冯科：部门利益博弈是REITs推迟出台的重要原因

北京大学经济所常务副所长 冯科

　　房地产信托投资基金(REITs)已经被呼吁了多年，早在2006年，国内很多金融机构就已经开始做这方面的很多准备，尽管直到2008年国家才出台房地产信托投资基金(REITs)方向性信号，但对与公众感觉而言，依旧有点“千呼万唤不出来”的意思，究竟是什么原因制约它的出台？北京大学经济所常务副所长冯科谈到了自己的看法。

　　冯科表示，REITs这个产品是一个很综合的部门，应该在国外一个成熟的资本市场环境下完成的，而所谓的成熟资本市场环境所体现出来的优势就是混业经营的优势，REITs的发展在美国是最快的。

   “部门之间的利益博弈会推慢这个节奏”，冯科表示，单从产业基金来看，REITs是房地产产业基金，所以应该归发改委管。如果从它的交易模式来看，REITs是一个以房地产为投资对象的封闭式基金，应该归证监会管。如果仅从它的组织形式来看，从法律关系来看，又是一个信托关系，是产权人、所有者跟经营者分离，现金收益跟契约安排来流动，又是一个契约关系，所以体现了一个信托关系，应该又在银监会这块。而从全球来看，房地产涉及到货币政策非常明显，房地产的波动涉及到大量的开发信贷跟个人信贷，房地产资产价格的波动，对货币政策的传导影响很大，从某种意义上讲央行也应该管，所以，冯科认为这种博弈是REITs迟迟无法出台的一大原因。“现在就有4个金融监管部门可以插手管它，大家都在争取，都希望站在自己部门的角度设计出REITs的产品。”

    冯科表示，这种分业经营跟我们的金融体制有关系，它需要有一个体制的整合，或者需要超越这些部门更高的一个部门，比如像国务院单独来推出一些条例、草案。但国务院如果制定条例法规的话，又不能跟现有的证券信托投资基金法等等法律打架，这反过来又制约国务院出台条例来超越法律，这些关系错综复杂，导致REITs产品被频频延缓推出。

　　而对于REITs本身，冯科认为，它的的出现对房地产市场非常有利，第一，可以让商业地产的模式发生变化，让开发周期跟资金的期限匹配起来，提供更多的流动性。

    第二，可以分解了社会上投资性购买住房的需求。根据自住型向投资型的转换经验数字，投资占比超过25%就会转型为投资型，投资型则会进一步抬高房价，房地产这个行业对社会的推动作用进而也会下降。

   “当房地产从自住型转向投资型，对消费就会起抑制作用，”冯科表示，当被拿来投资的时候毛坯房是比较好卖的，装修的房子不值钱。而投资型需求将房价抬高之后，尤其像北京的房价好的地方2万左右，年轻人要储蓄几十年才能买到房子，要牺牲当期的消费为未来做准备，实际上对消费是抑制作用。

   “而REITs的出现则可以分解掉这个投资”，冯科认为，因为以前的人没有能力判断商业物业，也没有能力购买商业物业，“谁有那么多钱把商场买下来，动辄4万、5万一平米，所以他想买也没有这个能力。”但通过一些办法可以把不可能实现了，而REITs恰恰就是达到这个目的，可以通过创新手段把不可分割的商场面积分成很小的一个单位，一块钱的基金单位卖给投资者，缓解了社会的投资需求，对平抑房价有很大的作用，所以冯科呼吁，强调REITs的金融功能对社会经济的意义非常重大，应该想办法突破部门利益的障碍、法律的修正，尽快的推出。

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