城乡“二元结构”决定买房者在博弈中处下风

　　今年五一有点特别，有的楼盘要不抢闸提前开盘，要不押后到5月中下旬开盘，五一期间全市签约1244套，那是那些抢闸楼盘的签约数，而五一过后一周，人们没有等来“滞后”的签约高峰，原因很简单，没有楼盘开，自然就没有高峰来。五一签约暴增，无以说明楼市之好；五一后签约量回落，无以说明楼市之差，总而言之，现在再去争论楼市是否回暖，是件很无谓的事。

　　无论感情上如何难以接受，在发展商与买家博弈的天平上，似乎已经向发展商方向倾斜。“市区楼价也没怎么跌啊！”“才一年半，怎么风向就变啦？”许多一直相信楼价会跌到6000多元的人，无论如何也难以相信这么快楼市就逆转了。“经济学家都说了，按照经济周期，楼市都要调整五六年呢！”理论上是可以那么分析，但中国是一个“二元社会”，城市化的进程，决定了城市，特别是一些大城市的房子是稀缺品，进而决定了买家在与发展商的博弈中处于先天的弱势地位。经济学上有个“二八法则”，本来是讲管理营销的，但套用来讲楼市也不差——对于稀缺品，只要少部分人买得起，全世界的人觉得贵都没用。难怪满堂红的肖文晓先生感叹“河东河西的轮转根本不用等待三十年”。

　　关于楼价，人们喜欢用所谓的“房价收入比”说事，瑞银的汪涛女士揭开了这个“真实的谎言”，有人说与国外通常4~6倍相比，目前国内高达10多倍的房价收入比将意味着房价还有近50%的调整空间。但问题的关键是中国并非平均收入的人在买房子。其实也是一个道理。

　　城乡的“二元结构”，导致大量人口流入大中城市，为楼市提供了源源不断的“超额”购买力，进而使这些城市的房子成为稀缺品，加之少数人掌握了多数的购买力，从而使普通大众与发展商的博弈中处于先天劣势，导致本轮楼市调整“草草收场”。这就是中国楼市内在逻辑与现实。