刚需释放还是投资入场 楼市未来走势难辨

　　刚需释放还是投资入场

　　4月楼市红火  未来走势难辨　

　　编者按：

　　一扫去年下半年的阴霾，今年以来特别是4月份，楼市形势一片大好。无论是成交量还是价格，均出现了不同程度的上涨，有的地方甚至出现了漏夜排队购房的景象，这很容易让人想起2005年、2006年的情景。

　　推动楼市向好的动力是什么？是刚性需求的释放，还是投资客的入场，抑或只是表面假象。在楼市向好的背后，无论是开发商还是购房者，都需要理性和审慎的判断。

　　温州、苏州、杭州、上海、重庆、南京、北京……在昨日发布的中国房地产指数系统月报上，全国各受监测重点城市的成交量数据一片大好。就刚刚过去的4月份而言，温州市成交面积环比涨幅最大，达到了171.56%。而苏州、杭州、上海的月成交量均接近于历史最高水平。

　　在RIECO工作室不久前发布的2009年1季度房地产相关报告中，有关成交量的数据亦令人“欢欣鼓舞”，该报告显示，今年1季度，全国商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加。

　　结合两份报告，不难看出，自2009年伊始，房地产市场一根阳线陡然升起，在局部地区甚至已经接近历史高点，似乎2007年的繁荣已经再现。

　　然而，和2007年众开发商不约而同的看涨不同，此次的上涨自始至终被业内谨慎看待。继“小阳春”概念之后，昨日中国指数研究院（下称“中指院”）又抛出“阶段性回暖”概念。

　　此次，中指院的“阶段性回暖”是单就北京市场提出的，即当下北京市场成交量上涨不假，但上涨周期具有“阶段性”。综合上述两份报告，北京市场1季度的销售量同比上涨了81.0%，而4月份，北京成交量再次攀升，环比涨幅达到了24.98%。

　　但是专家指出，这一阶段的成交量大涨是脆弱的，原因在于本轮成交量上涨的主要支撑为刚性需求的释放。作为4月份北京销售金额和套数的冠军，远洋沁山水单月销售了905套住房，回收11.395亿，此前数月，该项目的销量在北京均位列前茅。根据远洋地产的统计，远洋沁山水的购房人中，超过一半为首次置业，其中项目一期57%左右购房者为首次置业，二期的首次置业者则达到了67%。

　　北京4月份的销售第二名是华润置地开发的西堤红山项目，该项目单月销售总额为10.889亿元，华润置地(北京)股份有限公司经纪公司总经理蒋智生亦提出，西堤红山的置业者多半具有刚性需求。在蒋智生看来，首次置业与首次改善住房条件均具有刚性。

　　值得注意的是，以往以高端消费和投资性需求为主要目标的豪宅项目，今年也涌现出刚性特征。蒋智生表示，过去4个月置地公馆项目销售了3.8个亿，但购房人多半在一个月内办理入住。

　　由于目前的市场对于刚性需求的依赖程度非常大，专家认为，一旦刚性需求释放到一定程度，市场有可能转而回落。因此，本轮上涨是“脆弱”的，具有阶段性的。

　　另外，单纯依靠一定刚性的改善型需求，北京豪宅市场的销售情况仍远远差于2007年。针对目前普通商品房成交放大，高档房稳中有降的局面，华远地产董事长任志强表示，市场只是已经触底，但是还远远谈不上回暖，只有各类商品房成交量都放大，才能称之为市场回暖，目前市场还在底部运行。