估值是物业持有人和REITs发行人之间最大的矛盾

中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群

　　5月8日，焦点房地产网和搜狐财经(相关:理财 证券)主办的“搜狐新视角经济学人月度论坛--房地产信托投资基金启动的资本契机-”在北京召开，专家、分析师、房地产商共同探讨中国商业地产元年的新契机。以下是搜狐财经(相关:理财 证券)从现场发回的报道：

　　中信证券股份有限公司房地产金融高级经理翁少群：其实估值是所谓的物业持有人和以后REITs的发行人之间是最大的矛盾点，一个买方、一个卖方，大家怎么达成这个共识，中国房地产开发的时候做销售，大家都说旁边的卖2万，我卖1万9，大家是基于现金流的可靠要求才有物业的价值，怎么去达到平衡、达到共识？我们在跟很多的物业持有人有一个交流，大家慢慢对这个产品熟悉了之后发现，这是不是开发商全部退出的渠道，其实一般的开发商会保留一部分物业的份额，把一部分物业出售出去，因为利益捆绑了，对他自己来说，因为持有的份额到二级市场上是有一个流动性的，同时资本的溢价功能导致未来更值钱，所以他不全部出售出去。

这个时候我们可以从算大账角度，从一开始参与REITs会有重组的成份，有一次性变现，同时他上市之后这部分份额，比如说要锁定3年，比如锁定期之后他变现的时候可能未来的市场不止当时的1块钱，当然市场也会有波动，他可能会坚持或者增发，市场的估值不再是一个单纯的物业，而是一个产品，就看他整个现金流和这个品牌，未来的收购能力、谈判能力，都会考虑到里面去。如果一个物业持有人，他可能有二三十个物业就没有必要去合作，大家相互商量讨价还价是非常复杂的，不但是估值可以解决的，可能背后形成的东西都不一样，都觉得自己的东西有多优秀，可能谈判会相对复杂。如果单一的物业持有人，他跟基金公司谈判的时候有好的成本在，他在他的体系内运作成本会低一点，这个时候他的估值能够接受现在变现一点，慢慢逐步的释放，从算大账考虑，和现在直接市场的比较结果可能相对来说更接近一些，比单纯的看只是一个现金流估值给他的会好受一点。也许做贷款的时候可以评到20个亿，可能交易的时候评到15个亿，可能做REITs的时候只能评到10个亿，若干年之后这个价值就不单纯是资金变现的价值了。

　　而且从REITs持有人的角度，他参与REITs很多程度可以分两个阶段，因为在REITs发行之前的时候我们建议他保留一部分份额，当慢慢退出的时候他可能慢慢退出了，对于REITs投资者来说这是一个很好的成长的故事，可能这个REITs以后过了十年、八年之后这五个楼可能已经变成了三个楼，换了三个进来，也许这五个还在，但是有调整。在这个过程中，从这个行业角度来看有很多的参与点，可以现在退出，以后有好的物业我再进来，那个时候可能我只是单纯的出售，我卖了REITs了，不再参与了。

　　从市场培育的角度来看，开发商如果想做这个事情，想参与进来的话，有很多的前期准备是要做的，不单纯说从产品的基本了解，还有一些基础的工作，我这个时候安装了空调就不再是出售时候的标准了，有很多的基础的想法，比如这个公司是不是干脆建立一个项目部算了，产权很清晰，物业的持有权、使用权都很明白，因为目前税费的情况下，如果没有地方政府的支持，所以目前情况下把商业架构打好，把物业本身的历史状况理清楚，把规模上的培育、内部该有的，甚至从持续维护成本上有很明确的预算，这个对以后的物业升值都是很有利的。