3月3日下午4时:最近政府的房地产救市政策层出不穷，无论是信贷优惠政策，还是税收优惠及财政补贴政策，尤其是二套房限制会不会“松绑”？又能不能托起高价楼市？中国社科院金融研究所研究员易宪容做客广州日报、大洋网、搜狐网联合直播室，解读2009年房地产市场走势(关注：住房：降价，还是降价)。   

社科院金融研究所研究员易宪容 资料图

　　两会民生：聚焦房产 关注民生

　　主持人：各位网友大家好，欢迎继续收看我们继续的两会系列访谈，现在进入我们演播室的嘉宾是中国社科院金融研究所研究员易宪容博士，您好欢迎您。

　　易宪容：大家好。

    房地产商若纳入十大振兴产业是短视的救济政策

　　主持人：这次国家公布的十大振兴产业房地产业没有进入，您怎么看？

　　易宪容：我觉得可以，房地产不纳入十大振兴产业，去年年底关于房地产131号文件，其中有13条规定，是对未来中国的房地产市场做了全面原则性的战略指导意见，所以按照这个意见做，进去也可以。房地产如果进入了十大振兴产业规划，进去之后内容是什么？内容是房地产开发商全国住宅商业协会所主动的，比如说如何建立房地产融资渠道，如何让他们更多更便宜的获得资金，买房者可以进户口，这个规划就有问题。为什么这么说？因为房地产规划其实是房地产市场在比较长的时间内，发展成为公共性的政策，公共性的政策就是房地产市场要平衡，所有的房地产当事人，比如说房地产消费者，房地产开发商，还有地方政府，中央政府，银行，还有房地产中介机构的利益关系，不能说仅仅出台政策有利于某一个方面，某一个人不行，公共性是政策出台之后，让这个产业如何能更好的平衡各方面的利益关系，所以我认为进去也可以，不进也没关系。进去之后主要看产业规划是什么，内容是什么。这里面的问题就是，房地产开发商寄托与希望，就希望把房地产产业政策进去，成为一个短视的救济政策，但是房地产政策是中长期的发展政策，如何来调整整个房地产，比如说房地产产业结构，如何调整产品结构，如何调整它的布局，如何调整各方面的利益关系。

　　易宪容：举个例子，比如说你搞钢铁，就说了几条，第一要提高钢铁企业淘汰标准，不好的就不能进，第二要建立有效的企业提升机制，好的留下来，差的淘汰掉，第三通过企业重组，如果房地产这样发展，现在有6万多家企业，而且有很多是底效益的，所以跟钢铁的规划不一样，所以进去可以，不进去也可以，关键是看内容。

    房地产市场根本问题是泡沫 不降价亏的是房产商

　　主持人：毕竟没进去，我们现在讨论没进去的原因是什么？

　　易宪容：第一、我们这么多年来，房地产无论在经济还是在生活影响来看，这几年房地产成了整个经济生活的热点和重点，所以这几年一直调整一系列的政策，从05年开始，06年有国六条，08年有很多文件，每年国务院出台一系列政策，从中央政府看，房地产政策出了很多，第二作为长期的规划，是不是能够对这个行业起到真正的振兴作用。实际上房地产市场的问题根本点是发展过快，导致了房地产市场泡沫，导致了利益冲突，比如说房地产企业利用住房产品进行垄断定价，把价格弄得很高，让广大消费者无法进入，在这种情况下如果不抓住房地产主要矛盾，高房价的状况保持下来，那就不行。现在有人说，房地产要看销售量要降价，通过什么办法？市场经济要让你东西卖出去，主要是价格变化，不要指望政府来补助，来救，有用吗？如果东西本来只卖50块钱，你希望政府的政策让别人100块买，你也买吗？大家肯定不会买。

　　易宪容：所以现在基本的问题是，房地产很多东西，很多产品，本来只值50块钱的东西让民众100块钱买，大家肯定不会买，现在要让政府来补贴，这也不行，以前民众会想，政府一补贴，本来50块的东西，你补5块钱，总共是60块钱，就会买，实际上还亏了40块钱。现在基本问题是如何让房地产市场价格调整。现在很多城市比如说北京、上海，按照2001年的销售量来讲，现在的存量房可以卖2到3年了，钢铁企业、水泥还有其他的企业，存货一多干什么？去年钢铁干什么？价格就降下来了，以前是1万块钱一吨，我降到6千块了。

　　主持人：很多原材料都降价了。为什么房价一直降不下来？

　　易宪容：第一房地产企业早几年简单的赚到大钱，那时候容易赚钱，现在不想调到这种状况，我现在也有钱了，财大气粗，我就是要卖这个价，你买就买，比如说有一些北京的房子，我就要卖这个价，你不买就走。为什么？因为我腰粗了。

　　易宪容：他们现在一直说，如果房存量这么多，这样就不能发展，我不卖，政府就会来救我，逼着老百姓买。

　　易宪容：第三、早几年，07年的时候，卖房子很好卖，他以为这种情况还会发生，那时候不是北京买房人，到最后价格越高，他以为这种事情还会发生，他们现在想到两个，第一政府出台政策，而且把政策恢复到2007年，但是现在的房地产政策跟07年的基本政策不一样，比如说利率低了，还有买房的按揭比例，这些政策都宽松了，这么好的政策，已经比2007年好了民众为什么不来买了，其实他们一厢情愿，他们以为2007年那样的情景在2008年，2009年还会发生，不会这样？2007年整个市场都发生了根本性的变化，第一国内房地产政策，有拉高的倾向，房地产产业要满足自住性，这说明房地产市场，你一定要买了自己住，自己住政府可以优惠政策，优惠条件，如果你买房子投机，炒作不可以，我要限制你，但是房地产开发商从来不讲，他只讲房地产是自住产品，他就不讲是让居民居住条件改善结合起来，离开了这一条是没有意义的。

　　易宪容：第二条根本性的就是从2007年开始，特别是2008年的时候，世界性的经济周期出现了调整，所有的产业，所有的行业都出现了收缩，最重要表现是什么？就是整个价格全面下跌，股价下跌，房价下跌，石油下跌，整个世界所有产品，国内的东西也跌得很厉害，你房价能不跌吗？你可以自己想不跌，但实际上你不把房价跌下来，亏的是自己。举个例子，去年万科年初时就降，去年我就评估过万科要降，我说万科的年初降价，它就是08年整个国内房地产最大的赢家。

    今年房地产市场政府不能救 一救就反弹

　　主持人：您觉得政府不需要救市，只要由市场来调节？

　　易宪容：去年的情况和今年的情况政府都不需要救市，我认为房地产市场不能救，一救就反弹。有人说降到什么水平？其实没有一个统一的水平，各个地方不同，每个企业也不同，在市场经济中，你买东西，特别是可以买降价的东西，统一时间、统一价格，我买统一的房子，不会的。如果是统一品牌，如果可以降价，你出1千块，我出更多的，我本来700块的本，超过这个钱我就卖，每个消费者对产品的心里价格是不一样的，主要看买者和卖者的谈判。

　　易宪容：房子降了买的人多了，不降房子也有人买，但是很少。但是跌到合适的价格，需求就上来了。

　　主持人：您觉得今年房价会降下来吗？

　　易宪容：不是叫降，已经降下来了。

　　主持人：我们现在感觉是有一点降，但是买房人还是按兵不动，现在是不是还也下调的空间？

　　易宪容：很多人按兵不动。世界发生这么大的事情大家都知道，世界所有的价格都在下调，大家都知道，大家知道房子这么多，价格不降，凭什么买，这时候你把枪架在我脖子上我也不敢，我辛苦赚的一点钱不会干的。对于民众来讲，一方面知道了事情，预期改变了，还有关键点是讲，现在政策变化多，我们现在是以消费主导市场，消费者干吗？我们租房子，比如说我一年挣20万，为什么不能租。

    购房入户跟宪法是有冲突 是制造一种对身份的歧视

　　主持人：广州现在有想多会购房入户，您怎么看？

　　易宪容：购房入户，这样是让房价水平不降下来，按道理一个户口是表明在一个地方的身份，身份能用钱买吗，决定了你小孩子上学，决定了受教育，如果这个东西也卖钱，就出现了几个问题，第一，这跟我们现代文明是有冲突的，现在文明社会每一个人都是平等的，你没有比我高，没有比我低，你可以工资比高，但是社会地位不会比我高。如果我有20万，我买不起广州的房子，但是你有20万你可以买，实际上我可以进广州的户口，现在你进去了我不能进，这就是一种歧视，通过这种方式是制造一种对身份的歧视。

　　易宪容：第二、这跟宪法是有冲突的，这一住以后，还会带来整个社会一系列的问题，什么问题？造成社会的冲突矛盾，你进了广州市，如果这个城市是通过这种形式，把生活水平底的人限制在外，这时候就会出现这些人的短缺，制造了社会的冲突与矛盾，所以用买房来入户，过去在计划经济体制有一点用，但是这个是建立在错误的前提下，我不赞成。

　　主持人：很多人还是很支持这样的做法，现在整个房地产业回暖了，您觉得现在是短暂还是会持续很长一段时间？

　　易宪容：看到是短暂性的，那些经济条件比较好的人，觉得户口对我有一点样，所以他支持，没有关系，每个人从不同的角度思考这个问题，我刚刚讲得很清楚，一个好的公共政策不是谁支持就可以，而是让所有人参与一起讨论利益关系，这才是是否合理，有这种政策不一定是对的，如果你把刚才说的买房入户，整个社会投票真正的投票率多高呢？现在住房的销售比过去低了，但是价格都有了深度的下降，在这样的情况下需求逐渐有了，可以说每一个地方房价调整深度和幅度越大，这个地方房地产市场会在这一次的困境中早一点走出来。

　　主持人：怎么促使房地产有合理的价格？

　　易宪容：政府一定要给房地产市场有一个明确信号，房地产目前存在的问题，是由于房价过高导致的结果，房地产市场整个购买的对象发生了变化，消费者成为主导之后，政府不能救，值得靠自己调整，如果政府这么做，这样就会好很多。

　　主持人：如果房地产市场自由发展，比如说现在降价了，很多人买，买的人越来越多，又可以升。

　　易宪容：没关系啊

　　主持人：老百姓什么时候找到自己买得起的房子？

　　易宪容：每个人的情况都不一样，如果是以消费者主导，肯定是供求关系决定的，现在是供大于求，价格肯定会下降。

　　主持人：昨天恒大地产老总说过，房地产其实应该增加重税？

　　易宪容：国家推出了一系列的政策，包括房地产消费政策，房地产的信贷政策，通过这一系列的政策调整房地产理性，这时候限制房地产投机个炒作。比如说汽车，没有人买到又卖给别人，为什么？因为这个不能做投机，如果汽车买回之后卖给别人价格还高，汽车价格也会很高。现在政府没有比较完善的，正在做，但是还差很远。现在出台一系列的政策，使房地产市场持续稳定发展。