房价涨幅领跑全国 “黑马”银川能走多远？

　　2008年下半年以来，在国内部分发达城市房地产市场出现量价齐跌、消费者持币观望、市场信心不足的大气候下，西北内陆城市银川市的房价涨幅却一直居全国大中城市前列，特别是11、12月，银川市新房、二手房价格同比增长更是居全国70个大中城市首位。一些业内人士分析，2009年，银川楼市有可能继续扮演“黑马”角色领跑全国。

　　楼市领涨城市易主银川房价涨幅居前

　　2008年是楼市领涨城市“易主”的一年，以乌鲁木齐、银川、兰州为代表的西部二、三线城市已经取代广州、深圳、北京等一线城市成为房价上涨的领头羊。这一年也是楼市低迷气氛自东向西扩散的一年，兰州、乌鲁木齐等西部城市出现了房价下跌、交易量严重萎缩等现象。

　　据银川市住房保障局发布的最新分析数据显示，在银川，一个很独特的现象是房地产市场量降价升的趋势正在继续扩大，商品房实际销售面积同比下降超过9%，新房销售价格同比却增长9%左右，与其他城市形成强烈反差。目前，银川商品住宅平均售价已达到2958元/平方米，同比上涨18.83%。与新房销售量下降相反，二手房交易量仍呈上升趋势。2008年银川二手房交易面积同比增长超过1.5%，住宅交易价格超过2500元/平方米，同比上涨超过15%。

　　据银川市住房保障局分析，外来人口购房比例持续上升，成为支撑银川房价的一个重要因素。2008年银川市以外人员购买新房120多万平方米，占总销售量的57%还多。其中，外省市人员购房占总销售量的16%，本省其它地区人员购房占总销售量的41%。

　　目前，银川市老城区、金凤区等黄金地带的房价每平方米已超过4500多元，一些环境好的小区房价甚至超过6000元。据银川市房地产协会介绍，自2005年以来每年银川房地产对税收的贡献已居于半壁江山的地位，每竣工100万平方米的房子，就可以解决3万劳动力就业，银川房地产业真正成为支柱产业。

　　楼市风险不断加大企业拿地更趋谨慎

　　虽然银川正在扮演房价坚挺者的角色，但是融资难、销售慢的问题也正在逐步深化，一些业内人士预言，2009年将是银川房地产企业投资格局风云突变的一年，楼市的风险或将进一步加大，造成中小企业被淘汰，或者被迫合并重组，重新上路。

　　据银川市住房保障局最新统计数据显示，2008年银川市商品房销售面积呈下降趋势。销售难的情况不仅降低了消费者购房的预期，也使房产商们保守起来，2008年房屋竣工面积下降超过17%。

　　中房集团银川房地产开发有限责任公司总经理方陆说，银川房地产商们已经完成了从“蜜月期”到“生活期”的转变，一夜暴富的现象基本消失，房产投资的利润明显降低，一些住宅项目每平方米的利润被压缩到100元以下。利润的下滑已经使很多企业在拿地上更加谨慎。

　　从房产市场融资的情况来看，今年中小房地产企业的日子将更加难过。据方陆介绍，从中房公司旗下的小额信贷公司贷款的情况来看，中小企业今年退市的速度可能明显加快，银川市房地产开发资本化、规模化的趋势将进一步增强。

　　目前，随着银川市老城区、金凤区“白菜心”地块基本被开发完毕，再加上投资风险的加大，部分房地产企业开始向银川周边的郊区拓展，这些地块每亩价格只有三四十万元，只相当于老城区土地价格的30%左右。

　　一家来自青岛的房地产企业负责人告诉记者，现在追逐“地王”的热情已经消散，他的企业在金凤区郊区开发的楼盘，初步定价在每平方米3500元上下浮动，这个价位在银川处于中等，容易为购房者接受。

　　多家房地产企业负责人向记者表示，现在正是行业内“剩者为王”的关键时刻，对于很多大城市的房地产企业来说，日子非常难熬，特别是去年拿了高价地和规模扩张太快的企业，受目前楼市低迷以及资金紧张的影响，有些已经难以为继了。2009年一些企业开始倾向于保守开发，宁吃“白菜叶”，不拿高价地。

　　2009年银川房价涨幅仍将处于高位

　　去年冬季以后，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，但是一些业内人士认为，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，2009年银川房价可能再次出乎消费者的预期，出现较大幅度的上涨。

　　银川市副市长何正荣说，虽然银川房市去年下半年在全国大中城市一枝独秀，但是房地产市场并没有出现过热的现象。目前，银川市的房价结构比例为：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房市挤不出太多的泡沫，房价上涨属于成本推动型的基本模式。

　　宁夏正丰房地产有限公司董事长郑国祥认为，银川楼市交易量的低迷已经持续了3个多月，但是房价并没有出现任何松动，有的楼盘让利也不过每平方米几十元。目前，银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。

　　另外，在买方市场逐渐显现的情况下，一些企业开始高度重视诚信建设，银川房产市场的质量、服务意识正在不断加强，以增强消费者的购房信心。中房集团银川房地产开发有限责任公司就推出了六大诚信宣言，比如“周边不利因素告知、7天无理由退房”等内容。

　　据宁夏建设厅房产处处长刘延刚介绍，2009年银川房地产企业将进入快速调整期，主管部门将通过建立信用评价体系，通过宏观调控使众多中小房地产企业逐步淘汰，或者进行整合兼并，目前已经有6家企业为了抵御市场风险自动重组。

　　在银川市房地产市场分析座谈会上，一些分析人士认为，随着中央积极的财政、稳健的货币政策的实施，以及全球经济的复苏，房地产今年的形势将有所好转。一些企业认为2009年银川房价涨幅可能控制在10%以内，而这个涨幅在全国70个大中城市依然处于比较高的水平。