一个房地产经纪人眼中的楼市变迁

　　坐在记者面前的秦涛只有２８岁，从事房地产经纪行业已经有４年，经历了楼市的低谷和高峰期，而今他已经是北京链家地产的金牌经纪人，从普通的经纪人升为门店店长。与秦涛多次长时间沟通，使记者得以描绘出一幅真实的楼市四年变动图。

　　２００５年为卖房一个星期磨破一双鞋

　　２００５年３月１９日，秦涛入行的日子，当时的楼市还没有进入火爆期，北京的房地产经纪公司并不多，门店数量也很少。

　　“现在有４００多家店的链家地产当时只有４０多家店，我从业的第一家店叫安贞店，位于北三环附近。”秦涛回忆起最初的那段时间，主动上门的买房人并不是很多，许多时候必须依靠业务员给买房人打电话，才能约到看房子的客户。

　　进入门店的第一天，看着身边的同事忙碌着打电话约客户，秦涛始终未能拿起身边的电话，第一天就在激烈的思想斗争中过去。第二天终于鼓足勇气拨出了第一个电话，随后便开始了紧张的踩楼盘和约客户、陪客户看房子过程。

　　２００５年上半年的二手房市场还处在发展初期，二手房成交量比较少，换手率很低，因此北京的大多数经纪公司都将主营业务放在租赁上。据秦涛回忆，当时一个门店里做置换（买卖）业务的经纪人和做租赁业务的经纪人比重为１∶３。

　　半个月过后，秦涛遇到第一个签约的客户，签完约下班的路上才发现脚下凉飕飕的，原来新买的鞋子磨破了嘴，脚趾头都露在外面。

　　２００５年年底，二手房市场中的买房需求突然出现井喷，看到商机的房地产经纪公司纷纷加大了二手房买卖业务的比重，随后而来的还有大规模扩店，也就是在链家地产第一轮的扩张中秦涛成为亚奥地区大屯店的店长，而那种拼命带客户看房、踩盘的经历后来再没有过。

　　２００５年底，另一件改变秦涛未来生活的事件也发生了，他大学期间的女朋友也进房地产经纪行业，而秦涛并不看好女朋友的一时冲动，但是直到现在他们都依然在行业中，而且女朋友成为了他最早所在那家店的店长。

　　２００７年签合同签到手抽筋

　　谁也没有想到２００７年的楼市会那么火！即便是行业里的老江湖秦涛。

　　经历过２００６年房价的小幅上扬后，２００７年房价突然放量大涨，而二手房市场也呈现出供需两旺的情形，买房子就像买白菜的情形持续上演着，而秦涛也迎来了从业历史上最忙碌也是最有收获的一年。

　　“以前是房地产经纪人要费尽心思寻找客户，说服成交，而２００７年却变成了客户找上门来，甚至还没有看房子就能签约。”在秦涛的印象中，当时几乎是个人就能开单，既不要求从业经验更不要求多好的口才，只要能够找到房子肯定就有人买，无论多差的房子都不愁找不到买家。

　　秦涛记得，最忙的那段时间里，身为店长的他几乎每天都在签合同，一天下来甚至会签上十来个，可能忙到零晨一两点，“签字签得手都麻木了。”

　　就在同一年，秦涛购置了他在北京的第一套房子，甚至没有去看房就购买了这套位于北京酒仙桥的房子。“当时有同事告诉我出来了一套价格较低的房子，但是房龄有点老，问我要不要，我当天下午就下了订金，后来过去看的时候发现房子还不错。”

　　旺盛的购房需求让整个房地产经纪行业沸腾起来。那一年北京中小型房地产经纪公司上演了一场跑马圈地运动，经纪公司门店遍布城市的各个角落，甚至比书报亭、公共洗手间的数量还要多。

　　“当时经纪公司开店都处在疯狂状态，北京门店数量最多的那几家房地产经纪公司都在那一年完成了几何数量的增长，甚至一个街道上会有一个公司的两家门店面对面开着，根本就没有进行任何市场调研。”秦涛告诉记者，随着门店数量的急剧扩张，店长之类的管理人才变得极度匮乏，出现了少数从业时间不到半年，资历和经验平平的经纪人被迅速提升为店长，“想要获得提升比２００５年要容易得多”。

　　２００８年的低迷和２００９年的短暂井喷

　　２００８年，房地产形势急转直下，房价继续攀升而看房人数量却锐减，楼市进入低潮期，房地产经纪行业也陷入低谷，许多房地产经纪人一个月都难以成交一单，甚至有个别抗压力比较差的公司门店仅靠租赁生存，而买卖业务却颗粒无收。

　　市场的低迷导致悲观情绪在房地产经纪人之间不断蔓延，“今天你开单了吗？”这句话成了秦涛和他的同伴们日常的问候语，各个门店均出现门可罗雀的惨淡情景，有的门店甚至一天都无人光顾，之前的买房人似乎突然消失了。

　　失去买房人的二手房市场突然沉寂了下来，市场的天平向买房人倾斜，而房地产经纪人也把工作的重点转向和卖房人砍价。在这段时间里，秦涛学会了一些砍价的绝招，“比如说房主刚把房子交给你卖的时候不能压价，但过上一个星期看房人太少房主预期下降就可以尝试着砍价，再过一段时间如果房子还没有卖出可以继续砍，时间点的把握很重要。”

　　在这段最难熬的时间，一些从业人员纷纷选择逃离，２００８年楼市处于低潮时的从业人员仅有２００７年最高峰时的一半，秦涛熟悉的人中就有不少人在当时离开。幸运的是，秦涛留了下来并迎来了２００９年春节后房地产交易量的快速恢复。

　　在秦涛手下一个业务员新收来的一套房子里，他向记者描绘了发生在今年３月份的一个买房案例，那套位于北京亚运村的房子在三天时间里从每平方米１３０００元涨至１６０００元。

　　“当时秀园出了一套小户型的两居，户型和朝向都不错，房主每平方米只要了１３０００元，许多中介都带着客户过去看，二十多个人挤在面积仅５２平方米的房子里，当天就有人报出每平方米１４０００元的价格，但是房主突然不卖了；第二天又有人加价；第三天，看房人少了，第一次和我一起去看房的客户主动将房价加到每平方米１５８００元，并交了２万元订金，本来晚上都要签合同了，却突然有人打电话向房主提出要以每平方米１６０００元的价格购买。”最终的结果是，房主将房子卖给出价最高的人。

　　但这样的例子并不多，“２００９年的买房人都变得更加理性，大家都会在看到合适的房子后才出手，很难再现２００７年时买房就像买白菜的情形。”正因为如此，秦涛对于未来房价的走势并不乐观，他认为如果房价快速明显上升，买房人数量可能又会减少。

　　“其实买房就是一种冲动，即便有购房需求但没有冲动，人们也不会买房子的。”秦涛说，这是他从业多年观察而来的经验。