房地产再成两会热点 政策走向是调整而非出新

　　预售制度有望借《城市房地产管理法》的修订进行改革

　　国务院总理温家宝在十一届全国人大二次会议上所作的政府工作报告为房地产业今年的政策走向定下基调：在继续推进住房保障制度建设的同时，保持房地产市场的稳定发展。

　　SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹表示，温总理的政府工作报告中，有较大篇幅是关于房地产的，包含了加强保障性住宅和房地产市场两部分内容。“我最深刻的体会是，政府工作报告提出的都是用市场的办法去鼓励房地产的发展”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，在过去几年中，房地产调控政策密集出台，政策效果并非按照预想方案出现，因此，未来政策走向更多的是“调整”而非“出新”。

　　温家宝总理在作政府工作报告时表示，要落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。加快发展二手房市场和住房租赁市场。

　　潘石屹认为，上述政策都是要促进房地产市场的流通。结合目前几个一线城市房地产市场的成交量有所回暖，潘石屹对市场走势显得相当乐观：“我认为，温总理的政府工作报告里面明确了房地产的政策，在今年的三月份会让中国的房地产市场真正回暖。”

　　二套房政策

　　温总理在政府工作报告中特别强调了对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，令业界对第二套房贷款政策彻底放松充满憧憬。潘石屹认为，相对而言，取消对第二套房的限制，这条政策执行起来会很快，会立竿见影，“甚至明天就可以让所有的银行执行这个政策”。

　　但上海某地产营销公司总经理刘先生仍提醒，温总理在讲话中对第二套房其实是有限定条件的，即普通自住房，这难以成为第二套房贷款政策完全放松的信号。

　　所谓第二套房贷款政策的调整放松，早于去年底财政部的救市文件中就已经提及，但之后一度因为“改善型住房”的定义不清而未能在实际操作中执行。但据记者了解，目前已有银行开始对一些符合条件的第二套房贷款给予优惠。

　　知情人士透露，已经有不少银行在操作第二套房优惠贷款，“甚至比温总理所说的尺度还要大，这方面由银行掌握着尺度”。但银行对此并不愿对外公开，“想当初对首套房存量房贷款进行优惠的时候，银行还折腾了好几个月，这里面有行规的问题”。

　　日前出席全国政协会议开幕式的中国人民银行副行长刘士余在接受其他记者关于银行放松二套房贷的采访时回应称：“只要正常需求，就应当满足。”对于是否会完全取消第二套房贷的政策限制时，他表示：“这个问题太绝对，实际上一切都应围绕需求，比如说一家五口只有两居室，低于全市住宅面积标准，再买一套，改善一下生活。”

　　显然，关于二套房政策的走向，目前最大可能仍然是根据实际情况进行调整，而非完全取消。回建强亦认为，从之前几位中央部委官员对房地产行业的不同表态看，房产投机行为依然不受欢迎，投机在一定程度上会加大市场价格的波动，扰乱市场秩序。因此，政府将继续对非改善性二套房设置较高的金融门槛。

　　事实上，关于房地产政策的第一轮调整已基本结束，其中包括降低银行准备金率、降低银行利率以及降低一些房地产的交易税费等。目前一些地方政府则已开始对地产政策的第二波调整展开讨论或试行，北京房地产协会副秘书长陈志近日表示：“‘90/70’政策在北京肯定会放，但不大可能再出台相关的细则，应该是直接落实在具体审批项目，不会完全与‘国六条’相违背。”参加今年两会的河南建业集团董事长胡葆森，也在他的提案中建议取消“90/70”的政策限制。

　　预售制度或取消

　　从已经公开的两会政协提案中，今年房地产议题再度成为焦点。其中关于取消商品房预售制度的提案，已经连续数年成为政协提案之一，今年再度在民革中央“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房地产管理法》），促进房地产业的健康发展的建议”的提案中出现，显见政协委员对解决这一问题“锲而不舍”的精神。

　　据记者了解，2007年8月份才经历过一次修改的《城市房地产管理法》在时隔一年多之后再次面临修改，住房和城乡建设部网站上已经挂出该法案修订的意见征集网页，其中显示，公开征求意见期暂定为三个月，至今年3月31日止。

　　回建强表示，现在房地产业面临的问题与矛盾很多，国家又大力推行保障性住房，对房地产行业发展的模式会有一个大的变化，这些都需要法律来进行调整。“包括预售制度的改革以及70年租期后解决方案等，都有可能在此次法律修改中被涉及”。

　　民革中央在提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度还降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房者被动地成为风险投资的牺牲品。

　　据了解，关于预售制度的改革，已有地方政府走在前面。天津市自去年11月1日起正式实施新建商品房预售资金监管制度，按照专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，购房人奖房价款直接存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

　　此外，重庆市也发布了《商品房预售信息监控管理规定》，并将于今年5月1日起实施。

　　回建强认为，从目前的情况看，预售制度完全取消不太可能，但对预售的条件可能限制得更多一些，现在的标准是结构封顶，以后可能更严格，更接近于准现房销售。他同时表示，由于预售制度确实触及开发商的利益，提了好几年都没有结果。