完整房地产周期经验为零 楼市抄底成勇敢者游戏

　　2009年的3月间，媒体爆出前一个月的二手房交易达到创纪录的9373套，并将之称为“小阳春”，甚至也有一些专家认为楼市开始触底转暖。

　　9373套，这个接近北京历史最高水准的数字会让依旧自认为身处经济危机边缘的很多人感到震惊，让执着于观察统计数字以确定何时加入抄底购房大军的人心慌意乱。

但是焦躁等待的人并不知道，这个13个月来的最好纪录，也是由一群同样手忙脚乱的人共同创造的。这里面有担心房价反弹的恐慌、丧失等待耐心的烦躁、迫不得已的无奈。当然，也同样存在着付款之后的追悔莫及。

　　手足无措的不仅仅是缺乏经验的购房人。一位房地产行业分析师曾经自嘲地说过：“不要相信行业专家，也不要相信经济学家，因为我们跟全中国人民一样，第一次面临一个完整的房地产周期，毫无经验。”看着各具表情的脸，奉劝一句，抄底楼市需要的太多太多，不是凡人能干的。

　　刚刚购置了一套二手房的方芳最近小有点得意，“你知道吗，我刚买完一周就有人出价100万元要买我的房。”方芳买下的那套位于学院路的二手房总价是90万元，一周之内报价差出10万元的确在某种程度上可以证实一个人的判断能力。而且，作为半个业内人士，方芳需要经常和房地产界的人士打交道。一个完美的实践也有助于证明，业内人士还真不是白混的。

　　得意之余，方芳似乎忘了，在买完房的一段时间内，她一直捂着这件事。因为她的同事也不是白混的，而且一致反对在这个时点买房，理由是认定房价还会一个劲掉下去。

　　说实话，既然长期跟房地产圈打交道，方芳还是非常明了形势的，也知道等一等反正也没有什么坏处。但最终让她做出决定的原因其实也非常简单，“太累了！”而且，新婚的她在心理上比普通人更需要一个温暖的家。

　　2008年五一节前，方芳就在马不停蹄地看房，从北五环外看到北四环边上。房价每降一次，她的目标就会向内环更靠拢一些。奥运会后，方芳在清河看中了一处二手房，和房东谈好了价格，单价超过11000元。就在决策前的一分钟，她给自己的领导打了个电话，富有房地产经验的领导给予的答复是“千万别买”。有时候，专家的话还是不能不信的，这个最后一分钟的电话让方芳少损失了20万元。对任何一个工薪阶层来说，这个电话实在是太值了。但是在那段时间买房的人基本都缺乏拥有一个好领导的幸运，只有无处伸冤的愁苦。因为，很快，房价下降大潮开始了。

　　奥运会结束后，北京展开了有史以来波澜壮阔的房价大调整，而每一次下跌媒体都会创造性地认为是 “回暖”的征兆。事实证明，最不可信的不是专家，而是媒体。2008年底，清河地区新房的价格已经跌到了9000元左右。方芳很高兴地继续着她的看房事业，由于价格大跌，她已经有实力把目标瞄准了寸土寸金的中关村周边。当然，她的耐心也日益耗尽。“看房太累了，我看了有大半年的房了，每个周末都在看房。自己看完再拉老公来看，每个房至少看两遍”。

　　方芳的个案被证实具有普遍性。链家地产远洋风景店资深店经理陈海军总结上个月的感受认为，成交基本全是必须要买房的，也就是所谓的刚性需求。在他所在的西直门一带，旧公房的单价仍旧高达15000元，但丝毫不影响2月份的成交量。“在我们这里买房的有两类人，一是新婚或者刚结婚的，二是为了子女上学就近买房的”。有趣的是，陈海军证实，大部分人都是看房看了半年多的，跟店里的业务员早就熟络了。“有很多购房人失去耐性的，男人居多”，陈海军饶有趣味地总结着，边说边比划着男客户千钧一怒为购房的样子。

　　方芳的话也在某种程度上可以让人理解：“抄底”需要的不仅是丰富的房地产经验和敏锐的判断力，更需要常年累月地面对每一次诱惑和抉择的超人耐心和自信。并不是每个人都可以当超人的，所以“抄底”应该属于少数人的专利，所以房价的涨跌一定是波动的，而不是一黑到底的。

　　最后一次，方芳决策的时候没有给领导打电话。我们相信，经过大半年来的折磨，她已经决定就此放手一搏了。至于再打个电话会不会再少损失20万，她已经没有兴趣关心了。不过，她并非白混的知识还是帮了她一把。当她在学院路看见一套单价报价9000多的二手房时，她敏锐地意识到这套房的房东并不了解行情，比周边单价低了1000元。于是她不等房主有时间反悔，以迅雷之势交付了房款。“就算房价再跌，我这挣出来的单价1000，也够跌一阵子的了”，方芳颇为解脱而得意地说着。

　　显然，就算是买错了，也有不同的错法。对房地产一无所知的普通人，躁动的内心不仅会让他选错时点买房，还会在选错时点的同时错上加错地买一套相对价格很贵的房。从事IT业的梁国伟，就在号称楼市“小阳春”的2月底出手了。尽管有业内人士的奉劝，梁国伟还是在偏远的通州毅然买了一套单价7500的新房。交完定金不到一周，北京房地产市场再次传来27家开发商再次降价，通州的一些楼盘也开始动摇。梁国伟追悔莫及，刚刚鼓舞起来的信心崩溃了。不过，即便在他后悔的时候，他甚至都不知道，在官方的网站上是能够查到他所购买楼盘的销售数据的。网站的数据显示，他所买的那栋楼总计300套房源，仅仅签约23套。

　　对于这种起起伏伏、摇摆不定的市场行情，能够把握的人少之又少。不要简单判断楼市就此回暖，因为专家也含糊。链家地产研究部主任王志伟解析2月的行情与压抑半年多的购买力释放有关系。他认为，很难说它能说明些什么。亚豪机构副总经理王英男承认几乎天天都会接到买房的咨询电话。“我觉得现在的行情很脆弱。别人问我是不是该买房的时候，我只能告诉他们，最好再等等，如果确实要买，就在城内买一套吧。”明眼人都知道，王英男的答复很保守，但是，最安全。