经济衰退冲击日甚 美国房主艰难度日

　　在美国这个习惯于“寅吃卯粮”的国家，几乎所有房主都是抵押贷款购房者。在目前这场战后持续时间最长的经济衰退冲击下，前几年美国住房市场白热化时期用浮动利率贷款购房的房主，现在的日子用“艰难”二字形容并不为过。

　　这艰难主要源于三方面：一是面临失业威胁，收入锐减。美国失业率2月份已升到1983年底以来的最高点，达8．1％。在过去4个月里，有260万人丢了工作。而那些目前幸免于失业的人，其收入也大打折扣，因为企业想方设法削减成本以维持生存，其中包括缩短工时、降低工资、实行员工无薪休假等。

　　据劳工部数据，目前因找不到全职工作而打零工的美国人有860多万，比一年前增加了76％，创历史最高纪录。

　　二是资产价值缩水。且不说股市暴跌，更具普遍意义的是房产价值缩水。已在美国从业近20年的资深房地产经纪人李英英女士日前接受新华社记者采访时表示，对普通美国人来说，住房就是个“小银行”，是家庭的一笔主要资产。通常，他们把所购房屋抵押给银行获得新贷款，用来购买汽车、家具、电器或支付其他家庭消费。前些年住房市场高度繁荣时期，房主可从银行获得相当于房屋市场价值100％甚至110％的贷款。但随着住房市场持续降温，房屋市场价格大幅下降，很多业主的房产价值已降到低于所欠贷款的水平，房屋净值（即从房屋最近的市价扣除所欠贷款而剩下的值）不复存在。而在金融危机中损失惨重的银行也收紧了银根。

　　三是还贷负担越来越重。前几年，一些浮动利率抵押贷款产品受到美国购房者热烈追捧。其特点是，还贷负担在起初一个时期内很小，但随着时间推移变得越来越重。如市场持续繁荣，房主可通过出售房屋或进行抵押再融资解决问题，但市场降温后，房产价值已低于所欠贷款，出售或抵押再融资已不可能，而房主的还贷负担却在不断加重。

　　在收入减少和还贷负担加重的双重夹击之下，房主拖欠还贷和丧失住房抵押品赎回权的案例急剧增加。

　　美国抵押银行家协会3月5日发表的数据显示，去年年底，浮动利率的次级抵押贷款（即发放给信用和收入相对较低的贷款人的贷款）中，有48％拖欠还款或已进入丧失住房抵押品赎回权程序；在所有种类的住房抵押贷款中，有12％，即创纪录的540万房主拖欠还款或已进入丧失住房抵押品赎回权程序。

　　另据穆迪公司数据，目前有27％的房屋实际价值低于房主所欠贷款。如这种状况持续，2012年前将有16％的屋主因无力还贷而失去住房。

　　为防止更多美国人失去住房，美国政府3月4日公布了住房救援方案细节。根据这份方案，政府将通过降低房贷月供、允许再融资等，使400万到500万陷入困境的房主缓解还贷压力；并通过设立750亿美元的住房稳定基金，帮助300万到400万拖欠还贷者保住即将失去的住房。整个住房救援方案最高耗资2750亿美元。

　　李英英说，目前房屋出售机构面临的主要困难，一是经济形势恶化造成潜在购房者信心不足，入市购房不够踊跃；二是与前些年相比，购房人获得贷款难度增加。

　　贷款难度增加与银行等放贷机构的政策变化紧密相关。在次贷和金融危机之后，放贷机构纷纷提高放贷标准，对借款人的信用、职业、收入等方面要求提高，审查力度也加大。李英英认为，这反映了银行对借款人的还贷能力信心下降。

　　据李英英介绍，美国目前房地产市场情况地区差异较大。如她所在的华盛顿哥伦比亚特区市场就较活跃。其原因在于：一是现在住房市场价格已经很低；二是这一地区工作稳定、有经济实力和良好信用品质的人较多，他们趁现在股市大跌而房价、贷款利率都很低的有利时机，利用房屋净值贷款买房作为投资之用。新购房屋可以等着升值，同时现在也可用来出租。在目前购房不活跃的情况下，租房市场需求旺盛。