房地产市场乍暖还寒

　　被一系列救市信号唤醒的中国房地产市场仍未度过冰川期

　　刚刚享受了半年多“上帝”感觉的购房者再次陷入了忐忑不安的境地——春节过后，售楼处第一个迎来了春天，人流如织的场面经由媒体深深刺痛了举棋不定的人们——校正房地产10年持续上扬的调整就此结束了吗？

　　各种数据似乎给出了有力的注脚：3月份的头半个月，北京商品房期房成交环比翻了一倍，接近2月整月的销售量；2月份，深圳新房和二手房成交规模分别同比翻番；根据易居研究院的数据，上海商品房市场同月成交量环比增加近四成。

在全国范围内，2009年头两个月全国主要城市的住房成交量同比增长6.1%。而最为敏感的当属股市，今年以来，上证地产指数已经上涨五成，超过上证综指平均涨幅近1倍。

　　更令购房者感到紧张的是，从珠三角到上海再到北京，一些楼盘已经开始小幅度提价。比如，位于北京西四环的远洋沁山水从去年底至今，单价已经上扬了近20%。2月份中国房屋销售价格同比下降1.2%，为自去年12月首次出现同比下降后，连续第3个月下跌。如果市场走势就此翻转，那么此次被寄予厚望的价格调整只不过维持了3个月。

　　“从长期来看，北京、上海肯定会有所回暖。”中关村不动产商会会长杨建平告诉《环球企业家》，必须承认房地产迎来了一波回暖。不过，易居房地产研究院综合部部长杨红旭提醒《环球企业家》，上述几个城市在去年的成交量出现巨幅下跌，如上海的就下跌了近六成。从技术层面上，已经形成了类似股市的“超跌反弹”临界点。

　　至于具体楼盘的提价，杨建平更倾向认为这是开发商大幅度降价后的自然反应。仍以远洋沁山水为例，其紧邻地铁1号线，又处北京传统居住热地的西部，但其开盘价每平方米1万元的价格仅相当于2006年该地区的平均水平，即使在市场极度低迷的2008年，也频频出现排队的火爆局面。

　　“与其说反弹，不如说去年压抑的需求的自然释放。”融科置地执行总裁郑志刚向《环球企业家》分析，在其遍布全国的十几个楼盘中，以90平米以下的两居小户型和130以上的大户型最为畅销。究其原因，郑志刚发现，去年压抑了多半年的婚房需求已经无法继续等待，这些年轻人普遍选择了小户型住房；而大户型的购买者多是中年人的改善性需求。与此相对应的是，100平米左右的夹层户型几乎滞销——这通常是投资者而非自住者偏爱的户型。

　　“如果投资客不进入市场，真正的回暖就不能确认。”郑志刚指出，10年来房地产的兴衰与投资者的多寡成正比。但至今为止，市场上罕见住宅投资者，反弹随时可能中止。

　　库存出清

　　不过，在一个原本是淡季的时间出现的小阳春，并非刚性需求能够完全解释。甚至，这还不是最重要的原因。

　　“去年一听开发商贷款，银行就说免谈。”北京城建投资集团顾问吴坤岭告诉《环球企业家》，从年初开始，信贷政策已经完全松动，这给一度被逼到悬崖边上的开发商以极大的回旋余地。接受本刊采访时，他刚刚送走了一家银行的信贷员。

　　去年底，国务院首次态度鲜明地表示，要“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。事实上，2009年头两个月连续高增长的信贷资金很大程度上流入了房地产。恒大地产集团有关负责人透露，各家银行给该集团的授信额度都较去年提高。而一度传出资金链紧张的龙湖、富力、阳光100等开发商也都获得不同程度授信额度和原有贷款的展期。

　　与此同时，各地都在最大限度地给开发商输血，试图重新活跃萎靡不振的土地市场。一位开发商透露，为了鼓励一级土地开发，北京原本以月计的审批被强行缩短至一周，各种听证和环评也大大削减；而在3月份，深圳拍卖了第一批“分期付款”的土地，这种做法曾一度被明令禁止，决策层对此采取了默认的态度。

　　至此，开发商突然发现压在身上的几座大山都一一去除了。但高兴也还为时尚早。在房地产界为未能进入“产业振兴计划”而倍感失落时，摩根士丹利3月份发布研究报告称，“振兴计划”旨在通过政府的引导，实施有序的产能压缩。而事实上，自去年雷曼破产之后的，一系列降息、信贷开闸和土地款缓缴等政策，皆为扩大房地产的供给，这不符合“振兴计划”的主旨，同时也揭示了上述输血隐藏的风险——供给恰恰不是房地产商亟需解决的问题。

　　据易居中国房地产研究院的研究，以近半年来35个典型城市的市场平均消化能力计，全国住宅市场的消化周期将达33.84个月。而在更长的时间轴上，过去10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积，仍有近四成，约12亿平方米的土地滞压于开发商手中。

　　瑞银对建设活动的追踪显示，重压之下，新开工面积则在继续下跌。杨红旭也注意到，2月份全国土地成交量同比继续大幅下跌三成。根据国家统计局的数据，今年1到2月份房地产投资实际同比增速由20%以上下滑为5.1%，达到历史低位。

　　“国内房地产开发商认为至少在下半年前，国内楼市还很难看到复苏；近期房地产交易量的上升也不证明市场已经见底，稳固的房地产市场依然遥不可及。” 高盛最近发布的报告称。

　　“这是一个过剩的时代，解决问题的方法不是增加供给，而是加快销售。”SOHO中国董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)向《环球企业家》指出，当务之急是在流通环节上，取消层层政策壁垒。直至今年初，决策层才祭出消减二手房交易环节税收、贷款利率七折等促进流通政策。而业内一直呼吁的放开第二套房——解放投资和改善需求——的政策依然没有明确。

　　不过，开发商也不必继续等待政策的援手——两会期间建设部明确表态称，近期不再出台房地产的相关救市政策，并重申去年12月份国务院131号文件的主旨：根据市场变化的需求主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售。

　　潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)提醒同行，对于房地产这样如此资金密集的行业而言，即使手握百亿资金，如果没有现金流保障，也会在短时间内消耗干净。他警告说，如果获得输血的房地产商还是过去的老思维，坐等“兔子撞死在树上”，将错失活命的良机。