经济适用房用地资源匮乏 上海国企“暗度陈仓”

　　上海市委副书记、市长韩正日前再次强调，去年开工的400万平方米经济适用房，第一批房子今年年底以前可以竣工，根据上海的实际情况，力争今年再开工经济适用房400万平方米。

　　据了解，为了鼓励国有企业拿出土地参建经适房，相关政策预留给国企不小的潜在利润空间。

　　2月24日，城投控股（600649.SH）公告称，经上海市房屋土地资源管理局批准，由公司全资子公司上海城投置地(集团)有限公司具体实施杨浦江湾经济适用房基地项目的开发，项目建成后，按照经济适用房的相关规定予以出售或出租。

　　据政府有关规定，城投置地利用该土地进行经济适用房开发需向城投总公司支付土地开发补偿费用，评估后确定土地补偿费为25351.04万元。记者注意到，杨浦江湾经济适用房项目地块为新江湾城B3-01土地，地块总用地面积为66775.6平方米，拟建总建筑面积约172173平方米，折合楼板价格1473元/平方米，土地单价为253.11万元/亩。

　　又一家上海国字号开发企业参与到经适房建设中，成为进入2009年后，上海市经适房建设扩容、加速的一个缩影。

　　对照记者手头上一份上海市房地局去年下半年下发的文件———《上海市经济适用房建设土地供应管理实施办法(试行)》(沪房地资用【2008】504号)，开发商自愿拿出手中土地申请参与经适房，已经确定为经适房土地的重要来源之一。

　　这些土地包括“已取得商品住房建设用地批文，由于各种原因尚未办理土地出让手续的房地产开发企业自愿建设经适房，且建设比例不低于建设总量的50％”、“企业利用符合土地利用总体规划及城市规划的工矿用地建设经适房，且建设比例不低于建设总量50％的”这两种主要情况。换言之，这些企业拿出土地参建经适房，只要满足有一半用于建经适房这个要求，剩下的最多50％部分可以用于其他建设，包括普通商品房。

　　“这里的开发商和企业实际上是针对本地国企。”一位接近上海市经适房工程管理部门的知情人士表示，虽然没有明确自愿参与者必须是本地国企，但据其了解，目前，这些有机会参与的企业均是清一色的国字号。

　　“事实上，许多国企参建经适房，在盘活旗下土地资产的同时，更看重这块商品房部分的利润空间。”上述知情人士坦言。

　　而同一个项目中，经适房部分和商品房部分的开发利润差距之大，仅从土地成本上就显而易见。以城投此次用于经适房建设的土地为例，该地块支付土地开发补偿费折合楼板价格1473元/平方米，新江湾城区域最近成交的宅地为仁恒置地于2007年11月折合楼板价20000元/平方米所购的D3地块，两者相差高达13.6倍。上述知情人士进而透露，目前这样参建经适房的国企，显然会把商品房部分比例提高到最大限度的50％。

　　据记者了解，许多上海国企手中的存量、闲置土地，有不少处于市中心相对优越的位置，周边可供开发土地几乎已消耗殆尽。考虑到经适房全市范围内相对均衡布点的需要，在中心城区，需要这些国企手中的土地资源参与支援。

　　这也就给了一些企业、一些土地暗度陈仓的机会。而土地性质的转变，所产生的巨大利益再生，正在被许多项目实践着。北京就有这样的例子。2006年11月，政府部门对北京天通苑、回龙观等经济适用房住宅小区出台相关政策：天通苑140平方米以上大户型被要求按商品房价格出售。相应房源的售价立刻从经适房时的2650元/平方米飙升至6000元/平方米以上，且一房难求。