地产市场的持续低迷，令政府对地产行业税费征收过重的事实，凸显出来。一直与政府站在一起的地产商们开始抱怨，在地产开发中，政府得到了过多的好处，成为最大受益方。

　　“两会”之前，全国工商联房地产商会一项为期4个月的全国性调查显示，在地产项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49%。

　　地产界人士对此解释说，房价高涨时，过高的土地成本和高税收，可以转嫁给消费者。但在市场低迷期，地产商不愿看到政府仍然坐收高税费，而自身亏价卖房。他们建议，政府进一步降低税费，并调整土地拍卖制度，让出地产商进一步降价的空间，共度时艰。

　　上述内容，已经作为全国工商联的提案之一，提交全国政协十一届二次会议。

　　惊人的调研结论

　　这份名为《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》，并非业界传闻的落选“十大产业振兴规划”的房地产业振兴规划。提案分三个部分，主要分析现状、影响，并提出房地产税收等方面的政策建议。

　　提案提出，目前各地政府出台的政策虽然能在一定程度上解决短期问题，但没有消除房地产业发展的制度性障碍，建议“从税收等根本性制度方面入手进行改革”。

　　这些建议的提出，依据来自去年的一次调研。

　　2008年7月至10月，全国工商联房地产商会调研北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市。基本涵盖了处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。选取的调查样本，来自这些城市62个不同规模和所有制地产企业的81个不同类型的地产项目。

　　调研得出的数据显示，房地产企业项目开发总费用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上总税收，所占比例为49%。其中，地价占到30％，税费占到19％。这意味着，在开发项目的总费用支出中，几乎一半支付给了政府。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为65%。其次是北京，为48%。最低的广州也达到了47%。

　　而地产商每卖一套房子，卖房款超过1/3流向了政府。工程费用、配套费用等所占比重超过1/3。留给企业的是26%。这其中，企业还要负担员工工资、企业日常运营等成本。调研报告希望以此解释，由地产企业单方面调低房价的空间已经很小。

　　分析单个城市，上海流向政府的份额最高，为62%，相应地，企业剩余份额最小，只有4%；北京市流向政府的份额是43%，企业剩余部分为12%。

　　亚豪房地产服务机构副总经理王英男接受记者采访时表示，土地成本所占比重过高，在近几年已经是非常正常的现象，尤其是2006年以后拿的地。此前的地价是比较低的，但这些低成本土地基本都已开发完毕了。

　　此外，根据调查得出的数据，目前我国房地产企业税收占总费用支出的19%，占总销售收入的14%。其中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的49%。

　　依据上述数据，以保利集团位于北京西三环的项目保利百合为例推算，我们可以发现，这个竞拍楼面地价超过7000元的项目，目前销售价14000元/平方米，几乎是零利润的。地价加上税费，已经接近地产开发总销售额的70％。此外的1/3是工程和配套费用。

　　市场人士指出，房价飙升时，土地成本不断升高是毋庸置疑的。因为开发商拿地时，是基于房价未来上升，以及总销售额的增长幅度来考量的。房价如果一直上行，上述这些调研数据中，政府所占的份额也不会这么高。而房价一旦下滑，体现在数据上，便立即反映为政府收入所占比重过高。

　　提案建议减负

　　针对上述调研得到的数据，全国工商联的地产提案提出，房地产业目前成本明显过高，税费偏高。刚性的土地成本导致房价下调空间有限，商品房销量萎缩，全行业处于亏损边缘。

　　据此，提案提出了4条政策性建议。包括：降低房地产税收，降低市场交易成本，振兴交易量；适时取消或者调整土地增值税；改革土地招拍挂制度；拓宽商业地产融资渠道，尽快开放REITs(房地产投资信托基金)通道。

　　税收方面，建议将一次性收取的土地出让金，以及开发、销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，并延迟到房屋保有环节再征收。

　　土地招拍挂制度调整，改变过去“价高者获得土地”的单一模式，综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是绿色建筑等指标。将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，也可以避免土地拍卖价格不断升高的局面，在一定程度上降低土地出让价格。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，要解决中国房地产的土地制度问题，首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题。这都是深层次的改革问题，不动这些问题，房地产业就很难有根本性的改变。