上海宅地起拍价首破千 低地价能否换来低房价?

　　开发商买涨不买跌的心态比普通购房者更为浓重。

　　上海住宅用地起拍价不仅刚刚创下5年来新低，而且还跌破1000元/平方米的大关。

　　上海近期发布的第7号“国有建设用地使用权挂牌出让公告”显示，奉贤区拓林镇的一幅住宅用地的起拍楼板价为540.08元/平方米，是自2004年以来首次跌破1000元/平方米大关。

　　同时，《每日经济新闻》从中原地产中国研究院一份全国12城市土地价格调查报告中看到，沪、广、深、津四地1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%，创近几年来最大跌幅。

　　这一趋势，加重了业内的担心：2007年的众多“地王”至今仍未付清土地出让金，而地价的持续下跌，有可能引发退地潮；但新房价格却并不会随地价一同下跌，从而也不能真正惠及消费者。

　　主要城市土地底价成交？

　　根据中原地产中国研究院对北京、上海、杭州、广州、成都等全国主要的12个城市的调查，除上海外，全国其他主要城市的土地价格均较去年大幅下跌；且土地拍卖进一步冷清，流拍率依然高达25%，大部分土地以底价成交。

　　中原地产中国研究院的土地分析师宋莉同时强调，由于今年成交的土地和去年相比，地理位置、面积大小都存在较大差异，所以实际的跌幅可能并没有5成那么多，但下跌的幅度仍然可以达到3成。

　　“开发商担心土地价格会继续下跌，所以依然持观望态度。”宋莉认为，这也体现出开发商买涨不买跌的心态比普通购房者更为浓重。

　　事实上，地方政府为了减少土地流拍，已经减少了一部分土地供应量。易居中国克尔瑞研究中心的统计数据显示，今年1月全国30城市拍卖土地的总幅数只有102幅，去年同期这一数字为253幅。

　　但是，开发商对土地的热情依然不高，也使得负责出让土地的政府部门不得不做出让步，降价卖地。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，政府部门对土地的财政依赖很大，为了卖地，肯定会做出价格方面的让步。

　　引发大规模“退地潮”？

　　不过，政府部门在调低土地价格时，却顾虑重重。在地产行业有一个“公开的秘密”：不少2007年高位购进土地的开发商尚未付清土地出让金。一旦地价大幅下跌，很有可能使得开发商下定决心“退地”、“割肉”。

　　就在本月16日，“亚洲糖王”郭鹤年就通过“先退后买”唐山市凤凰新城区大里路的一幅地块，省了1.7亿元，将每平方米成本降低了1800元。而这一策略亦并非郭鹤年首家“发明”，上海志成企业就通过和兄弟企业联手“退而再买”上海长风某地块，节约了3成的土地出让金。

　　市场担心，一旦大幅度降低地价成为普遍现象，“退地潮”会进而产生。对此，宋莉认为，“退地潮”发生的可能性并不大，因政府部门和开发商会就土地出让金交付一事多次协商，互作让步，进而取得双方都满意的结果。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则进一步指出，没有政府部门的默许，开发商通常很难成功退地。尤其是退地会损失更多的机会成本，这也是开发商不能不顾虑的。

　　因此，陆骑麟认为，开发商绝不会真心退地，而是会想方设法，与政府部门协商，降低土地购买价格——或者学习郭鹤年，先退后买减地价；或者与政府部门协商，减少支付的土地出让金，降低实际上的土地成交价；即使是那些已经支付了部分土地出让金的开发商，也有可能通过终止继续支付的方式来“止亏”。

　　低地价能否换来低房价？

　　事实上，土地价格的下跌，并未换来房价的大幅下跌。

　　国家发改委对1月份70个大中城市房价调查的统计结果表明，房价的跌幅远远低于地价。以跌幅最大的深圳为例，房价跌幅仅为负16.5%。

　　而在被报道“房价已跌回1年前”的上海，新房价格的下跌幅度，也远远小于同期住宅用地价格的跌幅。佑威“楼市通”系统的数据显示，上海1月份的新房成交均价较去年同期上涨2000多元/平方米，区域上，只有内环内、内中环等区域的新房成交均价低于去年同期。

　　杨红旭认为，房价没有随地价同步大幅度下跌，与开发周期有关。目前拍卖的土地，要到明后年才能正式上市，到时才可能出现低地价基础上的低价住宅。

　　易居中国分析师薛建雄则表示，住宅价格的走势和地价的关系不大，开发商也不一定选择低成本开发的方案来进行低价营销，他们可以采用加大住宅投入成本的方式，提高住宅品质，进而高价卖房。因此，目前的低地价，未必能转化为未来的高房价。

　　不过，上述业内分析师均认为，未来的土地价格走势难料，今年可能仍难见底。