外资整体抛售拉低上海房价

　　整体抛售拉低上海房价

　　本报记者 邓旭　发自上海 《 国际金融报 》（ 2009年1月22日 第 02 版）

　　新年伊始，外资撤离上海楼市的脚步愈发加快。这一次是，整体打包低价出售。

　　继抛售黄金城道商铺之后，李嘉诚近日又启动了第四次抛售上海核心物业的步伐。

　　记者了解，过去一年时间，几乎所有整体出售物业都面临了减价销售的窘境。去年年底，浦东大型写字楼浦项商务广场和买家签订交易备忘录，双方约定的成交价预计不足3亿美元，这一价格相比于当初超过4亿美元的报价，几乎是打了7折。去年10月，美国百仕通集团以5.367亿元人民币净价购入上海长寿商业广场项目95％股权。但最终交易价格低于4个月前的协议价约1亿元，等于数月之内项目成交价打了8.5折。而去年年中开始，大摩在上海的数个住宅、商业项目都已经放盘待售，却至今尚未看到有成交出现。

　　对此，DTZ戴德梁行中国行政总裁张国正认为，投资市场受到信贷紧缩所限制，投资者数目也在减少。发展商因为要增加本身的现金流，要以较诱人的价钱出售发展项目；资金充裕的投资者则因为市场上可供选择的物业增多而倾向寻找高质素、回报价值佳、风险少的物业，这种情况在上海及北京等一线城市尤其明显，带动其投资物业前景看好。成都亦因为开发政策鼓励外资进驻，吸引不少投资者在当地寻找回报前景优良的物业。

　　因此，可以预计的是，随着双方不断妥协，2009年将会有更多整体打包出售案例出现。

　　同时，发展商资金链紧张也间接导致闲置土地增多。住宅市场过去数年住房库存量不断累积，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占过去10年总购置量的62%，即有近40%的土地积压于发展商手中。部分发展商固然碍于资金不足而未能开发项目，但亦有发展商为免日后需要发展时无地可用或要购买贵地，宁愿拿地后暂时积压不用，造成囤积土地的情况。

　　“其中必然有开发商在今年为了筹集资金建房而将在售住宅尽快套现的。毕竟现在是楼市的低点，2009年开始建造的房子，两年以后更容易卖出好价钱。”一位业内人士对记者表示：“开发商打包出售，也必然会同时出现愿意抄底的资金。现在国际环境不好，反而是国内资金在这个时候还有实力接盘。”

　　上海澄清出台蓝印户口传闻（新闻链接）

　　■ 本报记者 邓旭　发自上海

　　针对有媒体报道“上海酝酿蓝印户口、退税政策刺激楼市”，上海市政府新闻发言人陈启伟1月21日表示，到目前为止，上海还没有这方面的政策。

　　据介绍，国家和上海陆续出台一系列完善住房保障、促进房地产市场健康发展的措施实施后，楼市交易量有所回升。2008年11月和12月，上海新建商品房销售面积环比分别增长28．5％和140％。但相当一部分购房者仍在观望。

　　近日有媒体报道称，上海正酝酿蓝印户口、购房退税等措施进一步刺激楼市。对此，陈启伟说：“至少我目前得到的情况，上海没有这方面的政策。”陈启伟同时也表示，就目前的市场情况来看，国家和上海一系列房地产市场新政策的效应还没有完全释放出来。下一步上海会根据市场变化，及时研究出台新的政策。

　　事实上，蓝印户口、购房退税这两项政策的力度过大。据记者在对意向购房者的随机调查中发现，绝大部分被调查者都表示，如果出台购房退税，将会刺激他们马上购房。一位在沪工作的李小姐对记者表示，如果上海真的再推蓝印户口，她下半年就会买房并且把父母接来上海。