2009年楼市能否回暖 降价促销是最好“药方”

    要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。

　　目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。

　　同时，为促使楼市回暖，地方政府将结合当地实际采取一些政策措施。

　　2008年，房地产市场不复2007年的疯狂，呈现成交低迷、价格下降的局面。在国务院新闻办6日召开的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥透露，2008年我国商品房销售面积预计约为6亿平方米，其中商品住宅成交约5亿平方米。前者较2007年下降超过18%。

　　在这一背景下，2009年，市场走势如何？银行系统风险应如何防范？是否还会密集地出台相关政策？

　　楼市回暖“药方”在哪儿？

　　2008年1—10月，全国商品住宅竣工面积增长9.1%，销售面积则下降16.51%，此前市场供不应求的状况已有所缓解。截至10月末，商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，市场观望气氛仍然浓厚。交通银行研究部在《2008—2009中国银行业发展报告》中指出，高库存对价格的压力在不断累积，如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。

　　齐骥指出，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。而国办去年底发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称“131号文”)也建议，房地产开发企业要以合理的价格促进商品住房销售。

　　“不是我不想降，现在的开盘价格已经相当低了。”一位开发商向记者表示。近期市场上开盘的项目，多数是开发商在前两年地价最高的时候拿的地，因此项目成本很高，降价空间有限。

　　“企业必须充分认识到，房地产市场的调整是市场客观规律的表现。”中国房地产协会副会长朱中一在焦点房地产网日前主办的“中国地产新视角高峰论坛”上指出，企业应该主动顺应市场，以合理的价格和过硬的质量促进商品房的销售。

　　齐骥认为，目前我国城镇户籍人口人均住房建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍、但长期在城镇工作的常住人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。因此，商品住房仍然有潜在的巨大需求，对房地产市场长期健康发展应当充满信心。

　　在上述论坛上，记者采访的多位开发商均表示，对2009年的房地产市场依然有信心。中坤集团董事长黄怒波认为：“现在政府出台了许多政策，使我们在2009年看到了机遇和希望。同时，此次拉动经济的一系列政策，从长远来看将加速中国的城市化进程，为下一轮房地产的成长周期奠定了基础。”

　　银行会不会有风险？

　　房价下跌、交易量下降，银行系统的风险引人关注。据中国人民银行金融市场司副司长霍颖励介绍，2008年以来，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。截至2008年11月末，全国房地产贷款余额5.24万亿元，同比增长10.3%，增速比10月份回落1.9个百分点，比上年同期回落了20.6个百分点。个人住房贷款增幅回落更大，11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比上年同期低25.8个百分点。

　　虽然房地产市场不景气，但目前商业银行个人住房贷款质量比较好，不良率远低于其他贷款，房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。霍颖励认为，尽管如此，商业银行仍应加强风险防范。一方面，吸取美国次贷危机的教训，将首付款比例确定在20%，并要求商业银行要根据借款人的购房实际情况，偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。同时，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，也有利于防范信贷风险。

　　是否还会有相关政策出台？

　　去年10月至今，中央政府出台了一系列旨在鼓励购房、刺激需求的政策，其中，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍和最低首付款比例下调为20%等政策，力度超过市场预期。2009年，是否还会有相关政策出台？

　　对此，财政部税政司副司长王晓华表示，2008年以来我国已经连续三次调整了房地产税费政策，比较密集。税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2009年是否要出台新政策，取决于2008年政策的执行情况。“如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。”“131号文”中，对二手房交易营业税的减免等政策，都提出了“暂行一年”的时间限制，也为后续政策及时调整创造了条件。

　　“我认为目前中央政府和地方政府出台的这些措施，力度是比较大的。”朱中一表示，“‘131号文’充分考虑了房地产区域性差异大的特点，强化了地方政府稳定房地产的政策，允许地方政府在中央统一政策的前提下，可以结合当地的实际进一步采取政策措施。”

　　据悉，北京正在研究取消二套房贷限制。(本报记者　王炜)