红黑楼市 09年的中国房地产业何去何从？

　　只有我们真正理解“房子”对于中国和中国人的意义，我们才能构筑足以抵御寒冷的家园，并找到通向国家善治、企业强大和人民幸福的“回家”之路

　　文 本刊特约研究员 谢海生

　　对中国房地产业界来说，08年太心酸太艰难。

我想，在这个纷扰跌宕的过程中，没有人是赢家——从政府，到社会，再到房企。政府进一步摧毁了经济的重要基础以及与地产业的信任纽带，但民粹化舆论并不买账，目前的结果是，房地产业步履维艰甚或奄奄一息，公众预期高企迷失方向，政府进退失措动辄得咎。

　　09年的房地产业何去何从？

　　实际上，在形势瞬息万变和信息严重不对称的情况下，对中国经济包括房地产业作出预测特别是技术性判断没有多大意义。从乐观的角度，情况可能要比我们想象的好得多，你可以看看，1989年中国手机持有量1万部，当时人们预见，到2000年持有量将达80万部，实际的情形是，2000年达到8000多万部，07年更达5亿部！从悲观的角度，情况也许会很糟糕，你可以看到，08年上半年多少房企还在生龙活虎的做着IPO和储地扩张的美梦，转眼之间，已经到了破产的边缘。同样的荒谬和矛盾比比皆是，国家公布的城镇失业率是4%，权威研究机构却认为高达25%！

　　房地产业也不例外，我们面对着太多信息和决策的不确定性，这让我们要做出理性的判断，往往面临着巨大的风险。但是，生活仍需继续，我们仍需判断和面对未来。就如普罗米修斯所说：“我把盲目的希望放在人类心中，使他们不再预料死亡”。延伸而言，我要说的是，因为人们心中有盲目的希望，这导致我们不再预料我们所面临的灾难和困境。房地产业，仅仅是这个寒冬中瑟瑟发抖的经济雁群中的一只，只是，一路坎坷的房地产业将因为背负莫须有的道德十字架，而再次成为被射落的牺牲品。

　　仔细斟酌，我们就能够发现，美国的救市，是去道德化的，也是务实的。当初美国众议院否决7000亿美元救市方案以及参议院否决拯救汽车业方案，并甚至煞有介事的指责汽车巨头总裁们前往华盛顿要钱的奢侈交通方式之际，那时我就断言，这是美国政府和政客在忽悠全世界和选民，最终他们一定会把钱掏出来。再看看他们对拯救“两房”和抛弃雷曼的果断，我们就会明白，美国的任何考虑和措施，完全只是从自身国家战略利益出发，而不会在你是我非等大而无当的问题上纠缠不休。最近奥巴马更提出高达8000亿美元的奥版拯救方案，并认为，一刻都不能拖延，否则对美国不利。

　　反观中国对房地产业的态度和措施，我们不得不说，房地产业不幸成了体制流弊的牺牲品和社会问题的替罪羊。所谓“欲加之罪，何患无辞”。一方面是长期以来国家严重背离和放弃了国民住房保障职责并把责任有意无意地推给房地产业，另一方面是社会舆论特别是网络舆论的“广场式”民粹化浪潮（中国网络舆论具有强烈的类似于法国大革命的广场式审判的道德化和狂热化的倾向）不断高涨，最终，政府在房地产热潮中的既得利益和严重失责被掩盖了，社会舆论的偏激和片面性被放大了，房地产业作为社会财富和经济动力的贡献一面被抹煞了。于是，五花大绑、嘴封胶布的房地产业被推上了断头台，广场上人声鼎沸群情激昂杀气腾腾。现在，午时将近，已经到了手起刀落的关键时刻。

　　救市之争是一个伪命题

　　救，还是不救？这是一个伪命题。与愚者的争论无补于事，犹疑将铸成大错。

　　这是考验政府是否具备应对危机和执政智慧的时刻，这是考验政府是否信任社会和企业的时刻，这是考验政府是否尊重市场和财富的时刻。令人遗憾的是，在08年底《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意》（俗称131号文）中，我们看不到魄力、智慧和气度。其中讲到：“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”这样颐指气使、自以为是和近乎指责的语气，除了说明某些官员还习惯于单向性的思维方式和管理方式的僵化如何令人匪夷所思，也说明了在缺乏现代善治理念的情况下，互动式、民主化的政府管理体制的建立是何等的艰难和漫长。

　　我还是那个观点，中国的房地产企业不是多了，而是少了；中国的房地产企业不是大了，而了小了；对房企的扶持不是多了，而是少了。特别是民营房企，在发育不良的市场机制中艰难求生，它们背负的所谓原罪等等骂名，其根源正是体制荒谬、政府颟顸和官员腐败。就如上文所述131号文的内容，房地产开发企业如何“降价销售”？无助可怜如房地产开发企业，先是承担国民安居重任，继而背负社会道德骂名，而今面对着天价土地成本和银行的釜底抽薪，面对政府这样一个文件，真不知道该何去何从。须知，从最基本的公共管理科学的角度，仅仅这句关于要求房企降价的表述，政府该有多少工作要做！更要命的是，没有有效透明的博弈和对话，出于对民粹化舆论和封闭式决策的怀疑，人们并不能看出降价的客观底部和心理底线在哪里。

　　文字付梓之际，住房和城乡建设部部长在全国建设工作会议上三令五申，其中两条就是：一是地方政府负责，不得越权出台有关财税政策刺激房市，稳定地区房地产发展；另外一条就是政府部门引导开发商调整价格，以促进住房销售。获悉这则新闻，我才知道自己错了，此前地方政府的出台系列促进房市措施，我还判断是中央出于避免受民粹舆论裹挟而有所默许。如今看来，其谬大矣。没有足够自主权的“小媳妇”地方政府，我看不出它们到底能有多大的作为。

　　房地产必将振兴

　　中国民众买不起房子，究其要害，并非分配正义问题，而是“国富民穷”。如真正欲体恤民情、关怀民生，政府就应当让利于民、还富于民、藏富于民。不仅大力建设和完善社会保障体系包括住房保障体系，同时，有效提高民生福利水平和收入水平，真正让老百姓分享到GDP增长的成果。而对待房地产业，应彻底摒弃如今的单边政策和予夺心态。应通过让利政策如大幅度减低和取消房地产领域的相关税费，并以金融杠杆撬动，辅以政府、房企、民众三方的有效对话与互动，推动和引导房企和购房者适当调整价格预期，构建三方共赢的博弈临界点和平衡点，实现房地产业的可持续发展，从而为拉动内需注入动力。我敢断言，09年能够拉动中国内需的，绝不是宏大低效而工人糊口的政府工程，也不是戴着道德高帽的保障房建设，更不是大而无当的表态和口号。需求刚性的强劲，支柱产业的地位，经济形势的严峻，现成资源的基础，都无不指向同一个方向：房地产业的振兴仍是不二之选。

　　就如我们去年曾经的冬天一样，这个冬天依然寒冷而漫长。只是，当房子轰然倒塌时，所有人在这个寒冬中都将无法幸免于难。只有我们真正理解“房子”对于中国和中国人的意义，我们才能构筑足以抵御寒冷的家园，并找到通向国家善治、企业强大和人民幸福的“回家”之路。

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