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最近几天,只要是涉及房地产的话题,都没离开“回暖”二字。支持者认为,从成交量等各种数据来看,事实本如此;反对者认为,不能凭短期的数据就下此结论,为时还过早。
房地产市场究竟是何种现状?评价回暖的指标究竟有哪些?简单的问题却没有明晰的答案,这使得本就有些混沌不清的房地产市场显得更加扑朔迷离。
回光返照还是春回大地?
“前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。”伴随着住房和城乡建设部以“微服私访”得出的最核心数据的公布,关于楼市回暖的消息开始遍布各大媒体。最近几日,更是捷报频传,媒体纷纷报道广州、天津、上海等城市楼市成交量大幅上升。
其实,在两会期间就有楼市开始回暖的言论和报道,只是没有像现在这样铺天盖地地出现在各大媒体。
根据住建部的调查,真实情况并没有房地产行业所说的那么悲观,由此,住建部副部长齐骥在两会期间的答记者问上判断,2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此,未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期,相关政策将不会有大的调整。
住建部的这个调查结果与天相投资顾问有限公司的上周的房地产周报结论基本一致。天相投资跟踪的重点城市的成交量数据显示,杭州、深圳、北京和天津上周的成交情况好于前一周,而上海、广州、长沙、成都和苏州上周的成交量虽有所下降,但仍然基本维持在相对高位。
成交量大幅上升的背后是什么?对于这个问题,房地产业人士的看法是,市场中压抑了许久的刚性需求开始释放,同时,目前楼市价格有所回调,使得一部分人能够承受当前价位。
分析人士的观点则是,去年10月份政府出台的一系列包括下调利率、减免税费在内的措施起到了效果。而且,温家宝政府工作报告中的关于稳定楼市的一些态度给了市场一些信心。
与政府、机构等纷纷宣扬的楼市回暖形成对比的是,购房者的观望情绪更浓。据中国指数研究院数据信息中心对全国30个重点城市的住宅市场监测报告,从购房者的市场预期来看,2月份,超过70%的北京消费者认为未来房价将继续下降。出于房价将持续下降的预期,购房者均推迟购房计划,半年内有意愿购房的比例从1月份的35.8%,下降到2月份的13.1%。
一方面是数据统计的成交量的上扬,一方面是消费者越来越强烈的观望情绪,楼市究竟有没回暖?没有统一答案。
主流声音认为回暖言之过早
尽管没有统一答案,但是房地产主流声音对于蔓延的回暖说,还是很谨慎,绝大部分人认为,回暖之说言之过早。
在接受采访的专家学者中,不少人指出,虽然近两个月全国楼市成交量整体上有所反弹,但支撑楼市回暖的以上因素并没有出现根本变化。因此,房地产真正回暖还有待时日。
“不能把现在的部分楼盘提价和成交量的上升作为判断楼市回暖的标准。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新指出,由于宏观经济现在还存在不确定性,还没有好转的迹象,所以楼市这种成交量回升的现象能否持续还有待观察。
王宏新认为,楼市整体回暖需要观察宏观经济指标的变化,目前CPI、PPI等指标还在回落,从一二月份的情况来看,房地产市场依然处于下行的趋势。
“楼市成交量能否大幅回升主要是跟开发商的降价力度有关,虽然从去年开始到现在,开发商已经从暗降走向明降,但大规模的、普遍性的降价并没有出现。局部区域的、特定楼盘的成交量有所回升并不能说明问题。”王宏新说。
王宏新的这个观点与房产大鳄潘石屹的判断不谋而合。潘石屹对于近期的回暖说也表示怀疑,他指出,房地产市场能不能回暖,取决于中国的经济能不能回暖,同时,现在所谓的回暖,有一部分是保障性住房的因素。在他看来,在保障性住房及开发商资金压力下,房价仍会下调。
价格、空置率梦魇难脱
除了宏观经济形势的不明朗外,还有一点值得注意,那就是,在很多地方都在强调成交量的同时,房价却少有人提及,同样,曾经一度引起很多人注意的空置率也被“遗忘”。
“目前中央政府要求降价的信号还不够明确,现在有些楼盘的降价也是促销行为。”清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵说。
他认为,当前经济有些回暖的苗头,开发商会继续绷住,希望价格恢复,因而不愿下调房价,同时,老百姓预期房价会跌,持币观望,双方处于僵持。所以,就算由于季节等因素使得有些刚性需求释放,但是开发商也顶多就会促销降价一些不好的户型,“而且,有些开发商在看到成交量有些回升之后,可能又会对原来有些降价的户型再度提价,这个时候,消费者就又会收手,僵持再次开始。”
在李稻葵看来,要想真正打破这个僵局,就得以房地产交易量为主要指标,倡导房地产商与潜在购房者代表协商,一次性降价到位,然后承诺,如果再进一步降价,之前的购房者将得到相应的补偿。
尽管如此,从目前的政策和迹象来看,房价并不会出现大面积的松动。与此同时,楼市的供需结构也没有发生很大的转变,商品房空置率依然很高。
戴德梁行最新报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米,消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据,截至去年底,全国商品房空置面积达到1.64亿平方米,同比增长21.8%。
“伴随商品房竣工面积的增加和销售量的萎缩,空置房屋的数量将会出现较快上升。根据现有数字统计,预计2009年商品房空置面积可能达到3亿-4亿平方米,将是往年空置面积总量的2-3倍。因此,尽快消化存量住房是提高房地产开发投资意愿的关键。”北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹认为,在现有的经济环境下,放开二套房贷是最为理想及有效的政策。
其实,对于房价和空置率,无论是专家还是房企都有共识,他们认为,如果房价和空置率问题得不到解决,企业资金链就成问题,而资金链一旦紧张,对于房地产企业来说就是威胁,就随时可能“猝死”,而这会使得楼市岌岌可危。(搜狐财经)
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