地市开局不利 地方政府频出招救土地财政

　　2月23日，上海浦东新区政府出台《上海市浦东新区招拍挂用地建设项目审批改革意见》，3月1日起，“试水”进行招、拍、挂用地建设项目审批的改革，审批时间由一百个工作日压缩至约五十个工作日。与此同时，北京允许开发商延期支付土地款；天津则鼓励外资参与土地竞买。

　　从财政角度看，地方政府对提高土地成交量的心情更为迫切。

　　今年土地供应计划将量、价齐降？

　　“就目前的楼市而言，实质性的降价肯定能带来成交量，但在土地市场，政府调低出让价，未必能带来成交，可能反而是进一步观望。”上海市房地系统的一位官员坦言。

　　克而瑞（中国）研究中心的监测报告显示，刚刚过去的牛年首月，各地土地成交的低靡还在折磨着各地方政府。

　　2009年1月全国土地市场基本延续了2008年下半年的整体态势，仍以底价成交为主，其中溢价率低于1%的地块达到八成以上，溢价率1%-10%之间的土地占10%，溢价率10-%30%之间的土地仅占5%，仅有一幅土地溢价率达到30%以上。

　　更严重的是，流标率出现继续上升的态势，在流标现象集中的个别城市，价高地差是主要原因。1月全国经营性土地流标率由2008年末的10%左右回升至20%以上，达22.4%，土地流标以合肥和长沙较为严重。

　　部分城市推出的地块由于位置偏远、周边环境较差等自身条件因素导致成交困难。另外，部分地块流标的原因是交易条件要求过高，如天津的津塘（挂）2008-22号地块和津塘（拍）2008-01号地块，起始总价分别达到了5.4亿元和7.3亿元，过高的门槛使得开发商只能望地兴叹。

　　另据中原土地监测系统数据，1月份，全国土地整体成交价格下调12%，其中居住用地的成交价格反而上升13%。

　　“目前政府最担心的情况是，成交量难以恢复。但可以看到，价格和成交量在土地市场的绝对相关性并没有那么明显，因此地方政府卖地努力的方向跟开发商售楼有着很大不同。”上述这位官员指出。

　　2008年，大部分地方政府出现未能完成供应计划。根据国土部的有关文件，未完成去年土地供应指标的地区，今年也将面临指标裁减的压力。因此可以推测，今年许多地方的土地计划供应量将低于去年的计划。上海去年土地出让收入同比减少6成约240亿元（相关报道见本报2月20日“上海土地收入锐减逾六成 2008年少卖240亿”），“今年的土地供应量和出让底价基本上将在去年基础上双双下调。”上述官员说。

　　土地财政压力：挽救成交量

　　克而瑞（中国）研究中心一位分析师指出，去年下半年起，各地政府为促进土地成交，采取了多种应对策略，收到了一定的效果，2008年末土地供求出现放量。但由于宏观经济环境形势尚未好转，土地市场所面临的购买信心和能力不足的问题并未得到解决，因此，今年各地政府可能会继续出台各种调整措施，来提升土地市场成交量。

　　不少地方政府改变推地模式，重点参考企业意向。例如，厦门土地预申请范围从工业用地转向商业用地，1月份厦门推出一幅商务金融用地，就采取了挂牌预申请的出让方式。这是厦门在经营性用地上首次采用挂牌预申请方式。此前，天津则已率先成为经营性用地出让实行预申请制度的城市。

　　在上海，除了浦东新区专门发文缩短开发商在建设项目审批上的时间成本外，各区土地出让的“勾地”做法已经成为一个公开的秘密。同时，一些过往被关闭的土地竞标途径也开始出现松动迹象：静安区日前刚推出的一幅市中心地皮，重新启用外币保证金账户针对外资投资者，这是该账户在上海被取消一年多后首次解禁。

　　此外，各地还在悄然通过对土地供应结构的调整，增加市场消化能力尚未跌入低谷的工业等类型用地，以期增加土地收入。

　　2009年1月全国土地供应中工业用地为268幅，比重达到65.5%，较2008年12月增长了3％；其次是综合用地，共48幅，比重达到了11.7%；住宅和商业用地的供应幅数分别为43幅和37幅，比重分别达到10.5%和9%；办公和其他类型用地所占比重最小，分别为0.5%和2.7%。

　　据记者了解，最近2个月苏州推出的定销房地块接连受到开发商青睐。日前成交的苏地2008-G-8号地块共吸引了6家开发商前来参与竞价，包括新星房地产、苏房集团、联发实业、英特迈鸿意、盛源城市建设等，经过几轮举牌达到最高价后，最终只能通过摇号的方式来决定归属。