“大地主”碧桂园的广西“新城”梦

　　灰色土地的诱惑

　　尚未公布2008年公司报表的碧桂园（2007.HK）也许正在苦恼——2007年遭受投资者质疑时，公司澄清土地储备量为3700万平方米，而如今，碧桂园最新公布的土储数据为4380万平方米。

　　2008年，房地产市场的持续低迷让地产商信心降至低谷，土地市场一片寒噤，开发存量土地、减少拿地成为各大开发商应对熊市的法宝之一。

　　但是碧桂园似乎在土地储备的路上停不下来。这个在招股书中声称“中国拥有最庞大和低成本土地储备”的开发商一直钟情于廉价土地，土地一度只占其总成本的10%。低价土地对房产开发商具有无可比拟的诱惑力。而二三线城市郊区大规模“造城”的开发模式则让碧桂园更为主动：在地方政府的支持下，与地方政府签订合作意向，出资协助土地一级平整，最终实现招拍挂拿地流程。一切显得天衣无缝。

　　地方政府招商引资和城市扩张的冲动正合碧桂园的节拍，五星级酒店、商业配套、学校等设施，快速开发销售的“五星级的家”，碧桂园对地方政府的诱惑太大，于是地方政府也成为大规模土地出让的最大“推手”，甚至不惜冒着违规操作的风险提供大批廉价的土地。

　　这些土地支撑起碧桂园在全国的51个项目，也许会更多——碧桂园签订投资意向之处，政府仍在积极平整土地，尽力审批土地证，全然不顾碧桂园“暂停广东省外拓展项目”的收缩之态。这部分2007年扩张时期的“意向”如今变为成千上万亩的土地，碧桂园只能照盘接收。

　　这不仅是碧桂园的尴尬。放缓投资后的碧桂园无暇顾及一些尚未拿到土地证的项目，多少让地方政府有些惴惴不安，他们正顶着政策风险、民众压力，规划着碧桂园投资到位后的蓝图，但，这一切有可能改变。

　　“大地主”碧桂园的广西“新城”梦

　　作为曾经最有争议的全国地王，碧桂园如今总在刻意淡化其拥有的土地储备量。在最新的3月公司通讯中，碧桂园提及，截至2009年2月28日，公司已取得国有土地使用权证的可建建筑面积约为4380万平方米，而在碧桂园土地饱受疑议的2007年11月，这一数据为3700万平方米。

　　撇开一年多来完工销售的土地面积，碧桂园的土地储备量不动声色间仍有近700万平方米的增长，在2008年地产企业资金为王的一年间，是什么让碧桂园对大规模的土地欲罢不能？在碧桂园大举“造城”的土地模式背后，如今遭遇着怎样的困境？

　　被荒废的荔枝园

　　3月正是荔枝树开花季节，在广西北流市以南，郁郁葱葱的荔枝林漫山遍野。

　　一条数十公里的公路蜿蜒而过，“北流市罐头食品厂”的招牌有些破旧不堪，大门空洞。然而让年过半百的老刘（化名）心里更觉得空洞的是，罐头厂对面、原属荔枝场的500亩荔枝林如今只剩木桩，疯长的杂草已有一人多高。

　　职工代表老刘怎么也没想到，自己工作了35年、号称拥有东南亚最大荔枝林的国营罐头食品厂，最终会遭遇政府部门“强砍荔枝树、强拆厂房”的结局。

　　一切源于北流市政府建设“新城”、招商引资的冲动。2007年9月，北流市“三大新区”之一的荔枝场新区土地平整项目展开，这个规划占地面积3200亩的“新城”在一片民怨中匆忙上马，最后因为罐头厂职工集体上访的阻止，土地平整停滞至今。

　　《中国经营报》记者了解到，由于职工和政府在改制补偿、住房安置等方面未能达成一致，部分职工成为“钉子户”，拼守赖以生存的荔枝树，然而，最终政府仍砍掉了部分荔枝林，围上了围墙。

　　“大老板希望尽快看到土地。”荔枝场新区办公室一位工作人员对记者提及“大老板”时，有些遮遮掩掩。在记者的一再追问下，他才告知，“大老板就是广东碧桂园集团。”

　　实际上，在2007年9月砍伐500亩荔枝林后，北流市政府已达到目的——在2007年10月的第四届玉博会上，碧桂园签约投资12.42亿元兴建北流碧桂园。

　　碧桂园签约北流曾在当地引起不小反响，然而雷声过后，房地产开工的“雨点”迟迟没有落下。“项目一下子就停了，平整过的土地上没有任何开发的迹象。”北流市电视台一位关注该项目的人士告诉记者。

　　开发商有意向建设并出资、地方政府出力征地，这已成为二三线城市整理土地常见的合作方式，土地一级整理完成后，再通过招拍挂或协议出让的形式出让土地，而最终得到土地的只能是前期出钱的开发商。

　　碧桂园一直都遵循着这样的拿地模式，如果一切顺利，北流荔枝场最终会以“净地”的形式成为碧桂园公司报表中的土地储备数据。

　　然而在经历“零地价风波”（2007年11月，《南方周末》报道称，碧桂园用1.18亿元成功竞得张家界一地块，然而碧桂园通过两份协议，实际上缴给湖南省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元，近于“零地价”。）和2008年的房地产企业寒冬之后，碧桂园还能否借这一模式狂飙突进？如今北流荔枝场新区项目为何被荒废？