京“松”沪“紧” 房贷凸显楼市冷热

　　京“松”沪“紧” 房贷凸显楼市冷热（记者观察）

　　本报记者 邓旭　发自上海 《 国际金融报 》（ 2009年4月24日 第 02 版）

　　近日，京沪两地房贷政策一松一紧，给人“南辕北辙”之感。

　　京沪房贷略有区别

　　从去年底以来，随着经济的整体不振，国家为了启动内需，放宽了银行的房贷速度，特别是房贷政策，出台的首套房利率七折优惠成为楼市回暖的最强支撑政策。除首次允许公积金异地购房外，北京还同时将月缴存额上限上调至2682元，比去年提高290元。这样的利好政策无疑更加有利于刺激消费者的购房欲望。不仅如此，业内人士预计，还将有更优惠的房贷政策会相继出台。

　　然而，上海银监局近期发出通知，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件。

　　在首付成数上，上海银监局明确除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定。若个人购置的首套住房为非普通住房，首付需至少四成，而此前的政策是首套住房首付下限为三成。

　　沪成交反弹促房贷收紧

　　美联物业副总经理丁伟认为，国家将加强房贷政策方面的监督力度。现在上海居民购买第二套房一般具有较强的消费能力，对拉动需求有较强的效果。“政策的变化其实就是楼市先期信号，此次上海银监局重申首付比例肯定了前段楼市回暖是刚性需求的释放。”

　　美联物业3月住宅蓝筹指数报告显示：随着首付和抵押贷款利率下调，积压已久的刚性需求得到释放，上海二手房成交于3月开始全面启动。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则对记者表示，“上海收紧第二套房贷政策，最主要的一个原因应该是成交量的快速反弹，并且是在多数开发商开始涨价的大背景下提出的。”

　　首先成交量持续快速攀升，今年1-3月成交几乎每月翻番，而4月份前20天的成交量已经达到了105万平方米，预计整个4月的成交量将超过3月，逼近2007年楼市最热时候月均175万平方米的水平，“楼市过热现象又将出现，因此上海银监局适时收紧二套房贷的政策，防止市场过热。其次，开发商纷纷在近期上调价格。2007年底楼市开始进入下行通道正是通过调控第二套房贷，因此此次收紧政策最主要的目的是防止房价上涨而导致楼市又进入严冬。”

　　陆骑麟认为，此次收紧第二套房贷政策只是针对以前未达到优惠标准的购房者，未涉及自住需求和改善型需求，因此刚性需求没有太在意这个政策。

　　丁伟预计，今年的走势关键还是看4－6月份的传统旺季。如果4—6月份能持续现在的走势，则7—8月的淡季萎缩将被控制在20％—30%之内，紧接着的“金九银十”就肯定会出现超越3月井喷的另一波行情，成为今年真正的爆发期。反之，很有可能一片“惨淡”，加之今年5月份一手房的上市量非常巨大，开发商为减轻资金压力，很有可能再度采取大幅降价的行动，届时对二手房市场的冲击是不言而喻的。