"百亿俱乐部"再添新丁 房产大佬们喊"09雄起"

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    "百亿俱乐部"再添新丁 房产大佬们喊"09雄起"

　　量价齐跌、降薪、裁员、流拍是2008年楼市寒冬的主题词。

在这样的大环境下，昨日，克而瑞（中国）研究中心发布的《2008年房地产行业百亿榜》（以下简称“百亿榜”）。榜单显示，民营房企的份额明显增大，央企的地位也更加稳固。

　　在资源配置、资金、成本上具有明显优势的央企，能否成为2009年中国楼市的大赢家？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

　　上榜企业增至12家

　　2008年，进入百亿榜的房企由2007年的10家增至12家。万科成功卫冕2008年百亿企业冠军，具有央企背景的中海和保利地产紧跟其后。其中保利地产、世茂地产在排名上大幅上升，2007年排名靠前的合生创展和雅居乐排名显著下降。

　　2008 年百亿企业的榜单呈现了新的格局，民营房企的份额明显增大，碧桂园、世茂房地产、绿城这类民营企业则依靠自身良好的战略执行力维护着企业在百亿榜的地位。同时，百亿榜显示，百亿榜的市场集中度也从2007年的5.96%进一步上升至8%，整体提升达到34%。

　　易居中国分析师认为，2008年优势企业与普通企业并不是同样受到市场影响，而是优势企业继续保持优势，同时进一步拉大了与普通企业之间的差距，从而导致优势集团的地位更加稳固。

　　央企优势明显

　　百亿榜单表明，央企在百亿榜单中的地位则更加稳固。虽然并未在榜单中占据首位，但是央企背景的中海、保利地产则是2008年地产界的无冕之王。对比2007年百亿企业榜单，保利以最高的销售收入增长额，位居百亿企业成长性的第一位。

　　易居中国分析师认为，在资金方面，央企融资渠道畅通。保利地产2008年中报显示，其贷款总量中74%均为无抵押贷款 （含信用贷款与保证贷款），总金额达到104亿元。此外，保利地产2008年新增土地储备639.01万平方米，平均地价975元/平方米，仅花费62.30亿元，在土地市场成功抄底。

　　在资源配置上，资金优势、成本优势以及由此带来的利润敏感度低，都成为央企在市场寒流中不可复制的核心竞争力。由此可以预见，在2009年整体经济形势尚不明朗的前提下，央企依旧会是市场的最大赢家。

　　同步播报

　　龙头企业2009年销售目标“看涨”

　　◆每经记者 杨羚强 发自上海

　　近日，碧桂园宣布，截至2008年12月31日，公司实现合同销售额175亿元，同比增长10.6%。此前，金地、中海、保利、世茂等企业都宣布2008年的销售额超过了100亿元，这些企业的销售额都较2007年出现了较大幅度的增长。与此同时，包括万科、富力、世茂在内的地产龙头企业，纷纷宣布今年的销售目标将会高于去年。

　　扩大推盘量

　　香港世茂房地产董事会秘书前日表示，今年世茂房地产将推30余盘上市，目标销售额将达到150亿元。已公布今年销售目标的富力地产，虽然220亿元的金额比去年的160亿元多了不少，但销售规模大幅度增加，扩展到38盘的供应总量。金地上海公司的有关人士介绍，今年金地在上海的项目将加大投资规模。

　　除了上述已公布销售计划的房企外，其余大多数房企暂时仍然没有明确今年的销售任务和指标，但是都明确表示今年的销售量将会较去年增加不少。

　　这些行业领头羊的表态，显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然，今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。

　　销售阻力巨大

　　据中房指数研究院的监测，去年全国在建的商品住宅总量达到20多亿平方米的规模，有15亿平方米左右的规模需要在今年消化。此前有媒体曾统计，北京、上海、广州三地可售住宅面积约为2800万平方米，消化上述存量房至少需要两年多的时间。

　　如此大规模的供应量，对今年房企卖房将带来巨大的压力。此前，某房企市场部经理称，按目前的趋势，一个年销售计划40多万平方米的公司，能在一个月卖掉1万平方米，已是非常不错的业绩。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，房地产企业如果要完成今年的销售目标，必须确保每一个楼盘的销售率超过百分之六七十，项目开盘当月的销售量至少要达到20%以上。

　　此前，万科董事长王石便预言，今年的市场会比去年更为严峻。潘石屹指出，近七成房企财务状况不佳，他们需要卖出手中滞销的房源。

　　降价幅度将会更猛

　　易居中国发布的最新报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京和福州六个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量分别下滑了 61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%和39%。全国房价下跌最大的城市——广州跌幅达到15.1%。易居中国分析师薛建雄由此认为，只有房价的大幅回调，才能刺激这些城市成交量的回暖。

　　包括世茂等房企，虽然都强调今年的销售业绩会较去年提高，但却无法保证今年的经营利润率会高于去年。大部分房企表示，楼盘的销售价格和销售利润要根据市场作出必要的调整。

　　万科总裁助理肖莉预计公司2008年的经营利润率 (扣除营业税等影响)为26%左右，2009年为20%~22%。中金公司的报告预测，2009年主要房企的盈利将在2008年基础上下调5%~10%。

　　2000元/平方米南京推出“诱人”地块

　　◆每经记者 曹晟源 杨羚强发自上海

　　2009年，土地市场也将成为人们关注的焦点。近日，南京市江宁区以2000元/平方米的价格挂牌出让一宗土地的使用权，上海“买地团”怀揣50万元打算到江苏省太仓市抄底。2009年，土地市场将真正进入低价时代？

　　南京：推出2000元/平方米地块

　　近日，南京市江宁区挂牌出让5宗土地的使用权，其中一宗居住用地底价是1.75亿元，出让面积为4.3738万平方米，容积率为2，若按照底价成交推算的话，上述地块的楼面价格约合2000元/平方米。

　　推出2000元/平方米的低价地块，江宁区国土局人士说法是，价格是根据实际情况来定的，至于之后是不是这样的趋势，该人士不予置评。记者致电南京市江宁区国土资源局，对于低价出让一事，该土地局地价所的工作人员表示，“我们有我们测算的过程，一两句话也没办法解释。”

　　对于政府的这一举动，业内专家表示这是正常现象，并表示存在流拍的可能性。但也有业内人士表示，因为周围楼盘的房价都不是很高，所以2000元/平方米的地价还算正常，应该不会流拍。

　　上海：“买地团”50万元抄底？

　　一个主要由自住者组成的30人规模的“买地团”，将于2月8日启程，而江苏省太仓市是其第一站。

　　据上海“买地团”的组织者钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉介绍，“买地团”成员的最低预算事实上只有四五十万元，因为开发模式可以帮助买地者节省成本。 “买地团”的成员选中土地后，不必花自己的钱购买，也不必出资建造，一切由专业的房地产投资机构和开发商代劳。这一模式被他称之为“集智建房模式”。

　　上海银马房地产有限公司认为这一开发模式可以最大限度地减少投资风险。部分专业房地产投资者也已向钱生辉表态，愿意提供开发资金方面的支持。

　　太仓横泾镇党委书记周健慧表示，“只要符合我们的城镇发展规划，即使是个人，也可以来横泾买地盖房。”除了太仓以外，其他城市政府也在向个人买地定制住宅放行。

　　今年房地产行业薪酬或缩水5成

　　◆每经记者 李丽 发自上海

　　“2009年，房地产行业薪酬水平跟往年不会有很大差异，但最大的差别在于实际进入腰包的收入会大幅降低。”21日，知名房地产专家蔡为民在接受采访时表示。

　　销售员收入缩水5成

　　“2009年房地产行业薪酬继续缩水”，一位业内人士悲观地表示，2009年整个行业降低薪酬的幅度可能超过40%。蔡为民认为，对房地产行业而言，2009年销售人员的薪资水平可能下调幅度最大，保守估计，跟2007年上半年相比，收入可能缩水50%。

　　知名人力资源顾问公司翰威特在2008年11月份出炉的房地产薪酬评估报告指出，房地产行业针对2009年的人员配置和薪酬增长预算，与2008年上半年的预期会一定差距。

　　易居中国分析师薛建雄说，整个行业仍处于调整期，因此对于房地产行业薪酬总体上非常不乐观。

　　除了降薪，房企对人员增加也有了进一步的控制。根据2008年底翰威特的调研情况来看，60%的受访房地产企业表示会冻结招聘计划。

　　下调薪酬增长预算

　　翰威特在报告中指出，2009年，房企对薪酬调整预算有略微下降。该公司2008年3月和10月的调研数据显示，2008年上半年，接受调查的企业给出的2009年薪酬增长预算在10.1%，2008年10月份，这一增长预算已经下调至8%。

　　翰威特上海分公司组织与人员管理高级咨询顾问许可表示，在2008年3月份，房地产市场还处于相对高的增长期，因此对2009年的预测依然较为乐观。 2008年10月份，企业尽管下调了2009年的薪酬增长预算，但幅度并不是特别大。他同时认为，预计目前房企对2009年的薪酬增长预算可能会有进一步的下调。