社科院房地产蓝皮书：2009年土地价格继续回落

　　2009年4月23日上午，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，发布《2009房地产蓝皮书》。摄影/中国网赵娜

　　中国网4月23日北京讯4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。直播实录

　　《房地产蓝皮书》在调查中指出，2008年，北京市土地成交面积基本与上年持平，成交价格先升后降；房地产开发投资、施工、新开工、竣工规模下降；商品住宅期房成交量萎缩，价格增速下降，部分项目价格大幅下调。

　　蓝皮书指出，2008年北京市土地公开交易市场成交量与上年持平（不含工业、仓储用地，下同），共成交土地74宗，比2007年同期减少了11宗；成交建设用地面积652.57万平方米，同比增加8.6%；成交土地的规划建筑面积1254.8万平方米，同比增加1.8%，增幅较前几年明显降低。在成交价格方面，蓝皮书得出的数据显示，成交价格总体呈现先升后降的走势，房地产投资和开发规模都出现了下降的趋势。商品住宅市场需求低迷，期房价格增速出现下降。

　　蓝皮书结合对2008年北京房地产市场的调查分析，预计2009年北京房地产市场将呈现如下态势：政策性住房用地供应继续增加，商品房用地供应量略有下降；土地价格回落；房地产开发规模继续下降；市场新增供应下降，成交量放大；商品住宅全年均价下降但部分项目价格出现上涨；二手房市场迅速发展。

　　蓝皮书对2009年北京房地产市场的前景提出了六项预测，

　　第一，政策性住房用地供应增加，商品房用地供应略有下降。

　　鉴于北京市优化住宅用地供应结构，增加廉租住房、经济适用住房和限价商品住房的土地供应的长期思路，以及2008年10月份以来建材等原材料价格下降，市场销售流程的进一步理顺和经验化，预计2009年保障房用地成交量将比2008年略有上升。

　　根据北京市建设委员会保障办公布的计划，预计2009年将建设850万平方米保障性用房，其中650万平方米限价房、160万平方米经济适用房、20万平方米廉租房和20万平方米政策性租赁房；而650万平方米限价房中200万平方米为“三定三限三结合”，150万平方米为对中央机关公务员定向销售，300万平方米为对外公开销售。

　　第二，土地价格回落。

　　蓝皮书调查分析指出预计2009年土地成交价格将出现回落。一方面，因为市场低迷，未来楼市走势并不明朗，使得开发企业投资将更加谨慎,争夺“地王”的现象不会再现；另一方面，2009年推出的土地绝大部分是保障性住房用地，不仅会拉低全市土地成交价格，也会对周边商品房用地的土地价格产生影响。

　　第三，房地产开发规模继续下降。

　　蓝皮书指出，2009年初北京市政府出台了一系列促进房地产投资和开发措施：加快推进在建和遗留项目的拆迁工作，加大实物安置力度；加强对企业开发各环节所遇困难的帮助力度，加速审批手续，促进项目开工；支持房地产开发企业合理的融资需求，拓宽企业直接融资渠道等。

　　但是，受宏观经济形势和房地产市场形势不景气影响，预计2009年全年房地产投资、新开工、施工、竣工面积都将继续维持下降。就具体月度而言，受各项经济刺激政策和市场转暖影响，下降幅度可能会在下半年有所收窄。

　　第四，市场新增供应下降，成交量放大。

　　北京市房地产市场2007年底、2008年初进入调整期，各大开发企业纷纷放慢了拿地、开发、开盘的速度，房地产投资规模、开发规模逐渐下降。受此影响，2009年市场新增供应量将有所下降。

　　随着北京市政府各项促进住房消费措施的出台和落实，以及各开发企业加大打折促销力度，预计2009年市场成交量会有所放大。

　　在供应下降、成交放大两方面作用下，预计2009年年度批售比会降至1以下，已批未售的面积将有较大幅度减少。这种趋势已经在2009年1、2月份有较为明显的体现。截至2009年2月底，全市商品住宅期房已批未售面积为1244万平方米，相比2008年底的1421万平方米减少了177万平方米。

　　第五，商品住宅全年均价下降但部分项目价格出现上涨。

　　受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响，2009年北京市整体房价仍将有下降空间，但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化变动。特别是低价位市场，由于2009年保障性住房开竣工面积、配售套数都将增长，覆盖范围随之进一步扩大，预计对于低端价位商品住宅的冲击将进一步加大，低端产品价格将进一步下行。

　　在全年均价下降的环境下，由于商品房市场成交量放大，新增供应减少，如果宏观经济环境转暖，不排除住宅成交均价在2009年下半年出现月度环比上涨的走势。就具体项目而言，由于部分开盘价格较低或者一次性降价到位，目前已呈现供不应求的状态，下半年有可能出现价格的小幅反弹。

　　第六，二手房市场迅速发展。

　　在各种交易税费下调或减免的刺激下，2009年北京市二手房交易将迎来发展的好时机。2009年初，二手房日均成交量放大，最高时达到日均800套，1、2月份的月度成交量均超过了一手房。房地产二手市场日趋成熟，成为商品房市场的重要组成部分。