翁少群：如何定义Reits

中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群

　　5月8日，焦点房地产网和搜狐财经(相关:理财 证券)主办的“搜狐新视角经济学人月度论坛--房地产信托投资基金启动的资本契机-”在北京召开，专家、分析师、房地产商共同探讨中国商业地产元年的新契机。以下是搜狐财经(相关:理财 证券)从现场发回的报道：

　　中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群：什么叫REITs，起码有几个基础的核心的内容，第一，有很多投资者的基金，如果只给机构投资者或者只给一些大众投资者的话，那这个产品风险分散是比较小的，还把这个风险控制在这个金融体系之内，实际上风险是集结的过程。

　　第二，专业的机构，目前情况来看不惯证监会、银监会还是央行，实际上很多体系下是没有单独的公司能够叫REITs基金管理公司的，因为这个管理公司要求非常高，一方面要懂金融，另一方面要懂地产，甚至还要懂物业管理，可是在过于发展过程中也没有说天生有这么一个机构来做这个事情，怎么去办呢？就是需要一个行业形成或者行业细化的过程，包括很多信贷管理公司、资产管理公司可能会有人才的交流或者集合，会成为REITs管理公司的雏形。

　　第三个，REITs的投资对象，首先是房地产领域，但是很重要的，至少75%以上的投资投向了存量的商业的有持续现金流的这样一些房地产物业，而不是住宅开发这种，这是非常重要的一点。最后一个要素，要把租金收入或者租金利润很高的比例派给投资者，形成的是一个管道的作用。这几个因素结合在一起，其实就可以叫REITs，不管中国以后给它起什么名字，也不管国外的每个REITs叫什么名字，万变不离其宗，中国未来每个程度会放到什么分量，包括投资者的环节，是不是一开始就放到中小投资，不尽然，尤其是现在资本市场风险控制要求非常强，也许先从机构投资者开始参与，慢慢从其他资本市场投资者渗透，所以以上的因素会有风险组合和比例投资组合，这个都不一样，所以很难和新加坡、香港有完全一样的模式，但是本质是相同的。