重点城市库存消化超过预期

　　近日，中银国际发布最新研究报告称，由于2008年底以来成交量持续反弹，新增开盘面积锐减，中银国际观察的7大核心城市（北京、深圳、上海、杭州、南京、重庆、成都）可售存量从去年12月28日开始连续8周掉头向下，1月份至2月上半月这几个主要城市库存面积不再向上累积，而是得到持续消化。

　　由于2009年预期供应压力较大，目前不能明确库存拐点已经出现，因此中银国际仍维持库存高点在今年年中或下半年才能出现的判断。

　　整体来看，去年11-12月，在经过较长观望期后，一系列房地产政策猛药和持续降息，刺激很多城市的成交量出现了强劲的反弹。今年 1月份成交量受到春节长假及寒冷气候的影响又重新陷入低迷。但进入2月份以后，各地成交量环比和同比则均出现不同程度的强劲反弹。

　　记者获悉，大部分机构或券商均预计3月份成交环比反弹可期，就目前看来，广州、深圳这两个调整到位的区域，已经呈现持续性的企稳态势。

　　中银国际分析师田世欣认为，3月份成交量的环比增长可以预期，但由于去年3月份市场表现强劲，预计成交量的同比再度回升需要等到二季度。

　　“近期消化率的大幅提升，源于开发商年底年初推盘速度的急剧放缓。12月22日以来的8周，七大城市供应量仅为之前供应量的36%，相应的新增供应消化率除了1周外，都保持了100%以上的高位。”田世欣称。

　　虽然大部分开发商在停工和放缓建设进度之外，也推迟了项目的开盘，但由于2008年整体销售低迷，累积至今年的供应压力仍然较大。

　　易居中国提供的数据显示，供应最为紧张的上海地区，2009年预期上市新建住宅楼盘面积可达2237万平米，而2008年的总量为1230万平米，供应量几乎出现翻倍。戴德梁行报告也显示，上海、北京、广州等9 大城市目前积压了约3800 万平方米2006-2008 年在建的库存商品住宅，而消化这些市场库存平均要9 个月。因此，预计进入3月份后随着供应的放量，新增供应消化率可能将再次下滑，库存重新开始累积。

　　不过，易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强则告诉记者，从静态上看，按照一些机构估算，全国楼市的库存比较大。但用现在的月去化量计算总的消化时间有点悲观。从动态角度看，目前的房屋空置率并不高，考虑到成交上升，这些库存半年就可以消化掉。此外，现在的存量房中有一部分是经济适用房、限价房，这部分房源是非市场性的，在考虑住房库存期限时应将这部分适当剔除。

　　田世欣也续称，投资泡沫严重的城市，即便房价下跌成交量仍难以大幅反弹，前期过度投资造成的大量存货，需要长时间消化。这类代表性城市包括西安、武汉等，它们的库存积压消化时间超过2年。而价格泡沫严重的城市，潜在的自住和投资需求都十分旺盛，一旦房价有效下跌至合理的投资回报区域，成交量的有效恢复可期，其代表性城市包括上海、北京、深圳、广州等，未来的市场反弹更可能会由这类城市带动。