限外令松绑别墅市场 富豪抄底北京豪宅

　　两种产品最吸引国内富豪眼球

　　“单套面积500平方米，总价在1300多万的别墅不到两小时时间成交了两套，意向成交一套。”记者近日在被誉为京东第一豪宅的泰禾红御采访时看到，欧式独栋产品很是抢手。该项目副总经理林平峰告诉记者，五一三天，我们接待了好几十组客户，其中不少客户都表现出强烈的购买意向。截至今年第一季度，泰禾红御欧式独栋产品销售超过5亿元。

　　“当前北京市场上有两种产品非常稀有，一个是后海的四合院，一个是景观豪宅。”据林平峰介绍，“五一”黄金周期间，外籍客户和国内富豪来北京买豪宅的很多，后海四合院因为稀有，行情水涨船高，好的四合院喊价已经达人民币上亿元；至于景观豪宅，能够满足别墅居住的空间和生活的氛围。因此具有景观度，再加上融入中国传统四合院的感觉，以及传统北京豪宅的理念，就很容易赢得外籍投资客和国内富豪们的认可。林平峰告诉记者，预计泰禾红御在6月底还将推出新品，主要是临水系的700平方米独栋水岸大宅，每栋占地2亩以上，每栋售价将在三四千万元左右。

　　入市高端豪宅不能太盲目乐观

　　“自中国限外令从2009年2月1日取消，使豪宅市场呈现了一个新的反弹。”北京达观地产行销公司副总彭伟嘉表示，去年金融海啸从海外打进来询问的电话，每个月都不超过50通，今年政府暂停限外令后，从海外打进来的电话增长至100通到150通，可见市场已慢慢回春。

　　记者在采访时注意到由于房地产市场后市依然不是很明朗，对于近期高端豪宅的入市前景，业内看法不一。一些房地产业内人士表示乐观。泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时认为，豪宅始终是危机中最安全的投资产品。他认为，对豪宅而言，客户群体一般相对固定，即使资产缩水，也不太会影响到住房需求；而对普通的中高端住宅来说，反而影响较大。

　　北京御园副总经理梁莉则认为，目前国内传统行业尤其是对外贸易盈利能力下降，国内投资渠道非常有限，美元大幅度贬值和全球通货膨胀预期正在加大，具有保值功能的高端物业恰恰满足了财富阶层的需求。

　　3月份发布的《2009中国私人财富报告》称，股票、现金储蓄以及房地产一直以来是富人最为青睐的投资工具。

　　另外一些“看好派”人士认为，长期来看，中国富人群体日益庞大，一些占据稀缺资源的豪宅，并不缺乏使用者或者投资者。4月份，某机构发布的财富报告更是称，北京富裕人士全国最多，分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪。但清华大学房地产研究所所长刘洪玉则表示，今年二三月份市场成交量有所回升是个好现象，但在整个经济发展前景不能确定的前提下，还不能太盲目乐观。

　　北京别墅市场已经感觉到回暖迹象

　　进入5月，北京楼市迎来了传统意义上的旺季，众多住宅项目赶在第二季度开盘。

　　在别墅市场，许多别墅大盘都在5月初推出新房源。记者从亚豪机构和多家别墅开发商了解，在5、6月两月，将有包括泰禾红御、格拉斯小镇、亚运新新家园和御园等千万级别墅项目开盘，房源在300套以上。

　　别墅界资深人士庞博国际执行董事刘东表示，北京别墅市场已经感觉到回暖的迹象。

　　一季度，富力地产在京的两大经济型别墅富力湾和富力丹麦小镇销售套数名列前茅。此前，和整个房地产市场的情形类似，2008年的北京别墅市场遭遇滑铁卢。据房地产代理机构中广信的统计数据，2008年1到10月份，北京别墅市场整体供应套数仅为3224套，和2007年5600套相比，成交下滑幅度超过60%。刘东认为，尽管市场竞争十分激烈，但是预计今年北京别墅市场行情将会大大好于去年。

　　“别墅项目好比是奢侈品，同时具备收藏价值和居住价值，因此投资价值明显存在。”汇丰银行(中国)有限公司个人金融业务部拓展主任赵巍表示，国家在宏观调控里调控的是别墅这个产品，这样就造成无论是高端别墅还是低端别墅，将来都是非常稀缺的产品，而且稀缺的原因在于土地的稀缺。尽管采取的包括加息在内的调控手段，会在短期内影响人们的购买行为，但是作为别墅来说，如果供应量逐步萎缩，需求量逐步膨胀，势必造成别墅价格的提升。

　　从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，而且从目前全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。

　　赵巍认为，伴随着国内富裕阶层人群的快速增加，同时人民币的升值也在带动地产价格的上涨，因此尽管存在高投入的风险，别墅投资的抗跌性仍然远远高于普通商品住宅。