改善性需求和投资成两大担忧

　　在4月下旬的小幅调整后，如今地产股又重拾涨势。

　　从基本面上看，目前机构对于地产行业的反转依然不确定，但均认为已经到了一个关键期。

　　持续回暖6个月被机构认为是判断房地产行业是否真正复苏的期限。

　　回暖超预期

　　政策刺激被认为是5月份地产股再次起来的重要因素，4月29日，国家出台了下调商品房项目资本金比率的重大利好。

　　4月28日，大智慧房地产板块收于2973.72点，5月7日，该指数收于3437.55点，短短6个交易日，该板块上涨近16%。

　　“我们对于地产板块近期操作总体上还是增仓。”深圳一基金经理称，“对于房地产这种资金密集型行业，这个政策影响比较大，我们在二季度依然看好地产股。”

　　公开数据显示，今年一季度和08年四季度末相比较，基金公司持有房地产业股票总市值增加58.46%，占基金全部持股市值的比例增加了1.12个百分点，由6.42%上升到7.54%。

　　天相投顾分析师周炯认为，行业基本面的持续好转是基金增持地产股的重要原因，特别是商品房成交量的持续明显回暖，成交量的恢复带动了房价的企稳，这些对于地产股估值水平的提升都有明显的作用。

　　北京一位房地产行业分析师认为，09年一季度房地产行业基本面回暖是超预期的，而4月从量上来看情况也不错。

　　两大担忧

　　不过，机构对于地产行业并不是没有担忧。现在基金和券商的疑问是：在刚性需求集中释放完之后，改善性需求能否跟上来？除了销售量的回暖外，房地产商的投资能不能跟上？

　　4月前两周，房地产成交量出现了小幅回落，相对于全国主要城市房地产3月份的环比增幅，4月份有所减小。除了“五一”期间房地产销量小幅回落，假期之后，从量上看还均放得比较大。

　　国信证券分析师方焱认为，3、4月份这种井喷行情无法持续。“如果按照这种量走下去的话，大部分城市09年的销量可能会创下历史新高，但今年的宏观经济形势不太能支撑这种结果。”

　　北京一位基金公司的投资总监认为，6月开始，量可能就会有所萎缩，因为需求释放的已经太多。

　　“刚性需求释放完之后，改善性需求是否能跟上来是个问题，不过从深圳那边目前的数据看，改善性需求还是不错。”上述北京分析师称。

　　开发商投资能不能被激活也被机构认为是判断地产股投资的一个重要因素。

　　“房地产市场能不能真正起来，我们除了要看量的变化，还要看房地产商的投资热情能不能被调动，目前看还是有这个苗头的。”上述北京投资总监称。

　　从一季度的投资数据来看销售回暖仍未能完全提振开发商对后市的信心。

　　不过目前已经有了一个积极变化，就是“地王”的再现。温州原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格，成为09年到目前为止的“单价地王”。大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为本月总价“地王”。重点住宅地块出现多轮竞价和成交明显溢价的火爆场面。

　　开发商敢不敢买地，会不会买地，对于房地产市场是非常重要的，这是最近新出现的现象，分析师认为，能不能持续下去还要看一段时间。

　　“毫无疑问我们现在对房地产行业是看好的，经济要复苏，房地产不可能不起来，从现在来看，这是一个地产行业状况明朗化的关键时期。”深圳某基金公司的一位基金经理称。