北京CBD写字楼空置率超1/3 租金三年来首度下滑

　　马可佳

　　“北京CBD区域2008年第四季度的空置率为35%，已经超过了1/3。”世邦魏理仕研究部董事覃晓梅近日在接受《第一财经日报》采访时坦言。

　　由于2008年第三季度开始CBD写字楼供应量的大幅增加，以及受金融危机影响外资金融企业租户的不断减少，北京CBD写字楼的空置率已经达到5年来的最高水平。

　　市场供应持续放大

　　虽然各家机构关于空置率的数据不尽相同，但有一点几无异议，北京CBD的写字楼空置率居高不下，且还有继续扩大的趋势。第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部高级经理王琼告诉本报记者：“空置率按照这个速度增长，将导致2009年平均租金继续下滑，而且有可能会回落到2007年的水平。”

　　位于CBD核心区域的朝外SOHO，不仅是地产大鳄潘石屹的得意之作，也是SOHO中国（00410.HK）的总部所在地，写字楼部分2007年底早已交付使用。本报记者在这里看到，一楼部分铺面还在空置。二楼很多明亮的玻璃窗上都贴着“全面招租”的字样。

　　“空置待租”这一现象在北京CBD区域相当普遍，第一太平戴维斯最新报告显示，由于2008年大部分新竣工写字楼集中在CBD区域，使该区域成为目前北京所有写字楼区域中库存量最多的一个区域。

　　王琼认为，导致这一现象的主要原因是该区域的集中放量。据了解，在过去两到三年的时间里，CBD周边区域的写字楼供应出现一个井喷阶段，2006年CBD和周边区域投入使用的写字楼共7个，供应面积90万平方米左右。在2007年则有17个项目集中涌入市场，高出2006年两倍还多，为写字楼市场提供了100多万平方米的新增供应量，这一数据在2008年再次刷新。

　　覃晓梅估算，包括环球金融中心、世华国际中心、银泰中心东楼、已封顶的京城第一高楼——国贸三期、光华路SOHO、东方梅地亚中心、富力项目等，未来12～15个月将有240万平方米的新增供应投入市场，而其中的大部分供应量仍将集中在CBD。

　　租金三年来首度下滑

　　不可否认，CBD是北京写字楼市场的热点区域，但接连不断的市场投放高峰，已让CBD“不堪重负”。

　　北京CBD曾是银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业的金融枢纽目标，“一些外资公司从成本控制角度考虑,已经暂停了扩租计划，并且考虑削减办公面积以降低租金费用，有的公司因为CBD的租金相对较高，迁至租金水平相对较低的区域。”覃晓梅认为，“遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户。”

　　“仅在2008年三季度就有包括柯达总部在内的多家外资机构迁出CBD。”一位知情人士表示。

　　王琼认为：“许多跨国公司已经削减了外籍员工的数量，同时降低了现有外籍员工的住房预算，这将在2009年对租金产生进一步的压力。”数据显示，北京CBD租金同比2007年下降4.5%，是北京CBD区域3年来首次出现租金下滑趋势。