果将贷款通过转按揭的方式转移到该行，将可以享受最低的利率水平，并且客户不需要承担转按揭的担保费等费用。

　　也就是说，如果原有贷款银行明年仍不能给予最优惠利率折扣，房贷客户可以考虑选择 “转会”这一条路。“如果原有银行不设置障碍，转按揭大概1周内就能办妥”，一中小股份制银行内部人士曾对记者表示，原有银行对提前还贷，一般都会设置2～3个月的“排队”期。

　　继续优惠可能性不大

　　对于客户而言，明年在贷款利率上继续获得大幅度优惠的可能性将越来越小。为破解房地产市场“胶着”状态，近期不断出台的政策似乎更多从银行利益考虑。

　　中信嘉华首席经济策略师廖群认为，央行货币政策在保楼市的同时有必要考虑商业银行的生存环境。除非西方经济深度衰退，中国经济面临保6甚至保5的境地，才有可能采取大幅降息的货币政策。因此，明年即使中央有意继续启动房地产市场，一定会是把财政政策放在首位，货币政策配合。

　　也就是说，如果当前客户能够通过“转会”锁定货币政策的优惠，应该是最佳的选择。

财经社区 | 狐说经济 | 企业分区 | 房产楼市 | 财经杂烩 县级局长的快乐自白书 ·国家给你800大洋你敢花吗？你会花吗？ ·假如春节放16天假，什么人会反对？ ·如果以消费券的形式退个人收入所得税 ·年终盘点：2008令国人目瞪口呆的12句话！ ·爆：出租车司机抵制刷卡竟有黑幕 ·周总理与县委书记们的“手表”差距咋就那么大呢？ >> 更多