保利地产:房企并购最好时机尚未到来

　　所有人都对地产业生存前景充满焦虑之际，保利地产(600048)提交了一份比行业景气巅峰更好的年报。而同时，公司也抛出了高达80亿元的再融资计划。为此中国证券报记者亲赴保利地产总部，独家专访了公司董事长和总经理，也亲历了公司与机构之间的博弈。

　　保利地产董事长李彬海表示，公司从没放弃过并购，但目前不是地产并购的最好时机。公司总经理宋广菊则认为，2009房地产市场将延续调整格局，但珠三角市场将率先走出低谷。

　　销售为先

　　保利地产总部所在的广州是此次房地产调整大潮中跌幅较深的区域，2008年年末广州一手楼均价8014元/平方米，和年初11000元/平方米均价相比跌幅已达到30%。而珠三角中的东莞市房价跌幅甚至已经超过50%。2008年，类似的情况在国内许多大中城市上演。

　　在房价下跌的同时，商品房交易量却呈现进一步萎缩的态势。据国家统计局发布的官方数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。从商品住宅成交面积指标看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州(1-11 月)同比下降38.2%。

　　惨淡的2008年房地产市场，甚至让很多对此轮调整有着“先知先觉”的地产龙头，难以完全置身事外。万科率先举起“降价促销”大旗，而此时，保利地产等一线地产商也均将销售作为首要任务。

　　年报显示，公司去年实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，同比分别增长29.48%和20.36%；结算面积192.63万平方米，结算房屋销售收入151.14亿元，实现净利润22.39亿元，同比增长50.35%；年末预收楼款总额达到98亿元，其中曾被媒体怀疑是找“托”来捧场的北京保利百合花园和西山林语销售签约额已达到23.62亿元。

　　“回过头看，去年南方很多地产公司降低毛利、加快销售、提高周转是正确的策略。”一位开发商坦言。

　　备战寒冬

　　别人的房子卖不动，保利的房子缘何“好卖”？面对这个问题，保利地产总经理宋广菊坦言：过去的一年，是“蛮辛苦”的一年，自己的压力非常大。但有赖于公司上下努力，终于挺过来了。保利地产在2008年之所以能取得不俗的业绩，是基于对市场准确的分析判断等多方面有机结合的成果。

　　据介绍，早在2007年末，保利地产管理层已经意识到房地产市场的大调整即将到来，并迅速采取应对措施，在内部下达了抢资金、抢工程、抢市场的“三抢”计划。抢资金是通过加强融资，保障在即将到来的调整中财务平稳。抢工程目的是尽量将工期往前赶，尽量提前销售期。抢市场就是加大营销力度，早日把建好的房子销售出去。

　　“基于市场的及时准确判断，采取主动措施迎接挑战。现在回过头来看，当时的主导思想是非常清晰正确的。也得益于企业独特文化，具备良好的执行力，最终能把这些计划落到实处。”宋广菊认为。

　　外界看来，脱胎于军队的保利地产，骨子里深处具备着军人作风顽强、敢肯硬骨头的精神。而保利地产把这种精神归结为奋发向上、团结协作、规范诚信、乐于奉献、自律严明的企业文化。

　　“2008年的房地产市场，如果没有专业的团队，很难与市场抗衡的。通过团队的专业运作，使保利品牌、营销、产品三位一体有机结合，从而取得良好的市场效果。”宋广菊说。

　　2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心，二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位。上海20.95亿元，市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现，而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。

　　持续调整

　　2009年伊始，房地产市场迎来了一个难得的“小阳春”，各地商品房销量普遍呈现反弹态势，一些区域甚至出现了提价销售的现象。保利地产一月份实现签约面积18.38万平方米，签约金额13.76亿元，同比分别增长了269.85%和148.44%。

　　对于国内的房地产市场未来趋势，宋广菊认为，2009年房地产业面临着世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓等诸多不利因素的影响，预期仍将延续2008年的调整格局。但在国家加大固定资产投资、大力刺激消费和宽松货币政策的影响下，房地产市场不会再出现快速、大幅度的价格下跌，成交量会相对稳定，市场可能出现相对的平衡。她同时预计，本轮珠三角地区调整的幅度最大，调整的时间最长，市场走出低谷和回暖将首先从珠三角地区开始。

　　而具体到保利地产自身上讲，公司制定了防风险、抓机遇、保增长的策略。虽然房地产市场仍存在一定风险，但由于经济底部可见，风险处于可防范的位置。任何行业的调整对大企业来说都是难得的机遇，保利地产一定要在防范风险的基础上抓住出现的机遇。

　　保利地产在2009年仍制定非常谨慎的发展策略，在外部经济形势未明朗的情况下，绝不拓展风险较大的郊区用地；在商业用地项目上采取适当控制的策略;将新项目主要瞄准在几个大型城市的中心城区；目前成都、天津、青岛等区域只有一个项目在运作，今后将充实这些势力薄弱的区域，保证每个区域都有2至3个上项目在同时运作。

　　优势地产企业往往具备良好的资源整合能力，在房地产调整中，可能借机通过兼并重组的方式获得跨越式发展。

　　对此，保利地产董事长李彬海表示，保利地产从没放弃过并购，目前在开发的项目不少就是通过并购方式取得。前两年房地产业处于高峰，并购成本太高。去年房地产业虽有所调整，但市场整体期望值并没有降下来，因此目前来看还并不是最好的并购时机。同时并购的项目内部相对复杂一些，有些甚至存在很多隐性负债。在发展过程中，无论是并购还是其他方式，保利地产将始终遵循企业利益最大化的原则，而不会单一拘泥于某种方式。具体来讲，通过扩张资产，直接收购土地的方式发展，比外部并购风险更小，成长性更高。