经适房保障方式不公平 可考虑共有产权房

　　目前，经济适用房仍被视作住房保障的重要方式，但这个模式所发挥的保障功能与其产生的财富分配不公的副作用相比，或许是得不偿失。因此，笔者以为，经适房保障模式改革势在必行。一部分保障职能可以被扩大覆盖面的廉租房或公共租赁住房所取代，还有一部分保障职能则可以被共有产权住房所取代。

　　经适房建设主要有政府集中组织建设、分配和管理；单位在政府监管下建设和分配；单位自主建设和分配三种方式。之前，大部分中小城市经适房建设主要采取第三种类型，不少机关企事业单位以建集资房、经适房的名义行“半福利分房”之实，真正惠及住房困难群众的经适房少之又少。因此，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，专门对单位集资合作建房作了限制约束。

　　虽然国务院文件以“内循环政策”对经适房保障作了进一步规范，但漏洞依然存在。现实情况是，能让买房人享受较大差价的经适房不少被强势者所巧夺，而没有多少油水的经适房又被保障对象所弃购。不少专家针对经适房遭遇的种种尴尬和所暴露的问题，纷纷呼吁停建经济适用房。一些地方政府开始将经适房变卖为租，推出租赁型经适房政策，这种经适房实际上已和公共租赁住房或廉租房性质趋同了。

　　为扩大内需、保增长，政府去年底加大了对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持力度，对西部地区新建廉租住房项目补助标准由原来的每建筑平方米300元提高为400元，中部地区则由200元提高为300元。补助政策的实行，使得廉租住房建设更能有资金保障、且建完后住房还可持续利用。谁也无法否认这是地方政府实实在在的政绩，由此必将进一步推动廉租房成为住房保障的最重要方式。比如，有的地方政府就明确提出“逐步建立以廉租住房为主的住房保障模式”。同时，地方政府在住房保障方面的一些自主创新，提供了不少“以人为本”的有益启示。

　　在此情况下，不仅经适房实物保障模式饱受诟病，就连经适房货币直补同样遭到一些市场人士质疑，几万甚至上十万的货币直补，对多数家庭来讲毕竟都不是小数目，尽管地方政府严格筛查保障对象，但在社会诚信体系较为缺失的情况下，公平依然难保。

　　在公平正义逐渐被整个社会作为价值取向的今天，笔者认为，未来包括经适房在内的住房保障模式应更趋公平合理。经适房的第一个发展方向将或许是租赁型经适房，这主要针对没有买房意愿的受助者。相对于现行的经适房出售方式，租赁方式可以根据供应对象的家庭收入多少和变动情况，灵活调整保障资源分配的对象和租金水平；同时租赁型经适房可以减弱整个保障制度的财富再分配功能，有效挤掉其中投资性和寻租行为，从而更加公平地配置保障资源。但租赁型经适房与其说是经适房，不如说它就是公共租赁住房或廉租房，只不过它的保障对象比廉租房保障对象，家境稍微要强那么一点。

　　第二个发展方向或许是共有产权经适房，这主要针对有强烈购房意愿的受助者。实物经适房享受政府免收土地出让金、税费减征和土地划拨出让的优惠，这部分优惠可以量化为政府的产权；对于经适房的货币直补，政府的补贴更可简单量化为政府的产权，因此，政府和受助者完全可以按照出资界定两者产权比例，共同申领经适房的《房屋共有权证》。对经适房设定“共有产权”，有利于消除经济适用住房交易中的寻租谋利现象，从根本上解决经济适用住房保障对象错位问题。

　　第三个发展方向将可能是共有产权商品房。将共有产权制度从经适房拓展到商品房(或二手房)，由政府和受助者共同出资购买商品房，按份共有商品房产权，这样政府就可从经适房的组织建设、分配和管理中脱身，将这一切统统交给市场，而保障制度的保障功能却更为简明有效。