北辰长沙百亿"地王"追踪：项目停工筹资

　　理财周报3月2日讯 无论是地产商还是投资者，在经历了2008年房市跳水后，多少对2009年有所期待。春江水暖谁先知？2月份过去后，楼市是否已有回暖迹象？作为长沙地王的 北辰实业(601588.SH)，去年耗近百亿巨资拿下500万平方米建筑用地，在经历沸沸扬扬的退地风波后如期动工，今年的情况又会如何？理财周报记者对北辰实业进行了深入查访。

　　销售现场：北京楼盘喜忧参半

　　在北辰实业旗下的媒体村,中午12点多还是午休的时间，售楼中心大厅里就聚集着十几位客户，销售人员似乎有些应接不暇。“今天人还不算多，到了周末，我们一个人要接待四五批客人。”一位崔姓销售人员说。当问到1、2月份的销量时，他的回答有些让人吃惊。据他介绍，上一周销售了30多套，而当天截至12点，仅半天就已签5套。

　　售楼人员介绍，媒体村天居园去年7月份开盘销量就一直不错，步入2009年后，每周的销售量都在20套左右，目前仅余100多套。同为绿色家园的前几期工程已经全部销售完毕。记者在售楼中心碰到一位顾客，也称房子卖得快，“上周看好的房子，今天来已经被签了。”

　　但楼盘内的景象似乎与之不符，房子大都还是毛坯，零零落落有几家挂出了租售字样。物业称，该小区房子卖得所剩无几，只是大多数业主还未入住，晚上也仅有几十户亮灯。

　　并且，北京房地产交易管理网上公布的交易数据与了解情况有一定出入。该网显示，媒体村天居园销售中总套数为621套，网上已签单322套，成交均价12391元/平米。另外，媒体村天畅园仍余百来套住房空置。

　　媒体村仅是北辰在京的一处地产，除此以外，其还有香山清琴、北辰香麓、北辰福第、长河玉墅、碧海方舟和绿色家园B5区写字楼等6处，其中在售的还有香山清琴、北辰香麓、北辰福第和绿色家园B5区写字楼共4处。调查中，北辰福第（常营项目）因其为限价房销售较好，2009年两个月卖出散房285套。另外，香山清琴业绩不俗，去年5月开盘至今只余10套。

　　相比之下，北辰香麓（温泉项目）销售状况堪忧。销售人员坦陈，今年两个月还未卖出一套。

　　北京房地产交易管理网数据显示，该楼盘目前网上签单仅有7套，且成交均价为12274元/平米，远低于开盘价（开盘价最低价格为13800/平米）。北辰方面表示，这并不影响其温泉项目的继续开发，剩余楼盘正在建设且开工率良好。

　　除上述楼盘外，“长河玉墅与姜庄湖仍在停工中，为长沙项目的顺利建设腾出资金空间。”一位销售人员告诉理财周报记者。据了解，其长沙项目已经滚动开工，预计2010年第一期53万平米的工程将竣工。

　　公司：不存在资金问题

　　“现在我们属于静默期，即使是基金等机构来我们这里调研，我们也不接受。”2月27日下午，在位于北京市朝阳区汇欣大厦的北辰实业总部，北辰实业董秘郭川向理财周报记者表示。

　　一共只有三间办公室的北辰实业总部很安静，工作人员都在埋头工作。据证券事务代表胡浩介绍，公司近来正在准备年报(专题解读)的事情，A股和H股的年报都已经做好了，现在正在进行核稿。

　　众所周知，房地产行业是资金密集型行业，资金问题一直是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

　　但关于北辰实业的资金问题，郭川依然坚持不存在资金链紧张的说法，并再次强调长河玉墅与姜庄湖的停工只是由于政策原因：“可以肯定跟资金完全没有关系，你可以看到我们的长河玉墅的一期和碧海方舟的别墅一期以及整个公寓都是要做完的。”

　　瑞银证券发布研究报告称：“今年北辰实业可能考虑购买小块地皮，原因是在北京核心地段大块待售的土地资源很少或根本就没有。”

　　此前， 中金公司研究部高级经理白宏炜在接受理财周报记者采访时曾表示，奥运过后，北辰实业的发展遇到一个瓶颈，需要向全国范围拓展业务。

　　“我们的目标是创建全国一流大型房地产开发综合运营企业，全国的概念就是多城市，长沙只是第一步。”胡浩表示，“但今年是否拿地不好说。”

　　在谈及对行业趋势的判断，胡浩表示：“毕竟今年全球的经济形势都不太好。其实前两天包括保利在内的房地产上市公司也都发布了年报，你也可以看看他们管理层对整个市场的判断。”

　　除此之外，北辰实业也正在考虑公布月度数据，“现在的趋势是提高透明度。”胡浩说。

　　据瑞银研报显示，北辰实业对于2009年行业趋势的判断是“北京核心地区的房价将维持稳定直至今年8月，预计8月楼市将开始复苏。公司认为北京核心地区楼价稳定的原因是需求稳健而土地资源稀缺”。

　　分析师：潜在风险仍存

　　发表于2008年12月的某外资券商研究报告认为，虽然北辰实业目前资金状况较好，但该报告同时指出，不可忽视的是，“如果长沙项目大规模建设或给企业带来一定的资金压力”。而2009年北辰的在建面积低于其能力范围，可见2009年对于北辰实业来说，或为一个低投入、低销售的过冬年份。

　　该报告显示，北辰实业在2008年土地储备为642.34万平方米，其中北京142.34万平方米，长沙500万平方米。该研究报告预计，由于媒体村、国家会议中心顺利竣工和姜庄湖和长河玉墅继续停工，其2009年在京地产建设面积将同比下降20%左右。

　　上述外资券商分析师向理财周报记者表示：“北辰实业目前项目的规模非常大，即使是采用滚动开发的模式，如此之大的规模也会对后面的整体情况产生一定的影响。先期要交付巨额的地价款，后期才能够滚动发展，我们不得不承认预售情况将给公司资金带来一定的影响。”

　　(本文来源：理财周报 )