报告指下半年市场有回暖可能 房价下降预期强烈

　　中新网4月23日电2009年中国《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员在“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”上表示，2009年房地产市场房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。房价下降预期强烈。保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。

　　他表示，2009年房地产市场发展趋势中第一个趋势，房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。受世界经济形势的影响，2008年下半年以来，国内经济呈现下降趋势。2008年末，全国GDP增长率降到6.8%，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济有了向好的迹象，但全球金融危机至2009年初仍显示出种种迹象，我国经济还存在变数。房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势：

　　一个是房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。首先国内外经济形势与房地产市场自身发展规律促房地产下行，住房体制改革之后，伴随着经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年的快速发展，旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年，在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累计效益的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落，走低趋势形成。从产业发展来看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产也不例外。但由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。:

　　二是房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销，资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题。在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金压力加大。从2008年3月开始，房地产企业的资金增速低于应付款累计增速。2008年9月房地产资金累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点，2009年来自资金的压力成为房价下调的重要因素，房地产企业也需要主动降价促销。其次，在政府调控、房价形成下降趋势，大量保障性住房建设等众多因素的影响下，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市。2008年全国商品房控制面积大幅增加的局面也恐难在2008年中逆转，尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动。

　　此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求主动采取措施，以合理价格促进商品住房的销售。一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等。这些形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市调整不仅使房市销量锐减，更有前期房地产价格引导的城市房价出现下行。但总体来看中国房地产价格出现升幅大调的可能性不大，主要因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求尤在。

　　特别是2008年下半年以来，国家及时调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产持利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将由无偿性释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。

　　第二个趋势，保障性住房建设力度增大，商品房市场存在不确定性。中央提出刺激扩大内需计划，其中9000亿元用于新增廉租房等政策性住房的建设。相当于2008年全国房地产市场实际投资额的10%，保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。

　　但是国内外经济形势和房地产市场调整的影响，2009年商品房建设投资还存在较大的不确定性，由于销售下降，控制方存量较大等因素影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，观望情绪的改变需要时间等等，商品房市场存在不确定性。下半年，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的作用下，如果经济形势出现明显好转，商品房市场也有回暖的可能。

　　第三个趋势，房地产企业面临优胜劣汰。2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年房地产企业面临着优胜劣汰。整体来看，一切品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司的背景在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也在提高。调整将使新一轮的洗牌加速进行，使强者更强，较小的企业不得不通过降价、销售资金回笼、企业自救和整合力度将决定自身的命运。从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产持续、健康、稳定发展。

　　第四个趋势，暖市成为调控政策的主基调。首先降息和下调准备金率有利于暖市。其次，加快房地产融资多元化步伐。为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多样化和社会化将有新的进展，主要是通过增加和扩大项目融资的主渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金有望在国内试点。在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设将在有条件的地区开展试点。(据中国网文字直播实录整理)