商用物业遭困境 广州写字楼成交面积创4年新低

　　看来，受到成交大幅下降困扰的不仅仅是住宅，广州2008年商用物业陷入了同样的境地！

　　统计数字显示，2008年，广州一手写字楼成交面积仅为41.52万平方米，创下了2005年来的四年新低，比2007年总成交大幅下降了47%；商铺方面，成交面积为65.26万平方米，也是近3年的新低，总成交也比2007年下降了17%。

　　写字楼：

　　成交面积大降，均价反升

　　广州的写字楼市场基本上走着和住宅一样的曲线。从2004年开始，广州的写字楼成交面积开始大幅增加，到了2007年，更是达到了历史高峰的78.91万平方米。但受到全球金融危机的影响，加上房地产行业也进入新一轮调整，2008年一手写字楼的成交也受到了严重打击，全年的成交面积同比降幅近五成。即使有资金链条紧张开发商将部分优质的写字楼物业以较实惠的价格出售，依然没能拉动写字楼的整体成交。

　　展望后市，广州的写字楼买卖依然不容乐观。一方面，广州的写字楼市场投资风险较高：保利地产代理有限公司提供的数据显示，广州的写字楼空置率为16.5%，而且仍在上升，在13个亚洲大都市中，这个水平仅次于马来西亚首都吉隆坡的17%；与上海、北京相比，广州高级写字楼的租金水平一般只有它们的30%-40%，广州写字楼的租金水平在过去几年虽有增长，但持续上涨乏力，特别是未来竞争日益激烈的情况下更是捉襟见肘。对投资者来说，广州写字楼缺乏投资吸引力。此外，包括广州在内的珠三角企业受本次经济危机影响比较大，企业都在控制成本支出，写字楼需求难以出现大幅反弹的状况。

　　和一手住宅一样，一手写字楼的成交均价并没有随成交面积同步下滑。在2007年均价大增39%的基础上，2008年均价再次上升3%，达到了历史新高的12116元/平方米。当中的主要原因，是2008年市场有更多甲级写字楼出售，其售价相对较高，进而拉动了整体价格的上升。

　　商铺：

　　成交面积、均价同降

　　2008年，广州商铺的成交面积为65.26万平方米。其实，这一成交面积比较正常。2005年及以前，商铺市场的年均交易面积基本保持在50万平方米左右。到了2006年、2007年，随着资金流动性的加大，更多资金流入商铺市场，才导致了年均交易面积一下子放大到80万平方米左右，增幅超过了60%。2008年成交面积同比下降17%，可以看作是商铺市场理性的回归。

　　2003-2006年期间，商铺市场一直处于供过于求的发展阶段；伴随着“黄金时期”的到来，2007年商铺市场出现少有的供不应求态势。由于供应下跌的幅度明显大于成交，2008年商铺价格下调压力小。但2008年广州一手商铺的成交均价为10737元/平方米，同比下降4%，主要原因就是10月份由于特殊的原因，出现了3625元/平方米这样的超低成交均价，导致全年的成交均价下降，扣除这一个月的成交，广州一手商铺成交均价同比其实出现增长。

　　对比近几年来广州商铺成交均价，除2004年的价格变动比较大(同比上涨29.9%)之外，其他年份的波动幅度基本接近或小于10%，商铺市场的价格基本保持稳定，主要原因，广州商铺以社区铺、专业市场为主，以经营内需商品为主，受全球经济的影响相对较小。可以预计，商铺成交均价未来依然会维持比较平稳的走势。