低价打破观望 北京楼市刚性需求犹存

　　房地产企业降价已经成为当下放大市场需求的关键性因素，一些率先降价的项目受到市场追捧，在销售利好刺激下，甚至出现开发商随后调高项目售价的现象。

　　位于北京西长安街远洋·沁山水售楼处，一期开盘的价格为１１０００元／平方米，开盘当日便基本售完，随后二期开盘，销售均价已被提高至１１８００元／平方米，当天的６３０套房子却依然被选购一空，销售金额突破８个亿。

　　　“远洋·沁山水刚开盘时，我以为不会卖得那么快，所以没有过去看。后来二期开盘，一个朋友过去排号，回来说价格每平方米调高了８００元，我们决定放弃购买，但是实在没有想到，二期也会卖得那么快。”买房人徐小姐告诉记者，远洋·沁山水二期涨价幅度虽然不大，但是能够销售得如此之快还是超出她的预料，这让她相信北京楼市的刚性需求确实存在。

　　　 事实上，作为远洋山水的后期项目，远洋·沁山水的售价已经低于远洋山水在售的二手房价格，受此影响，周边二手房价格出现波动。中原地产发布的报告称，远洋·沁山水的开盘，直接导致了整个石景山区域内１０月份二手房价格的下调。

　　 记者发现，即便是提高至１１８００元／平方米，该价格比周边在售项目要低２０００元／平方米，周边在售的新兴年代、茂华· 都会等价格均在１３０００元／平方米左右。

　　 另一个位于北五环附近的项目悦溪，也出现类似现象，２００８年１１月一期开盘时塔楼每平方米８８００元的均价，吸引了许多买房人前往购买，此后三天时间里一期开盘的大部分房源均售完，但是成交主要集中在价格较低的塔楼，价位相对较高的板楼销售情况明显要弱许多。

　　 相关主管部门显然已经意识到这一点，住房和城乡建设部副部长齐骥近日公开表示，随着供求关系的变化，加上建筑成本的影响，开发企业会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。

　　“目前房地产市场的观望情绪其中一大部分原因是房价过高引起的。”首都经贸大学房地产研究中心教授张跃庆在接受本报记者采访时表示，这几年房价上涨过快，超过了普通消费者的承受能力，而非住房需求减少。

　　 自２００８年下半年以来，我国一些大城市房地产市场相继进入交易冷清状态。人民银行金融市场司副司长霍颖励提供的数据显示，２００８年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。截至２００８年１１月末，个人住房贷款余额同比增长了１０．６％，增速比２００７ 年同期回落２５．８个百分点。

　　“要想促进交易量上升，政府、开发商、消费者都需做出一定调整。”上海复旦大学房地产研究中心尹伯成告诉记者，也就是“三个一点”措施，即国家的税费要减少一点，开发商价格要下降一点，消费者心理承受能力要增加一点，“目前政府有关房地产税费早已节节降低，开发商也该调整价格进行促销，让更多的消费者有能力买房。”

　　 齐骥认为，目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约２８平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常住人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约２２平方米。因此，商品住房有潜在的巨大的需求。