量价齐升成交均价大涨8.4% 沪楼市回暖恐有限

　　出于刚性需求持续释放以及开发商对后市看涨，上周沪上商品住宅成交量和成交均价双双大幅上涨，成交量上涨11.3%、均价上涨8.4%。整体市场再次出现量价齐升的局面。

　　外围区域楼盘热销

　　据佑威·楼市通系统提供的数据显示：上周（3月23日-3月29日）上海市商品房成交面积为48.3万平方米，相比前周增加了6%，全市商品房成交均价为12670元/平方米，相比前周大幅上涨了11%；上周全市商品住宅成交面积为41.27万平方米，相比前周再次大幅上涨11%，这是2009年以来上海商品住宅成交量连续4周并且保持10%以上涨幅的上涨。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期外郊环区域的持续热销，也带动了中心区域成交量的回升，其中以内环内的成交量回升幅度最大，上周成交量相比前周增加了53%。中外环间在3月份内每周成交量的增幅都在20%左右，上周外郊环区域的单个楼盘集中成交也使得区域成交均价出现上涨。因此，上周商品住宅成交均价上涨主要原因为成交结构的变化。

　　楼市热销促政府推地

　　随着2009年第一季度住宅成交量节节攀升，政府也悄悄地开始新一轮的推地热潮。

　　上周，上海市国有建设用地使用权挂牌出让第23号公告中，共推出14幅土地，其中纯居住用地达到了8幅，土地面积为50万平方米，可建造面积达到了65万平方米。这是楼市在经过长时间调整以来首次出现了大幅度的住宅用地出让。

　　本次土地出让公告正好位于楼市进入“小阳春”阶段。陆骑麟认为，2008年楼市严冬，开发商资金紧张，多数开发商降价求售，以求自保。在当时推出土地供应不是以底价成交或者就是流拍，因此政府减少了土地的供应。目前，开发商乐观认为楼市已经开始回暖，政府便择时推地。

　　本次土地公告与前期的公告相似，都是外环线以外的土地为主。但前几次土地公告主要位于相对较差的区域，如金山、嘉定、奉贤等相对位置较偏的村镇，市场关注也相对较低，而本次推出的土地中，有两幅位于松江新城。

　　中外环回暖力量有限

　　汉宇地产分析师指出，主要成交都集中在宝山、闵行、松江及浦东金桥这些区域，不论一手的楼盘还是二手的热点区域都彰显出同样的特点，就是单价在1万-1.5万元/平方米，位于中外环以及外环附近的区域是目前购房的热点。

　　“支撑这些成交的是上海实实在在的自住群体，特别是年轻白领是这一群体的主力。但是他们的购买力是相当有限的，他们往往是从父母那里拿来首付款贷款购房。如果房价继续上涨，虽然需求还在，但这个群体的大部分人已经没有能力购买了。所以说，目前市场显现的这种信号让一些立足于行业长远发展的业内人士比较着急。”汉宇地产分析师说

　　汉宇地产分析师认为，如果今年的三四月份出现类似2007年二三季度的波峰的话，波谷有可能在随后的五六月份就会出现。“到时候，房地产行业又会受到很大冲击。所以我们不希望目前的楼市从回暖快速过渡到狂热。”