冯科：商业地产管理混乱 REITs推出存在障碍

北京大学经济所常务副所长冯科

　　对于房地产信托投资基金(REITs)的推行，北京大学经济所常务副所长冯科认为从执行层面还存在有一些问题，从政策监管层面也有一些需要改善的地方，市场层面同样也有诸多的问题。

　　冯科谈到，参照香港的REITs，是基于一个高于无风险的收益率，比如我们在国内把国债的收益率划为一年期存款的利率大概要高于几个点，而且要跟社会的平均利润率相比较，这个东西计算要严格的测算。

    但他也同时谈到，这里面存在一些问题和矛盾，其实最有条件搞REITs的单位，一个是银行，一个是基金管理公司、证券公司、信托公司，能够发行的单位可能获得不了流动性，能够获得流动性的单位在发行上存在困难，这是在操作上有一些难题。假如我们说由银行体系去做，发行很容易，比如说四大国有银行，要设立200亿的REITs可能一个礼拜就发行完毕了，证监会不让你上市交易，这个是15年期封闭的，大家就很难受。如果要用钱怎么办，就变成债券型，缺乏流动性。如果让证监会、基金管理公司、证券公司去发行，最大的证券公司的营业部也就两三百个，银行是一个省份就5个网点，所以他在发行渠道商没法像银行那样，让基金管理公司发行，基金管理公司根本没有网点，要通过银行代销实现他的销售，银监会如果不让你进来，不允许银行卖这个产品，在初次发行上遇到困难。所以是需要，至少是证监会和银监会的紧密合作，用一个好的体制来实施。

　　“还有的投资问题，如何去投资跟把握，这里面也是有很多问题，最大的障碍是基础问题，”冯科表示，中国虽然没有国外REITs管理基金，但中国改革开放30年，积累了大量的优秀的经营人才，而REITs这个东西的复杂程度不会太高，换了谁，随便在市场上哪个行业的人稍微熟悉熟悉就能管好。“不担心中国人的智慧，但是正好刚才各位所讲的，我们在投资方面是在基本制度上存在问题，”冯科说到。

    首先是商业地产的开发企业存在问题，究竟现在是建设部管还是内贸部管，商务部，现在还有一个国资委也在管，整个商业地产管理很混乱的体制。大家是用一种短线的行为来操作，因为拿不到银行的长期信贷，所以拿了一块空地，建起来以后收进场费，把建设费摊销了，每年的租金就是他的收入，这样做出来的产品质量是很差的，框架，甚至是一个钢结构，可持续发展是很差的。时间长了就很尴尬了，变成一个鸡肋了，拆了也不是，不拆也不是，因为使用年限是50年，已经用了20年了，拆了重建只能使用30年怎么办。做投资资产组合从那里来？在市场上随处可见的资产组合是充满缺陷的组合，这是要推出REITs的最大问题。“如果是现有的成熟物业形成现金流的先上市，改善了上市公司的资产结构以后他再去开发新的物业，启动新的现金流，那是另外一回事，但是现有的这些东西，要做一个投资组合，就存在很多的缺陷和问题”冯科表示。

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