3月3日，全国两会将揭开序幕。在宏观经济处于下行通道、楼市依然低迷不振的当前，两会的政策风向标作用较之过去更为地产界所关注。而地方两会在此前一个月当中的种种表现，亦为即将召开的全国两会进行了一次民意的预演。

　　北京：激辩保障房

　　2月25日，北京市市民苏泉在报纸上看到了石景山金顶街两限房7月将竣工的消息，这让他陷入了矛盾：是咬牙买一套“差不多”的商品房，还是去“挤”申请两限房的汪洋大军？

　　苏泉不知道，他的这种想法正成为许多普通住宅开发商所担心的问题。随着北京保障房持续入市，普通住宅面临着购买力分流的巨大压力。这样的担心在今年北京两会上突出表现在两件事上。

　　第一件事是在“扩内需、保增长、促进首都经济发展”的座谈会上，北京市政协委员、华远集团总裁任志强作为首个发言人抛出了尖锐的观点：政府对目前经济形势认识不足，过度扩张保障房建设导致投资者对房地产发展信心不足。

　　北京市市长郭金龙则明确回应：“政府加强保障房的建设并不会冲击房地产市场”。他认为，由于北京市土地资源的稀缺以及需求的旺盛，房地产业前景光明，但当前的市场结构需要调整。

　　这一回答与北京市人大代表、北京市副市长陈刚的表态遥相呼应。他在接受媒体采访时强调，价格在每平方米6000至8000元的中档房是目前北京商品房市场最短缺的部分，“北京不会为了消化存量房而减少或停止保障房的市场投放”。

　　第二件事则发生在北京市人大代表、SOHO中国董事长潘石屹身上。他原本打算提交“撤销限价房”的建议，但建议内容在博客上公开后引起极大争议。北京两会召开当天，潘石屹临时撤回了这份建议，原因是“上网仔细查了一下相关材料，发现限价房政策确实是解决百姓住房问题的有效途径”。

　　无论对于保障房的“辩论”如何激烈，“加大住房保障力度”仍然写进了北京市的《政府工作报告》当中。2009年，北京市将筹资15亿元用于加快建设保障房，开工建设和收购保障房850万平方米，其中限价房为650万平方米。

　　“我们都看到了香港保障房对房地产市场的冲击，无法预料如此大体量的保障房入市会对北京楼市带来多大影响。”一家上市地产公司营销总监说。在他看来，随着保障房的持续入市，一旦可申请人数超过购房需求总量的30%，冲击在所难免。他更为担心的是，与普通商品房供应对象界线最模糊的限价房，是未来北京保障房供应的重头戏。

　　潘石屹则认为问题要更加严重。自去年年底住房和城乡建设部公开表示未来3年将投入9000亿元建设保障房之后，潘石屹便在公开场合表示，普通住宅面临降价压力，不能适应的开发商将被淘汰。

　　某京郊地产项目销售总监的切身体会是，保障房意味着同区域普通住宅项目必须“抑价”，定位在9000元左右的项目压力尤为突出。

　　绿地集团董事长张玉良认为，当前低成本时期正是政府推进保障房建设的大好时机，企业要学会“错位竞争”。

　　亦有人从中看到了机遇。一位业内人士认为，在当前楼市下行时期，保障房对开发商也意味着一个低风险、保持资金流动的存活机会。

　　上海：购房入户胎死腹中

　　“花钱在上海买房也不能落户了。”2月23日，宁波人黄建硕听到这个消息后决定推后自己的购房计划。当日，上海市政府网站公布了《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》，除去持《上海市居住证》及参加本市城镇社会保险满7年等规定外，原本坊间流传甚热的“购房入户”并未出现在条文当中。

　　“从两会前一直到两会后，几经讨论、多方考量之下，政府最终还是决定放弃入户上海对住房一项的要求。毕竟这次户籍改革立意在于吸引高级人才，而不是利用户籍政策来振兴房地产市场。”一位上海市政府决策咨询委员会专家对记者表示。

　　几乎是从杭州、厦门等城市实施购房入户这一救市“杀手锏”开始，一直想在上海落户安家的黄建硕便时刻关注起上海的政策风向。

　　2003年，黄建硕初到上海，没能赶上蓝印户口末班车。然而2008年10月底，住房和城乡建设部组织开发商召开意见征询会的一则消息又带给了他希望。黄建硕听说，在这次会议中，上海1998年促进商品房成交的一系列政策又被重新提及，其中就包括重新启动“蓝印户口”方案。

　　尽管黄建硕也知道，要在北京、上海这样的一线大城市实施类似杭州、厦门的购房入户政策并非易事，而当前上海楼市在几轮新政的刺激下有所回暖，似乎也没有出台购房入户政策的必要。但是，坊间传闻愈演愈热。

　　2008年11月，一份名为《上海市蓝印户口管理暂行规定》的文件在网上广为流传。黄建硕看到，这份言之凿凿的上海购房入户新标准文件，甚至对在黄浦、静安、卢湾等中心城区及浦东、闵行等区的购房总价作出了不同规定。然而几经对比，他确认该文件根本就是多年前上海蓝印户口施行政策的“新编版本”。

　　随后，上海市官方对该文件一再否认，但反而令购房入户政策的舆论呼声更大。较之长期观望的普通购房者黄建硕，深陷“寒冬”的开发商们显然对购房入户提振楼市抱有更多的期望。

　　“上海市政府否认蓝印户口的口径其实耐人寻味。”一位开发商在当时对记者分析。“官方表态是"目前没有"，但"会根据市场变化及时研究出台新的政策"，这显然是留有余地的，很可能到了两会就会有新的风向。”这位开发商信心满满。

　　黄建硕也很快从上海两会中寻找到了新的希望。上海两会期间，上海市市长韩正表示，上海将出台人才居住证与户籍衔接的办法。

　　“由上海居住证转户籍需要一定的落户条件，而固定居住地这一条件完全可以间接转换为购房入户。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞直言。

　　然而上海两会过后，2月12日，上海市政府新闻发言人明确就“购房退税”和“蓝印户口”传闻予以公开否认。不同于以往，这一次语气斩钉截铁，不留余地。10天后，上海户籍改革文件正式出台，关于购房入户的种种推测就此告终。

　　前述上海市政府决策咨询委员会专家对记者透露，在两会期间关于上海户籍制度改革方案的课题研究中，住房一直是被反复讨论的一个指标。“在考虑两会间广大代表意见、舆论影响以及上海房价现行高位等种种因素之后，最终还是觉得不该把买房作为局限性条件”。

　　而另一位知情人士透露，两会前后上海官方确实讨论过像苏州那样实施有纳税数额、参保及工作年限等一定限制的购房入户政策，但考虑到国家政策口子和实际实施困难等因素，这一讨论最终没有成型。

　　部分城市出台购房入户政策2月13日，广东省提出，拟在有条件城市放宽购房入户政策。这是自2008年12月成都率先恢复购房落户政策，武汉、天津、重庆、济南等大中城市纷纷效仿之后，第一个拟推购房落户政策的省份。

　　2008年12月12日，成都市率先实施购房落户新政。今年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。第2天，重庆推出17条房市新政，其中便包含了放宽外来购房者入户限制的。2月4日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，对于各大城区的购房入户标准均有所放宽。

　　广东：支柱产业之争

　　2月17日闭幕的广东两会给了房地产这一敏感行业以新的定义。在当天公布的《政府工作报告》中，房地产的支柱产业地位不再被提及。

　　事实上，在《政府工作报告》审议稿当中，有关扩大消费需求、拉动经济的文字段落中确实有“发挥房地产的支柱产业作用”的表述。分组讨论时，有代表认为群众很关心房价问题，若把房地产定为支柱产业容易与“政府要推高房价”这一联想挂钩，因此将这一表述从《政府工作报告》中删除。

　　值得一提的是，在2008年12月份，广东省房地产业协会向广东省建设厅和省政府提交了一份《关于发挥支柱产业重要作用的政策建议》，提出面对广东房地产市场销售大幅度下滑、国内国际宏观经济步入下行通道的形势，各级政府应当明确房地产业的重要地位，充分发挥其支柱作用，扩大居民购房需求，保护房地产开发投资积极性，带动上下游产业持续发展，避免房地产市场和宏观经济调整“硬着陆”。

　　“房地产业目前正处于一种尴尬的地位。”广州市社科院科研处处长彭澎表示，房地产行业的各种矛盾集中体现在“房价”这两个关注度最高的字眼上。虽然在部分地区如珠三角经过一年多的深度调整，房价已经基本到位，但北京、上海等地的市场才刚刚进入这一轮调整周期，部分地方房价依然坚挺。

　　“房价依然是关系民生和社会和谐的敏感话题，出于这种考虑不再强调房地产支柱产业的地位也是情有可原。”彭澎说。

　　“一提到政府救市，民众很容易和拉高房价挂钩，实际上二者并没有直接联系。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

　　对于这一转变，亦有专家提出了不同的观点。有人认为，广东目前确已渡过了房地产发挥支柱作用的阶段，而且政府也应该厘清自己在房地产市场中的职责，“不能以行政手段过多干预市场”。

　　彭澎指出，目前广东省房地产投资占GDP的比重已经低于全国平均水平。数据显示，2007、2008年，房地产投资占广东GDP的比重分别是8.20%和8.21%，而同期全国的平均水平是10.25%和10.17%。而在广东的十一五规划当中，便已经没有提及房地产的支柱产业作用。

　　“房子是一种具有公共属性的产品，应该划分为政府保障和市场化两种类型，不能混为一谈。”彭澎认为，政府部门应该抓好保障房和普通商品房的建设，高端商品房应交给市场自己调节，“对房价的干涉面要有所区分”。

　　在彭彭看来，广东省政府工作报告删除房地产支柱产业表述，强调加强市场的调控和引导，加快保障性住房建设就是职能划分的体现，“是很理智的态度”。

　　深圳：吁请限外解禁

　　一年没来深圳看楼的香港人陈先生最近又现身深圳楼市。

　　“有合适的楼就准备买，深圳的房价比香港要便宜得多，而且离香港近，自住或者投资都可以。”而促使陈先生再来看楼的一个重要原因是，广东省政协委员、卓越集团总裁李晓平上交了取消“限外令”的提案。

　　2月11日，在广东省政协十届二次会议上，李晓平呼吁政府尽快根据各地房地产市场情况，取消一些对宏观调控、限制房价作用不大，或由于经济形势逆转而证明已不适合的政策。他建议深圳市允许免交土地增值税，分期支付土地款，取消“限外令”等。

　　“深圳市政府应该取消"限外令"，消除港企进入、深港融合发展的障碍。”这是李晓平提议取消“限外令”的初衷。

　　的确，一纸“限外令”使得毗邻香港的深圳楼市备受打击。经调查发现，深圳福田区皇岗口岸附近的皇御苑，其一二期有80%的港人购买率。但在“限外”之后，这里不再是港人的后花园，只有不足20%的外销。开发商不得不调整销售策略，重新定位购买群体。

　　而此前深圳市国土资源与房产管理局新闻发言人接受媒体采访时仍然表示，目前不会取消“限外令”。

　　但据京基集团董事长陈华透露，深圳市相关部门已经对“取消限外令”提案做相关研究，或许在不久后“限外令”将迎来解禁。

　　对此，陈先生满是兴奋。“以前我们来深圳买楼，限制太多，我们没法买。现在都说要取消这个限外令，终归还是好的。不让香港人在这买房居住生活，怎么谈深港一体化呢？”

　　“目前香港人等被限群体在深圳炒楼的几率并不是很大。”深圳兰江地产副总裁杨大谷认为这一限制对口岸物业伤害较大，解除“限外令”将扩大需求面，对深圳房地产市场的提振也有积极作用。

　　深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳目前的外销比例为6%~8%，其中港人占90%。“现在港人看房量已有所增加，如果"限外令"放松，成交量肯定会上升。”

　　“在当前形势下，政策也应做相应的变通，甚至可以暂时取消"限外令"，这对于紧邻港澳的深圳楼市而言尤为重要。”李晓平说。

　　深圳房地产研究所负责人王锋也建议，深圳政府部门应当出台针对房地产的刺激政策，因为楼市回暖的根基尚不稳固。“此前一些不适合的房地产调控政策有必要纠正，比如限外政策就是其中之一。”(中国房地产报)