调整若不到位楼市难理性健康发展-搜狐财经

　　尽管楼市成交量在不断回升、尽管市场普遍认为楼市回暖迹象明显，但是仍有专家冷静指出，楼市调整期还没结束，尚需继续“修炼”。

　　4月23日下午，在由搜狐财经举办的搜狐新视角经济学人月度论坛上，各位专家对于楼市正在经历的调整，以及调整持续的时间发表了各自的看法。

　　多方面因素共同作用，推动房地产步入调整期

　　事实上，本轮楼市调整并不仅仅是因为金融危机而起，它始于2007年第四季度。

　　“2007年之后为什么出现了普遍的低迷或者调整？有很多因素，一个不可避免的因素就是房价增长过高。而这一轮调整重灾区的几个城市，比如说深圳，在2007年左右的一个有限时间里面实现了快速的猛涨，幅度达50%，这种情况肯定是不能持续。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　他指出，多方面的因素共同作用使得市场进行了持续一年多的调整。在陈国强看来，由于市场价格里面出现了明显的泡沫，无论外部环境有没有变化，从房价本身合理与否的角度来说，就必然有个消化和自我调整过程。“与此同时，今天，外部环境也发生了剧变，政策因素或者说国家对于房地产行业或者说住宅政策的重大调整，这些因素都促使楼市步入调整期。”

　　正是由于这次调整，2008年的楼市呈现出了同比涨幅下滑的特征，当年12月份房价同比甚至出现了负数，在整整一年的时间里，全国楼市都出现了盘整的状态，房价出现了约20%的萎缩。

　　楼市尚处于不稳定的调整

　　随着调整的不断深入，在进入今春开始，楼市成交量开始回复，关于楼市回暖的说法也开始弥散开来，楼市此轮调整期真的已经开始步入尾声了吗？

　　对于这个问题，与会的专家看法相对一致。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，在市场上，消费者在不断地调整、开发商也在不断地调整，行业还处于一个不稳定的调整。

　　“房地产市场是和金融市场密切相关的，它是一个对金融形式、金融市场极其敏感的主体，而目前，经济刺激并没有出现非常明显的好转，全球资本市场还处于不稳定状态。同时，虽然政府在积极应对危机，做了很多投资，但这些投资很大一部分是转移支付，市场消化得有一个过程。从目前来看，我们只能说中国经济不会像去年那样悲观，或是说慢慢走出这个阴影，但还不能就确定地说，中国已经走出了这样的困境。” 王宏新说。

　　在王宏新看来，如果国际国内宏观环境没有变化，则应该谨慎些，不能仅仅因为回暖的迹象以及市场对价格调整的回应就做出判断，“我们都希望中国的经济能够好起来，也都希望全球经济能够健康，但我觉得对时间不要太乐观。”

　　陈国强很是赞同王宏新所说的不稳定的调整，不过他从另一个角度来阐述自己的理由。

　　“成交量的下滑和成交量的恢复是这次调整的基本目的吗？我想肯定不是的。仅仅有成交量的变化就说明这一轮的调整就过去了吗？我个人不同意这样一个判断，或者认可这样一个市场调整。尽管成交量一季度出现了比较明显的或者比较不错的上升，那这一轮调整目的就实现了？我想肯定不是这样一个简单结论。所以在不同的城市、不同的市场上，价格的调整或者整体市场的调整，仍然会延续，这是我个人的基本判断。”陈国强强调。

　　此外，中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，房地产的讨论是建立在三个话题上：每个人的住房权利不可被剥夺；土地是国有的，不能被少数人所有；政府的政策有很大一部分是牟利的。“如果说这些问题没有改善，然后来讨论楼市是不是到了小阳春，这个意义不大。”易宪容说。

　　调整期太快对楼市并无好处

　　对于专家们的观点，有这样一组数据可以作为佐证：能够全面反映房地产形势的国房景气指数，已持续下跌15个月，2月低至94.86，早已步入不景气区间。同时，1-2月，全国房地产开发投资增幅同比回落31.9%，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降30%，房屋新开工面积同比下降14.8%。上述四组数据充分表明：房地产业整体仍处下行通道。

　　陈国强分析，过去房地产投资增长一直是高于城镇固定资产投资增长，但前两个月几乎到零的位置，3月份到了4.1%。可以看出，企业的投资意愿、信心还处在比较保守的位置。“尽管小阳春是实实在在是有数据支持的，但同时也需要关注一些其它的指标，这些指标对未来的行业变化、行业走势，会有一些比较深远的影响。”

　　陈国强的观点是，成交量的波动，无论是下滑还是上升对于楼市健康发展来说，可能解决的问题都是有限的，而更多的问题还需要低迷的市场这样一种特定的形态来实现，包括行业如何可持续的、健康的发展。

　　“比如，房地产行业中，六万多的开发商分别在住宅市场的占有率最高仅有2%，专业化程度非常低。既然这样，我们何不借着调整让行业水平整体提高？让大家更多关心产品本身，使产品品质、性价比更好。”陈国强说。

　　对此，王宏新也指出，中国的楼市从蓬勃发展到不景气走了一年多的时间，因此，想要从不景气恢复元气，肯定也不是短时间就可以完成的。“因此，我们要深度思考，既然房地产市场是竞争性的，我们也没有看到房地产开发商能够随意的定价，市场又有很大的需求，我觉得应该从土地市场垄断、各种各样的根源来看这个问题。”

　　王宏新认为，这些年来开发商跟政府之间、老百姓跟开发商之间、政府跟老百姓之间形成了一个很复杂的三角关系，只有市场充分调整才可以帮助这三者理清各自的需求和关系，使房地产步入良性健康发展轨道。

　　“为什么要进行调整？就是要对这些可能不合理的东西进行调整。”易宪容强调。

　　正所谓“天降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨”，楼市，这个牵扰着政府和亿万民众之心的市场，在经济不振的特殊时期，势必肩负着更艰巨的使命，以及人们的更高期待。