上海楼市1：6畸形供求比假相 “赶工潮”涌现

　　许多数据往往是表面的，很会捉弄人，尤其是在目前的楼市。

　　供求比，这是一个往往能直接体现市场供求关系以及预判市场走势的核心数据之一。本报记者注意到，在一季度的成交放量后，进入4月份，上海楼市的供求比突然数倍飙升，4月份第一周，上海商品住宅供求比达到了创记录的1：8.85，紧接着第二周尽管略有回落，但依然处于1：3.16的高位，两周平均供求比达到了1：6。

　　即使在成交放量的第一季度，上海商品住宅的供求比也基本稳定在1：1－2的区间内。若以这一畸形的供求比去推测后市走向，按照传统经验，后市应该是市场供不应求、价格飙升，但事实上，几乎没有一位有经验的人士这样预测后市。

　　4月12日，在上海交大海外教育学院携手诺亚财富主办的“第三届创业投资与私募股权投资论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容向本报记者表示，一季度的楼市回暖能否延续，取决于房价的走势，只有价格进行下调，才能保持这样的成交势头。

　　正确理解当前畸形供求比的关键在于不能忽略存量因素。易宪容指出，目前市场成交的放量，主要是在消化存量房，存量房的压力依然很大。

　　供不应求“假相”

　　进入4月份，经历了一季度成交放量的上海楼市，风云突变。

　　3月30日－4月5日，上海商品房新增供应量25.06万平方米，环比减少8.24万平方米；商品住宅本周新增供应量4.39万平方米，环比减少24.31万平方米。该周商品房成交量57.74万平方米，环比减少9.39万平方米；商品住宅成交量38.84万平方米，减少4.95万平方米。

　　4月6日－4月12日，上海商品房新增供应量59.78万平方米，环比增加34.72万平方米；商品住宅本周新增供应量12.67万平方米，环比增加8.28万平方米。该周商品房成交量59.57万平方米，环比增加1.83万平方米；商品住宅成交量40.05万平方米，增加1.2万平方米。

　　“如果仅从这两周供求数据分析，市场确实呈现出典型的供不应求的特征，尤其是在商品住宅市场。”易居(中国)分析师薛建雄表示，从表面数据可以看到，这两周，上海楼市虽然供应量水平较3月有明显回落，但成交量的回落幅度远远小于供应量。

　　记者注意到，两周的平均供求比已经达到1：6的罕见高位，即使在此前楼市处于爆发式增长的2007年，这样的供求比也极少出现。

　　但是，在这样理论上应该极度刺激成交均价上攻的超高供求比情况下，这两周上海楼市的成交均价并未出现相应的大涨，甚至，在普通商品住宅供求关系差距最大的这部分，成交均价反而出现了下跌。

　　4月第一周，上海商品房成交均价12181元/平方米，环比上涨1348元/平方米，涨幅12.44％；商品住宅成交均价12488元/平方米，环比下跌915元/平方米，跌幅6.83％。第二周，商品房成交均价10922元/平方米，环比下跌1259元/平方米，跌幅10.34％；商品住宅成交均价12741元/平方米，环比上涨253元/平方米，涨幅2.03％。

　　对此，薛建雄表示，并不难理解，市场在继续第一季度成交放量的余温，在新增供应大幅萎缩的情况下，消化存量。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也指出，最近全市商品住宅成交量，已接近2007年房地产最热的一年，目前市场处于相对过热状况，并且整体新增供应量也处于低位，开发商对外造成一种供不应求的态势，但是目前全市库存量还是较大，目前主要以去库存为主。

　　上海官方房地产交易网站数据显示，截至4月16日，上海全市一手房普通住宅存量28998套共271.20万平方米。自2月楼市回暖至今，上海全市仅有185.94万平方米的新房源上市，成交量却达到299.12万平方米，这意味着有113.18万平方米前期滞销的房源在过去两个半月里被买家所消化。据易居中国·CRIC系统数据，今年一季度上海全市共成交商品住宅285万平方米，比去年同期上涨35.7％；均价13036元/平方米，比去年同期上涨7.6％。

　　2008年上海楼市共推出住宅1230万平方米，仅成交907万平方米，323万平方米房源需要在今年消化。也就是说，最近两周上海楼市出现的畸形供求比，仍然是市场在大量消化存量的表现。

　　供应断层引发赶工潮？

　　如果这样的供求关系中，需求量依然较大，主要是延续了一季度以来的成交放量，那么，导致供求比突变的市场供应，为何突然萎缩？

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟分析，房地产公司的存货去年出现了大幅增长，目前存货压力对大多数公司来说依然形势严峻。一种是去年资金紧张，停工缓建产生的存货；一种则是已经基本完成建设，但由于市场低迷，一直未入市销售。

　　不过，经过一季度的成交放量和供应放量后，上述后一种情况产生的存货获得了较大幅度的消化。

　　上海一手房住宅可售量271.20万平方米，若以目前每周成交量将近40万平方米的去化速度，仅需不足两个月，即可消化当前存量。以上海某知名楼盘的销售情况为例，去年该楼盘推盘量超过1000套，仅卖掉了200多套，但最近两个月内，即售出600多套，存量压力骤降。据记者了解，这样的楼盘，在上海并不鲜见。

　　现在的问题是，基于去年成交低迷，大多数房企采取了停工缓建的过冬策略，但随着今年一季度开始的成交量回暖，停工缓建策略已经难以跟上市场的步伐，而且随着市场存量的进一步消化，长期停工缓建带来的供应断层“危机”正在迫近。

　　4月15日，在上海“蔡老师不动产工作室”揭牌论坛上，大部分沪上房地产专家认为，对市场而言，由于大部分购房者依然有很重的观望心理，即使市场出现供不应求局面时，也不太可能出现以往抢购，进而价格飙升的情况，现在最影响购房者是否出手的因素，不是供求关系，而是价格。

　　显然，在价格不具有大幅上涨可能性的前提下，供应量的滞后，对单个企业而言，错过市场行情的损失很难在价格上得到弥补。

　　于是，上海业内，摒弃停工缓建、加快赶工上市的开发商，悄然增多。知情人士告诉记者，上海本地知名房企——上海新长宁集团旗下位于中山公园板块的高档住宅项目，去年一度放慢了施工步伐，日前已经紧急加速工期，计划提前至五六月份上市。有更多项目传出动工和加快工期等消息。

　　“今年，加快开发入市节奏，将是市场的主流。”陈晟指出，开发商2007年前后所购土地，基本上都到了需要开发入市的时期，即使获得开发延期的许可，土地上沉淀的资金压力也迫使企业必须要启动项目。“那些确实没有足够资金实力启动项目的，也会陆续通过转让等方式，交易手中土地。因此，接下来，除了赶工潮外，土地交易市场也可能开始升温。”