开发商10亿天价拿地 京城楼市是否有望回暖

　　5月21日，广渠门外10号地在北京市国土资源局拍卖，经过89轮举牌，富力地产以10.22亿元的价格拿下该地块，该成交价为挂牌起始价的3.42倍。据测算，扣除开发商代建的5000平方米廉租房，这块地的楼面地价每平方米达15140.74元，算上前期的建安等成本，总成本将可达每平方米2万元。

　　在经历了一季度楼市的“小阳春”后，年初京城土地市场频频流拍的冷淡局面开始发生微妙的变化。广渠门外10号地的竞相争购、天价成交，究竟是开发商博弈过程中的一次偶然事件，还是京城楼市进一步回暖反弹的信号？

　　作为北京2009年挂牌出让的首块市中心区用地，广渠门外10号地位于北京市朝阳区广渠门外10号广渠门外大街附近，东二环与东三环之间。土地面积达4.25公顷，建筑面积为72500平方米，其中5000平方米规划为廉租房用地。

　　与年初北京土地市场交易的多次流拍不同，此次拍卖开始前，北京市土地储备中心就已经收到了27份报价书，最终报价已经达到7亿元，是起始价2.9925亿元的近2.34倍。参加现场竞拍的开发商也十分踊跃，包括富力、中国电子、城开、中信、华美、华远、天恒等18家开发商都表示了对这块地的兴趣。

　　“优质地块一直是开发商们收储的对象，只不过去年楼市的低迷抑制了开发商的热情。”易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭在谈到此次拍卖的结果时指出，“这次拍卖的结果是一个信号，表明土地市场已经开始复苏。”

　　今年一季度以来，以北京、上海、深圳为代表的国内房地产一线城市迎来了一轮楼市量价齐升的上涨行情。虽然分析人士普遍认为这一轮回暖主要是受刚性需求释放的影响，但大幅上升的成交量和稳步回升的成交价格显然使开发商对后市的预期开始转好。

　　杨红旭认为，对后市预期的转好刺激开发商进一步收储优质地块。同时，成交量的上涨也使开发商的资金回笼速度加快，再加上信贷政策的放松，开发商继续储备优质地块的资金越来越充裕，客观上也为土地市场的复苏做好了准备。

　　其实在富力地产高调拿下广渠门外10号地之前，绿地集团就分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊，创今年上海土地出让价格的新高。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，高价出手拿地，说明房地产企业经过“小阳春”的滋润，已经具备了一定的支付能力。不过，这并不说明地价已经开始新一轮的上涨，而是仍处于温和的调整阶段。

　　“开发商们在土地市场上频频出手、高价成交，客观上会使楼市预期升温。”杨红旭指出，但土地市场的回暖和楼市的回暖毕竟还是两回事。在宏观经济形势没有发生根本性变化之前，盲目看高后市的地产商都有可能再撞上经济大环境不佳之壁。“拿地还是要谨慎，现在把地价抬得过高，未来可能心生悔意，就如2007年很多高价拿地企业一样。”

　　“小阳春”过后，人们对中国房地产市场的信心逐渐恢复。但综合全国土地收储和开发的情况看，开发商先前收储的土地并没有完全消化，市场供求关系也没有发生根本性的变化。在这种情况下，富力地产高价购得广渠门外10号地，与地块本身的区域特点有着密切的关系。

　　北京我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞表示，虽然富力拿地的楼面地价已经超过了周边二手房的成交均价，但地块的位置位于城市中心区，未来只要产品开发得好，依然能取得良好的销售业绩。

　　有分析人士指出，现阶段，楼市刚刚有企稳迹象，未来楼市到底是个什么情况，还尚待观察，富力此次以超出底价3倍多的价格拿下北京广渠门外地块的行为，实属特例，不能成为开发商购地的标准，现阶段，稳扎稳打，瞄准价格相对合理的优质地块作为储备选择才是上策。